Intervenci¨®n y expropiaci¨®n

Ante los problemas que se han descrito en d¨ªas anteriores es necesaria una consideraci¨®n previa: no estamos en la situaci¨®n de otros pa¨ªses de la Europa occidental, donde una pol¨ªtica urbana decididamente intervencionista, y mantenida durante plazos suficientemente largos, ha permitido a las Administraciones locales hacerse con la propiedad de una parte considerable -incluso mayoritaria- del suelo urbanizable, de manera que han adquirido una posici¨®n dominante en el mercado del suelo, permitiendo un control efectivo del mismo, evitando retenciones y alzas especulativas, e incluso orientando el crecimiento urbano.Limitaciones

En nuestra situaci¨®n, no s¨®lo el contexto pol¨ªtico, sino incluso la limitada capacidad -normativa, presupuestaria y de gesti¨®n- de la Administraci¨®n, aconsejan olvidarse no s¨®lo de una simple (y quiz¨¢s simplista) "socializaci¨®n" del suelo urbano y urbanizable, sino incluso de una profunda intervenci¨®n en el mercado del tipo de la comentada. Se conclu¨ªa en el art¨ªculo anterior afirmando que tampoco ser¨ªan v¨¢lidos los pretendidos remedios "liberales", como la ampliaci¨®n indiscriminada del suelo urbanizable.

Ante estas limitaciones parece pues evidente que es necesario plantearse inicialmente una rigurosa delimitaci¨®n de los problemas que exigen una intervenci¨®n por parte de la Administraci¨®n. A riesgo de simplificar, se puede avanzar que ¨¦stos, al menos, son:

1. Si no se urbaniza m¨¢s ¨¢gilmente el suelo urbanizable, se producir¨¢ a corto plazo una escasez real de solares edificables en t¨¦rminos agregados para el conjunto de la regi¨®n metropolitana.

2. En todo caso el suelo central es y ser¨¢ escaso, pues el grado de consolidaci¨®n urbana de la ciudad central es muy alto, y aunque las transformaciones en el uso de estos espacios son muy fuertes, no se puede pensar en una flexibilidad suficiente para que sea posible acoger todas las actividades terciarias -y residenciales de alto nivel- que demandan una localizaci¨®n central.

3. Los precios que ha alcanzado el suelo hacen pr¨¢cticamente inviable la promoci¨®n de viviendas de protecci¨®n oficial y comienzan a ser muy onerosos -y quiz¨¢ en algunos casos prohibitivos- para categor¨ªas cada vez m¨¢s amplias de industrias, comercios y oficinas.

A¨²n limitando la intervenci¨®n a estos problemas, son suficientemente amplios y la capacidad de la Administraci¨®n tan limitada, como para que no sea posible pensar en medidas radicales y simples, sino en medidas diversificadas, limitadas y parciales, aunque complementarias entre s¨ª. Para apuntar algunas de ellas se seguir¨¢ el orden en que se han enunciado los problemas.

Fomento de la urbanizaci¨®n

Respecto al retraso en la ejecuci¨®n del suelo urbanizable hay que recordar que los planes de ordenaci¨®n otorgan a los propietarios unas expectativas de derechos -la posibilidad de edificar- que se consolidan como tales derechos s¨®lo en tanto se cumplen las obligaciones complementarias, que consisten fundamentalmente en desarrollar el planeamiento parcial y ejecutar las obras de urbanizaci¨®n en los plazos estipulados por los propios planes, para evitar as¨ª retenc¨ªones especulativas.

El incumplimiento de las obligaciones faculta a la Administraci¨®n para reconsiderar el plan, permitiendo adoptar decisiones alternativas, desde la reintegraci¨®n de los terrenos a la condici¨®n de no urbanizables hasta la sustituci¨®n del sistema de actuaci¨®n para agilizar la ejecuci¨®n, e incluso la aplicaci¨®n de la expropiaci¨®n-sanci¨®n.

Estando pr¨®ximo a vencer en algunos planes el primer cuatrienio de su programa de actuaci¨®n, es la revisi¨®n de este programa el momento en que la Administraci¨®n tiene el derecho y el deber de valorar si los propietarios est¨¢n cumpliendo con sus obligaciones y actuar en consecuencia, considerando las necesidades de creaci¨®n de suelo urbanizado en cada punto del territorio.

Respecto a la escasez de suelo central hay que considerar que no s¨®lo es imposible ampliar indefinidamente la capacidad de acogida de actividades de las ¨¢reas centrales sino que no es de ning¨²n mo¨¢o conveniente, por cuanto contribuir¨ªa tanto a agudizar los problemas del centro -congesti¨®n de los medios de transporte, contaminaci¨®n, degradaci¨®n de la calidad de vida- como a reforzar los actuales desequilibrios territoriales.

Por tanto hay que apuntar hacia la ampliaci¨®n de las ¨¢reas que dispongan de centralidad. Se trata de apoyarse en las actuales oportunidades del territorio -puntos donde existan algunas actividades modernas, puntos que gocen de gran accesibilidad- para crear ¨¢reas de centralidad secundaria, que sean suficientemente atractivas para que no susciten rechazo de las actividades terciarias, especialmente de los sectores m¨¢s avanzados, de futuro m¨¢s expansivo y con efectos rnultiplicadores sobre su entomo.

Esa pol¨ªtica, sin embargo, es de dificil instrumentaci¨®n, por sus riesgos, por la iniciativa privada. Evidentemente necesita del impulso del sector p¨²blico tanto para la creaci¨®n de las condiciones -accesibilidad, medio ambiente- como para la promoci¨®n del suelo necesario; especialmente cuando se pretenda apoyar la creaci¨®n de centros secundarios en las ¨¢reas hasta ahora marcadas negativamente, como es el sur metropolitano.

Por ¨²ltimo, no puede ¨ªnhibirse la Administraci¨®n de las dificultades del mercado para ofrecer suelo a precio aceptable para viviendas de protecci¨®n oficial. Ni tampoco frente al encarecimiento de productos inmobiliarios, como las peque?as naves industriales, que son imprescindibles para el desarrollo de la peque?a empresa.

Es inviable producir viviendas o naves a un precio limitado -tasado- si no se dispone de suelo a un precio tambi¨¦n tasado, proporcional al del producto final, y en el tiempo, lugar y cantidad adecuados a las necesidades. Aun perfeccionando l¨ªneas de actuaci¨®n como la reserva de una parte del suelo urbanizable para viviendas protegidas, parece imprescindible una mayor intervenci¨®n de la A dininistraci¨®n, que debe convertirse en promotora de suelo para facilitar la existencia de suelo a precio aceptable para la promoci¨®n de edificaci¨®n tasada por promotores p¨²blicos e incluso por promotores privados sin ¨¢nimo de lucro, principalmente cooperativas.

Facilitar la expropiaci¨®n

Para conseguir este resultado es importante reforzar la capacidad de actuaci¨®n de la Administraci¨®n, as¨ª como revisar algunos aspectos de la regulaci¨®n legal de la valoraci¨®n del suelo y de la expropiaci¨®n. El sistema de valoraciones debe adaptarse a los principios constitucionales y de la legislaci¨®n urban¨ªstica, evitando que se produzcan apropiaciones de rentas parasitarias cuando no han sido generadas por la actuaci¨®n del propietario.

La expropiaci¨®n debe f¨¢cil?tarse, evitando por ejemplo alargarnientos innecesarios del procedimiento, y reforzando su car¨¢cter, que no es otro -desde el siglo XIX- que el del mecanismo normal, el establecido legalmente, para la adquisici¨®n de suelo por la Administraci¨®n.