Oficinas por viviendas

El encarecimiento del suelo urbano en la Comunidad de Madrid tiene consecuencias sociales alarmantes. No s¨®lo se est¨¢ profundizando m¨¢s que nunca la segregaci¨®n social en el espacio metropolitano, por la expulsi¨®n del centro de las familias rechazadas por el encarecimiento del mercado, sino que se est¨¢ llegando a una situaci¨®n en la que no van a existir, ni siquiera en la per¨ªferia, alternativas reales -a coste asumible- de alojamiento digno para una parte considerable de la poblaci¨®n, aquellas cuyas necesidades de alojamiento deber¨ªan satisfacerse mediante viviendas de protecci¨®n oficial, es decir, como m¨ªnimo las familias con ingresos inferiores a 2,5 veces el salario m¨ªnimo, que en Madrid se estiman en un 45%. del total. La problem¨¢tica social adquiere tintes dram¨¢ticos si se considera que los j¨®venes son la parte principal del incremento neto de la demanda de vivienda y se pone este hecho en relaci¨®n con el elevado paro juvenil existente y las expectativas de salarios del propio Plan de Empleo Juvenil.El encarecimiento del espacio destinado a las actividades terciarlas e industriales tiene igualmente consecuencias econ¨®micas muy negativas. Este encarecimiento inevitablemente se traslada a los precios de los bienes y servicios producidos, lo que, en una econom¨ªa cada vez m¨¢s competitiva, se traduce en una penalizaci¨®n para las empresas madrile?as. Supone, adem¨¢s, un significativo aumento de los costes de instalaci¨®n o de ampliaci¨®n de. las empresas, que puede obstaculizar la materializaci¨®n de algunas inversiones imprescindibles para la recuperaci¨®n econ¨®mica de la regi¨®n.

No hay que olvidar la repercusi¨®n sobre la inflaci¨®n, que se mantiene en la Comunidad de Madrid por encima de la media nacional. El encarecimiento de la vivienda repercute -aunque atemperado por las ponderaciones del INE- sbbre el ¨ªndice de precios al consumo. Tanto o m¨¢s imporante, aunque dif¨ªcil de cuantificar, es la repercusi¨®n que el alza de los precios de las oficinas ha debido necesariamente tener en el precio de los servicios, a los que se acusa precisamente de mantener elevada la llamada ¨ªnfiaci¨®n subyacente.

La formaci¨®n de la renta

Es pr¨¢cticamente un lugar com¨²n acusar a una pretendida escasez de suelo urbanizable cuando se pretende explicar su encarecimiento. Nada m¨¢s mixtificador de la realidad. No es posible entender el mercado del suelo si se olvida que ¨¦ste es un bien econ¨®mico cuyo precio, como se ha comentado en un anterior art¨ªculo, no responde a un precio de producci¨®n. La formaci¨®n del precio del suelo es un problema que ya preocup¨® a los economistas cl¨¢sicos, que formularon la teor¨ªa de la renta que, por razones de espacio, lamentablemente no se puede exponer aqu¨ª.

En todo caso, sin necesidad de grandes desarrollos te¨®ricos hoy se puede afirmar, con la seguridad emp¨ªrica que garantiza la experiencia de las distintas coyunturas inmobiliarias de los ¨²ltimos 15 a?os -¨²ltima etapa expansiva, luego crisis y ahora recuperaci¨®n-, que el precio del suelo se forma a partir del precio que alcanzan en el mercado los productos inmobiliarios finales: viviendas, naves, oficinas, etc¨¦tera que est¨¢ a su vez muy determinado por la presi¨®n relativa de la demanda. Dif¨ªcilmente se encontrar¨¢ un propietario que no fije el precio de su suelo en funci¨®n del precio que va a alcanzar la edificaci¨®n que se construya sobre el mismo. Y ello con independencia de que el suelo sea o no abundante, puesto que s¨®lo la necesidad de liquidez inmediata podr¨ªa obligar al propietario a reducir sus expectativas.

En la situaci¨®n actual, cuando pr¨¢cticamente ha concluido el proceso de revisi¨®n de los planes generales de ordenaci¨®n urbana en los grandes municipios metropolitanos se han destinado extensas superficies de suelo a usos urbanos, de las cuales una gran parte permanece a¨²n vacante, sin edificar. Por ejemplo, en los 20 principales municipios metropolitanos -incluyendo Madrid- permanecen vacantes 2.500 hect¨¢reas destinadas a usos industriales y 4.300 hect¨¢reas destinadas a usos residenciales, en las que se podr¨ªan edificar aproximadamente 280.000 viviendas, la mitad de ellas en la capital.

Hasta la fecha la edificaci¨®n se ha estado realizando b¨¢sicamente sobre suelo urbano, reduciendo progresivamente la existencia de solares. Aunque no todo el suelo urbano est¨¢ urbanizado, a¨²n restan suficientes solares sobre los que es posible edificar inmediatamente como para que haya limitaciones cuantitativas -globales- a las iniciativas de construcci¨®n que se puedan producir en los pr¨®ximos dos o tres a?os.

Sin embargo, el proceso de desarrollo del suelo urbanizable programado est¨¢ siendo bastante lento pues, por ejemplo, en los 20 grandes municipios metropolitanos s¨®lo se han aprobado 19 planes parciales residenciales -de ellos s¨®lo ocho en Madrid- de los 58 previstos en el primer cuatrienlo, que corresponden a unas 24.000 viviendas, la cuarta parte de las previstas; en su mayor parte estos pol¨ªgonos a¨²n est¨¢n en la etapa de ejecuci¨®n de la urbanizaci¨®n, incluso inici¨¢ndola.

Capacidad suficiente

Si esas cifras se ponen en relaci¨®n con la estimaci¨®n para el conjunto de la regi¨®n de un ritmo de construcci¨®n de aproximadamente 25.000 viviendas anuales es evidente que la capacidad global del suelo calificado es holgadamente suficiente. Lo mismo ocurre con el suelo industrial. No obstante es cierto que, en general, los planes se han quuedado cortos frente a la fuerte demanda actual de espacio de oficinas que, ante la falta de acceso a un espacio producido directamente como terciarlo, est¨¢ provocando una r¨¢pida sustituci¨®n de viviendas por oficinas en el centro metropolitano. Ante esta presi¨®n la Administraci¨®n est¨¢ respondiendo agilmente con la puesta en marcha de operaciones tan importantes como el Campo de las Naciones, los Parques de Empresas de Las Rozas y Arroyo Meaques o las ¨¢reas de nueva centralidad previstas en el Sur Metropolitano.

No existe pues escasez de suelo urbanizado a plazo inmediato ni tampoco de suelo urbanizable para atender la demanda que se plantea a medio plazo, siempre que la iniciativa privada urbanice efectivamente ese suuelo de acuerdo con las previsiones de planeamiento, lo que, con honrosas excepciones, no es lo que est¨¢ sucediendo. Por tanto, la reacci¨®n de la Administrac¨ª¨®n ante la problem¨¢tica planteada no debe ser en ning¨²n caso la que los propietarios de suelo y promotores inmobiliarios suelen solicitar: la ampliaci¨®n M suelo urbanizable para as¨ª aliviar una pretendida escasez de la oferta. Las medidas a tomar deben ser otras muy diferentes.

es consejero de Pol¨ªtica Territorial de la Comunidad de Madrid. Vicente Gago es director de Servicios de Ordenaci¨®n Territorial de dicha consejer¨ªa.