En la l¨ªnea de soluci¨®n

La creciente demanda de vivienda ha desatado una especulaci¨®n del suelo que ha repercutido fuertemente en los precios finales. El articulista defiende la necesidad de crear m¨¢s suelo mediante la acci¨®n coordinada de la Administraci¨®n con ayuntamientos y comunidades aut¨®nomas y propone aumentar la oferta de viviendas de alquiler de promoci¨®n p¨²blica sin alterar los mecanismos del mercado.

Desde una perspectiva espec¨ªficamente econ¨®mica, el an¨¢lisis de la cuesti¨®n de la vivienda nos remite a tres tipos de problemas diferentes: precio del suelo, financiaci¨®n (y, especialmente, tipos de inter¨¦s) y alquileres.El precio del suelo ha crecido especulativamente de forma desenfrenada hasta el a?o 1990. En parte, por un problema de oferta. Hay poco suelo disponible. Esto tiene dif¨ªcil soluci¨®n. Pero las pocas que existen exigen incrementar la oferta por parte de las administraciones p¨²blicas. La nueva Ley del Suelo ofrece posibilidades en este sentido, aunque habr¨¢ un problema de 5nanciaci¨®n, que se tendr¨¢ que abordar.

En parte, sin embargo, el precio del suelo ha aumentado por un problema de demanda. La demanda se ha disparado, en buena medida por razones especulativas, porque la inversi¨®n inmobiliaria ha figurado entre las m¨¢s rentables que se pod¨ªan realizar. Es decir, ofrec¨ªa un rendimiento neto m¨¢s elevado que otras a los capitales invertidos, entre otras razones porque la probabilidad de eludir la tributaci¨®n era m¨¢s alta. En este punto, cuanto m¨¢s se cierren las bolsas de fraude en este sector, m¨¢s podr¨¢ favorecerse la estabilidad de los precios del suelo. Aqu¨ª hay, pues, dos l¨ªneas concretas en las que debe profundizarse, y en las que las medidas adoptadas van en la buena direcci¨®n: facilitar la compra y la urbanizaci¨®n de nuevo suelo por parte de las administraciones p¨²blicas y continuar la lucha contra el fraude, evitando rentas fiscales diferenciales a los inversores en este mercado.

El problema de la financiaci¨®n nos remite al coste de los capitales que se deben pedir prestados para la adquisici¨®n de viviendas. Este coste depende del tipo de inter¨¦s general, de las ayudas que puedan recibirse espec¨ªficamente para la compra de viviendas y de la flexibilidad del mercado concreto de estos activos, financieros; es decir, del mercado hipotecario. Cuantas m¨¢s facilidades hay para movilizarlos, m¨¢s su rendimiento no incorporar¨¢ costes de desplazamiento o de realizaci¨®n. Por lo que se refiere al tipo de inter¨¦s, la cuesti¨®n clave y decisiva es hacer bajar los tipos de inter¨¦s.

En cambio, la subvenci¨®n (o el subsidio) de los tipos de inter¨¦s destinados a la adquisici¨®n de determinadas viviendas, tiene efectos dudosos.

La mejor manera de hacer descender los precios es ofrecer al mercado m¨¢s viviendas, si es necesario a trav¨¦s de la acci¨®n del sector p¨²blico. Es cierto que en otros lugares los subsidios son m¨¢s altos que aqu¨ª. Pero hay que recordar aqu¨ª tenemos un problema de tipos de inter¨¦s altos, y de pol¨ªtica monetaria restrictiva m¨¢s serio, quiz¨¢s, que en otros lugares.

Queda, finalmente, la cuesti¨®n de los alquileres. Para hallar las soluciones adecuadas resulta esencial identificar certeramente los problemas. Los alquileres son elevados, ciertamente. Pero lo son por dos razones fundamentales. En primer lugar, porque la oferta de viviendas de alquiler es muy reducida. En segundo lugar, y volvemos con ello a una cuesti¨®n ya analizada, porque el precio de las viviendas es elevado.

El importe del alquiler no es m¨¢s que un componente del rendimiento del capital invertido en los inmuebles. Los ¨²ltimos a?os han aumentado mucho, no porque el tipo del rendimiento (el porcentaje de beneficio obtenido) haya aumentado, sino porque el valor de estos capitales se ha disparado. Naturalmente, cuando el valor aumenta muy deprisa, cuando hay un proceso especulativo muy acelerado, ning¨²n propietario quiere contratar alquileres a largo plazo, porque el tipo del rendimiento disminuir¨ªa. Lo que quiere es contratar alquileres a corto plazo, para tener las manos libres para vender el inmueble (que tender¨¢ a revalorizarse), si le conviene, o para contratar un nuevo alquiler, de acuerdo con el nuevo valor del inmueble, una vez vencido el plazo. Esta es la causa de que los plazos sean cortos.

Por el contrario, cuando el proceso especulativo se frena, se invierte la situaci¨®n. Los propietarios no tienen inter¨¦s en forzar la rotaci¨®n, y prefieren dilatar los plazos de los contratos, porque unos plazos breves introducen unos costes de oportunidad (a causa del per¨ªodo del tiempo t¨¦cnicamente necesario para realquilar los inmuebles) que son dif¨ªcilmente recuperados.

Acaba llevando a la pr¨¢ctica desaparici¨®n de las viviendas de alquiler (no se construyen casas nuevas de alquiler), y a la degradaci¨®n de las viejas, cuyo r¨¦gimen contractual no puede modificarse. Los propietarios saben que obtendr¨ªan un mayor rendimiento de su capital teni¨¦ndolo desocupado, dejando que se revalorice y vendi¨¦ndolo cuando deseen (habiendo invertido, o no, es igual, en su rehabilitaci¨®n), que teni¨¦ndolo alquilado a un rendimiento muy inferior que no podr¨¢n modificar.

Intervenci¨®n directa

De nuevo, en este caso, es mejor una intervenci¨®n directa del sector p¨²blico, que no altere los mecanismos del mercado. Por una parte, aumentando la oferta de viviendas de alquiler de promoci¨®n p¨²blica. Por otra, subsidiando directamente determinados alquileres. En esta segunda v¨ªa queda mucho por hacer. Es verdad que, aqu¨ª, los efectos ser¨ªan parecidos que en el caso de los tipos de inter¨¦s. Hay un cierto grado de indeterminaci¨®n (que depende de la elasticidad de la oferta y la demanda respecto del alquiler) en relaci¨®n con los efectos en forma de disminuci¨®n de los alquileres subsidiados, y aumento de los otros alquileres. Pero hay que pensar que ser¨ªa una medida de car¨¢cter positivo que ayudar¨ªa a aumentar las viviendas de alquiler.

El Plan de viviendas dado a conocer recientemente por el Gobierno y el Partido Socialista contiene propuestas que encajan perfectamente con las l¨ªneas que aqu¨ª se han apuntado. Suponen un paso importante en la soluci¨®n de los problemas de la vivienda.

es catedr¨¢tico de Hacienda P¨²blica en la Universidad de Barcelona.