La nueva tributaci¨®n de las ventas de inmuebles

El 6 de abril se aprob¨® en el Congreso de los Diputados la ley de Tasas y Precios P¨²blicos, que incluye entre sus disposiciones adicionales una norma completamente ajena a las materias que dan t¨ªtulo a la ley y que est¨¢ llamada a tener una profunda repercusi¨®n fiscal en el comercio diario.No es nuevo afirmar que la normativa tributaria es de dif¨ªcil comprensi¨®n; ¨¦ste es un dato objetivo, derivado, sin duda, de la misma naturaleza de la materia que ordena. Sin embargo, es obligaci¨®n del legislador redactar unas leyes claras, con formulaciones inequ¨ªvocas y que eludan en todo momento expresiones ambiguas que pongan en peligro la seguridad jur¨ªdica en que se ampara todo Estado de derecho. Desafortunadamente, no pueden predicarse estas virtudes del precepto que comentamos, cuya deficiente redacci¨®n sume tanto a los t¨¦cnicos como a los ciudadanos en general en una completa inseguridad jur¨ªdica.

Por otra parte, a esto debe a?adirse el hecho, reiteradamente criticado por todos los sectores afectados, de que la norma se publica en un texto legal que le es ajeno.

De esta forma se priva al int¨¦rprete de la ayuda que le proporciona el emplazamiento del precepto dentro de un texto para llevar a cabo su labor exeg¨¦tica.

Lamentamos a¨²n m¨¢s estos defectos en una disposici¨®n adicional como la presente, que extiende sus repercusiones fiscales a cuatro impuestos: impuesto sobre la renta de las personas f¨ªsicas, impuesto sobre sociedades, impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jur¨ªdicos documentados e impuesto sobre sucesiones y donaciones, y que, aun sin afirmarlo de forma expl¨ªcita, en ning¨²n momento pone en vigor unos efectos duramente sancionadores para los sujetos afectados por ella.

La disposici¨®n adicional de la normativa objeto de estas notas se?ala: "Tratamiento fiscal de las diferencias de Vidor resultantes de la comprobaci¨®n administrativa".

"En las transmisiones onerosas por actos -inter vivos- de bienes y derechos que se realicen a partir de la entrada en vigor de la presente ley, cuando el valor comprobado a efectos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales exceda del consignado por las partes en el correspondiente documento en m¨¢s del 20% de ¨¦ste y dicho exceso sea superior a dos millones de pesetas, este ¨²ltimo, sin perjuicio de la tributaci¨®n que corresponda por el impuesto citado, tendr¨¢ para el transmitente y para el adquirente las repercusiones tributarias de los incrementos patrimoniales derivados de las transmisiones a t¨ªtulo lucrativo".

Alcance de la norma

La aplicaci¨®n de esta norma alcanza a las transmisiones onerosas de todo tipo de bienes y derechos, tanto bienes inmuebles como muebles, pero nos hemos limitado a exponer los supuestos y los efectos que pueden darse en las transmisiones de inmuebles porque es ¨¦ste un ¨¢mbito en el que la disposici¨®n se dejar¨¢ sentir de forma m¨¢s intensa.Supuestos:

1. Que el vendedor sea un particular que transmite a otro particular o sociedad un piso u otra clase de inmueble que no tenga afectado a su actividad empresarial o profesional. En este caso se tributa al tipo actual del 6% por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jur¨ªdicos documentados (ITP y AJD) y procede la comprobaci¨®n de valores; luego, la nueva regulaci¨®n tributaria le afecta.

?C¨®mo? Si el vendedor es una persona f¨ªsica, deber¨¢ tributar en el impuesto sobre la renta de las personas f¨ªsicas (IRPF), al tipo del 20% actual para los incrementos de patrimonio a t¨ªtulo lucrativo, sobre el exceso que supere los dos millones de pesetas estipulados.

Ejemplo: valor declarado por las partes, 10 millones; valor comprobado y definitivo, 13 millones. La diferencia resultante es de tres millones de pesetas, superior al 20% de 10 millones y superior a dos millones; luego la tributaci¨®n correspondiente ser¨ªa de:

Tipo impositivo en renta: 20%.

Base sobre la que se aplicar¨ªa: 3-2=1 mill¨®n.

Cuota a pagar: 200.000 pesetas.

En caso de que el comprador sea un particular, tributar¨¢ como si hubiera recibido una donaci¨®n de un mill¨®n de pesetas, es decir, por el impuesto sobre sucesiones y donaciones. Como en la mayor¨ªa de los casos no tendr¨¢ ning¨²n parentesco con el vendedor, le corresponder¨¢ pagar una cuota m¨ªnima de 153.000 pesetas (superior si su patrimonio excede de 50 millones).

Si, por el contrario, el comprador es una sociedad o entidad sujeta al impuesto sobre sociedades, entendemos que el mill¨®n de pesetas considerado tributar¨ªa al 35%.; es decir, resultar¨ªa una cuota a ingresar de 350.000 pesetas por este concepto si la sociedad globalmente obtiene beneficios.

2. Que el vendedor sea una sociedad o un particular que ejerce una actividad empresarial y transmita un piso u otra clase de inmueble afecto a dicha actividad, y que, por considerarse primera transmisi¨®n o venta de solar edificable, la venta est¨¦ sometida al impuesto sobre el valor a?adido y, en consecuencia, no est¨¦ sujeta al concepto de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD, pero s¨ª a la modalidad actos jur¨ªdicos documentados.

Consideramos que la nueva regulaci¨®n no le afecta, debido a que si dicha disposici¨®n, como parece, tiene car¨¢cter sancionador hay que interpretarla de forma restrictiva. En la misma se indica: "... cuando el valor comprobado a efectos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales", expresi¨®n que entendemos no recoge el concepto de actos jur¨ªdicos documentados.

3. Que el vendedor sea una sociedad o un empresario que tenga el inmueble afecto a su actividad, pero que, por tratarse de' una segunda o ulterior entrega d¨¦, edificaciones, est¨¦ sujeta pero exenta de impuesto sobre el valor a?adido (IVA) y, en consecuencia, sometida a tributaci¨®n por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD.

Por tanto, se puede hacer 1 comprobaci¨®n de valores por parte de Hacienda en relaci¨®n referido concepto. Opinamos que en este supuesto entra e, juego la disposici¨®n adicional en cuesti¨®n. En este apartado se encuentran todos los casos de venta de pisos y locales de segunda mano efectuadas por profesionales y sociedades.

Actividad judicial

?C¨®mo afecta? En el primer supuesto ya hemos expuesto la forma en que afecta al comprador, y tambi¨¦n al vendedor si es persona f¨ªsica. Ahora bien, si es unsociedad o entidad sometida al impuesto sobre sociedades, entendemos que tributar¨¢ el tipo del 35% sobre la diferencia entre el valor comprobado y el declarado, si excede de dos millones.

En cuanto al concepto operaciones societarias del ITP y AJD, que grava, entre otras, las aportaciones no dinerarias (ejemplo de aportaci¨®n de inmuebles) a sociedades como consecuencia de aumentos de capital o constituci¨®n de las mismas, consideramos que la nueva regulaci¨®n no les afecta debido a la interpretazi¨®n restrictiva de la misma que debe hacerse.

Los supuestos anteriores son resultado de una aplicaci¨®n literal de la nueva regulaci¨®n, y sus efectos demuestran que la redacci¨®n no es la que cabr¨ªa esperar para una normativa reguladora de una materia ya de por s¨ª conlictiva.

Por ello, originar¨¢ un importante n¨²mero de recursos que deber¨¢n ser resueltos por los tribunalales.

?ngel S¨¢ez y Joan Albos son asesores fiscales.