Una alternativa v¨¢lida

La llegada de la primera temporada de lluvias en el oto?o viene constituyendo para algunos madrile?os no precisamente signo de esperanza, sino el aviso de una anual cita con una particular espada de Damocles. Se trata de los miles de arrendatarios hist¨®ricos que habitan esa importante cantidad de edificios sitos sobre todo en el centro de la ciudad y que se encuentran amenazados de ruina; amenaza de ruina edificatoria que es tambi¨¦n amenaza en el sentido de acabar con un modo de vida, de acabar con la vida de un barrio.La Gerencia Municipal de Urbanismo ha realizado recientemente un importante estudio, recogido ampliamente en la prensa, en el cual se desvela que de cada 10 edificios madrile?os cuatro se encuentran en mal estado. Globalizando, existen m¨¢s de 3 1.000 edificios en estado defectuoso, casi 11.000 en mal estado y 1.400 en situaci¨®n de ruina. L¨®gicamente, si traslad¨¢ramos la cuantificaci¨®n de la situaci¨®n patol¨®gica al centro de la ciudad, la proporci¨®n de edificios en situaci¨®n peligrosa se incrementar¨ªa. El dramatismo de esta situaci¨®n econ¨®mica y social ha encontrado, no obstante, escasa respuesta desde los poderes p¨²blicos, y sobre todo un notable desinter¨¦s legislativo: el problema quiz¨¢ radique en que nadie se atreve a tocar la legislaci¨®n de arrendamientos urbanos; y ese miedo se ha convertido en p¨¢nico despu¨¦s de conocidas las consecuencias de la ¨²ltima y pr¨¢cticamente ¨²nica modificaci¨®n legislativa, la del denominado decreto Boyer, que puso fin a la pr¨®rroga forzosa en los nuevos contratos de alquiler y permiti¨® la transformaci¨®n de viviendas en oficinas, con la consiguiente expulsi¨®n de los habitantes tradicionales del centro de nuestras ciudades, en concreto de Madrid, como si de una nueva expulsi¨®n de moriscos o jud¨ªos se tratase.

Desde las competencias exclusivas de la Comunidad aut¨®noma de Madrid y con los l¨ªmites que impone el no poder adentrarse en la legislaci¨®n de arrendamientos urbanos, por ser competencia exclusiva del Estado, se ha iniciado la tramitaci¨®n de una ley, iniciativa precisamente del Centro Democr¨¢tico y Social (CDS) y cuya toma en consideraci¨®n cont¨® con el respaldo pr¨¢cticamente un¨¢nime de la C¨¢mara. Se trataba de dotar a ayuntamientos y comunidad de un instrumento legislativo que permitiese de alguna manera orientar los intereses en litigio que se encuentran presentes en cualquier fen¨®meno de ruina hacia una soluci¨®n de equilibrio y, sobre todo, de respeto al inter¨¦s social. El propietario, que en muchos casos ha recibido como herencia un edificio viejo, mal cuidado y con unos arrendatarios que le pagan unos alquileres meramente simb¨®licos, no tiene el menor inter¨¦s -m¨¢s bien lo contrario- en evitar la ruina del edificio para transformarlo en solar (no quiero decir nada de la inmobiliaria que a precios muy razonables le adquiera el edificio a ese propietario).

Vaivenes climatol¨®gicos

Los arrendatarios se esfuerzan en corregir peque?os defectos del edificio para evitar la ruina, para evitar su lanzamiento; y contemplan -como dec¨ªamos el principio- con preocupaci¨®n los vaivenes climatol¨®gicos de Madrid.

La Ley de Rehabilitaci¨®n de Viviendas, pendiente de discusi¨®n en la C¨¢mara regional (y que sin duda puede ser un buen regalo de despedida a la actual legislatura), se basa en un acuerdo concertado entre propiedad y arrendatarios que garantice a la primera una retribuci¨®n razonable del desembolso que haga para evitar la ruina y que facilite a los segundos ayudas, en caso de ser ¨¦stas necesarias, para asumir los posibles incrementos de renta. Como el propietario puede no encontrarse incentivado por simplemente una retribuci¨®n razonable, habida cuenta de las expectativas que le abre el actual mercado del suelo, la ley configura para la Administraci¨®n la posibilidad de ejercitar de forma amplia sus facultades expropiatorias a fin de animar a las partes en litigio a alcanzar un acuerdo.

Por ¨²ltimo, hay que destacar que en su redacci¨®n inicial -y al margen de las modificaciones que pueda experimentar en la discusi¨®n en la C¨¢mara- las operaciones de rehabilitaci¨®n especial se incardinan en los distintos planes de urbanismo. As¨ª pues, el momento es doblemente oportuno, tanto por la situaci¨®n detectada en el casco de nuestras ciudades como por coincidir con un momento en el se va a hacer la revisi¨®n del planteamiento.

Preservar nuestro patrimonio inmobiliario hist¨®rico no es s¨®lo una buena medida econ¨®mica (es m¨¢s barato que construir nuevas viviendas), sino que es una pieza clave de ingenier¨ªa social: conservar las referencias hist¨®ricas, culturales, de sus habitantes.