La quiebra de las pol¨ªticas vigentes

La dimensi¨®n del problema de la vivienda en Madrid y sus graves consecuencias sociales, abordadas en el peri¨®dico del lunes por los autores de este art¨ªculo, confirman, a su juicio, la obsolescencia de las pol¨ªticas de suelo y de vivienda vigentes.

Estas pol¨ªticas fueron elaboradas para otros tiempos y problemas y hoy, a pesar de los retoques, no constituyen el mejor marco para abordar los nuevos desaf¨ªos. Con indiscutible retraso, el Ayuntamiento de la capital y la Consejer¨ªa de Pol¨ªtica Territorial han reaccionado a la nueva situaci¨®n creada por el cambio de tendencias iniciado en 1984, y en este momento existen programas para desarrollar suelo p¨²blico para 42.000 viviendas, dirigidas principalmente a familias expulsadas del mercado inmobiliario.Al margen de los amplios per¨ªodos de maduraci¨®n que requieren la mayor¨ªa de estos programas, de tres a?os en adelante, destaca el esfuerzo por encontrar nuevas f¨®rmulas de gesti¨®n para mejorar su eficiencia social y econ¨®mica. As¨ª, la figura del promotor social que posibilita la actuaci¨®n de entidades subsidiarias a la Administraci¨®n, abre posibilidades de superar las limitaciones de la gesti¨®n institucional; pero su exclusiva identificaci¨®n con las cooperativas, con lo que en ellas hay de atractivo y de problem¨¢tico, obliga a establecer una reflexi¨®n centrada en las garant¨ªas ' solicitadas para el cumplimiento de sus objetivos.

Por otra parte, y si bien sorprende la falta de consideraci¨®n atribuida a la vivienda en alquiler, para ser desarrollada tanto por agentes p¨²blicos como privados, tambi¨¦n es rese?able la utilizaci¨®n del derecho de superficie, consistente en la cesi¨®n del suelo por un largo espacio de tiempo, generalmente 75 a?os, al cabo de los cuales la propiedad revertir¨ªa a la propia Administraci¨®n. Este mecanismo, poco contrastado todav¨ªa en nuestro pa¨ªs, tambi¨¦n requiere una serena reflexi¨®n, pues si bien abre las puertas a la utilizaci¨®n p¨²blica y a largo plazo de un creciente patrimonio inmobiliario, hay que evaluar las condiciones sociales que en su d¨ªa permitan, efectivamente, plantear dicha revisi¨®n, sin provocar graves frustraciones en los correspondientes adjudicatarios.

Rigidez legislativa

La actual ley de Suelo, una de las mejores legislaciones en su momento, procede de 1954, con reajustes en 1975. Su rigidez tutelar, que podr¨ªa justificarse en otros tiempos pol¨ªticos, resulta claramente paralizante hoy.

Desde la problem¨¢tica del suelo residencial en Madrid, varias son las v¨ªas a instrumentar:

- En primer lugar, es necesario abrir nuevas posibilidades para conseguir suelo de calidad y barato para ubicar viviendas accesibles a familias que no pueden conseguirlas en el libre mercado inmobiliario. Precisamente, el potencial de las competencias p¨²blicas para dirigir, programar y gestionar el desarrollo urban¨ªstico y sus efectos econ¨®micos espaciales est¨¢ abriendo enormes posibilidades de acuerdos con propietarios y promotores para multiplicar los cauces por los que acceder a cantidades significativas del suelo con costes limitados y para realizar amplias operaciones urban¨ªsticas que recalifiquen y hagan atractivas zonas residenciales que hoy son socialmente repudiadas. Las recientes experiencias avalan esta doble posibilidad, precio y calidad; as¨ª se ha obtenido parte del suelo para las 42.000 viviendas citadas, que adem¨¢s se contemplan articuladas en operaciones urban¨ªsticas que van a hacer atractivas algunas ¨¢reas de la ciudad.

- En segundo lugar, hay que evitar hacia el futuro nuevos desajustes en el mercado inmobiliario, para lo que parece imprescindible garantizar la puntual producci¨®n del suelo urbanizado y su edificaci¨®n, cumpliendo los programas de los planes urban¨ªsticos. En esta l¨ªnea se sit¨²an las recientes propuestas de la Consejer¨ªa de Pol¨ªtica Territorial, as¨ª como algunos de los retoques de la nueva ley del Suelo del MOPU, en los que las interrogantes se refieren a si las medidas ser¨¢n suficientes para cambiar las pr¨¢cticas actuales.

- En tercer lugar, y como aspecto clave, es imprescindible afrontar, de una vez por todas, una acci¨®n antiespeculativa efectiva, acabando con la incongruente y antisocial permisividad fiscal que rodea al sector inmobiliario en nuestro pa¨ªs. Para ello es necesario expulsar el dinero negro, que est¨¢ suponiendo cerca de un 50% de las transacciones, obligando a reflejar los valores reales de compraventa e incrementar los impuestos de plusval¨ªa para evitar las ganancias excesivas por el simple pase del suelo y de los productos inmobiliarios; a su vez, los nuevos ingresos fiscales podr¨ªan reinvertirse con criterios sociales en el propio sector. La reciente ley de Tasas supone un primer paso en el tratamiento de este problema, al pretender acercar el nivel declarado fiscalmente hasta el 75% del valor real en el mercado; sin embargo, resultar¨ªa inexplicable si s¨®lo se aplicase a los particulares y no a las empresas, que son quienes realizan la mayor parte de las operaciones especulativas.

Tambi¨¦n la pol¨ªtica de vivienda ha tocado techo. Si bien la ambiciosa actuaci¨®n de remodelaci¨®n de barrios ha conseguido suprimir una elevada proporci¨®n de las infraviviendas, cada vez se ha ido ampliando m¨¢s el n¨²mero de familias de clase media que no pueden acceder a una vivienda.

La envergadura y la complejidad de la nueva situaci¨®n requiere pasar de lo que tradicionalmente se ha considerado una pol¨ªtica de fomento a la construcci¨®n, a la constituci¨®n de una aut¨¦ntica pol¨ªtica de alojamiento, de una entidad similar a lo que podr¨ªa ser una pol¨ªtica de empleo. Su concepci¨®n deber¨ªa combinar la mayor racionalidad y justicia redistributiva del gasto p¨²blico con la garant¨ªa real de acceso a la vivienda a trav¨¦s del fortalecimiento de las ayudas y de ampliar las formas en que dicho acceso resulte viable.

Y, en este sentido, es importante estudiar el problema de las viviendas vac¨ªas, e imprescindible superar las contradicciones generadas por el catastr¨®fico estado actual de la ley de Arrendamiento. Hay que abrir con fuerza, y no se est¨¢ haciendo, una nueva pol¨ªtica de alquiler, eficaz, social y moderna, tanto para la vivienda p¨²blica como, concertada con sectores econ¨®micos, para la privada; no es razonable que siendo uno de los pa¨ªses pobres de la Comunidad Europea, sigamos empe?ados en mantener un parque en alquiler por habitante que no llega a un tercio del de la mayor¨ªa de las naciones europeas.

es economista; es soci¨®logo, y , arquitecto.