Una nueva pol¨ªtica de alquiler

El autor propone un planteamiento m¨¢s profundo de la pol¨ªtica de alquiler para llevar a cabo el plan de vivienda. Critica sobre todo la falta de pol¨ªtica. adecuada que ha provocado un grave descenso de la oferta residencial de alquiler, limitando as¨ª el acceso a alojamiento m¨¢s barato a algunos sectores de la poblaci¨®n. Fernando Prats es partidario de una nueva ley de arrendamiento que agilice este mercado en Espa?a y lo aproxime a los, niveles europeos.

No existir¨¢ una nueva pol¨ªtica de vivienda sin un replanteamiento a fondo del alquiler. Y ambos aspectos resultan imprescindibles para resolver el acceso a un alojamiento digno de amplios sectores de la poblaci¨®n que hoy no. pueden pagar los alt¨ªsimos precios del mercado libre o protegido.La falta durante muchos a?os de una pol¨ªtica adecuada al sector del alquiler ha llegado a producir una situaci¨®n extremadamente comprometida en el mismo:

1. Importante descenso de la oferta residencial en alquiler. En Espa?a existen aproximadamente dos millones de viviendas en alquiler -el 18% del parque residencial permanente-, lo que supone aproximadamente la mitad de los porcentajes existentes en otros pa¨ªses europeos de referencia.

2. Distorsi¨®n del sector viviendas en arrendamiento. Junto al mantenimiento de alquileres baj¨ªsimos, y en muchos casos socialmente indiscriminados, que han llevado a estrangular el sector y al deterioro del parque residencial, el decreto Boyer, de 1985, facilit¨® una cierta recuperaci¨®n relativa a la oferta, pero a unos precios, en gran parte, condicionados por el encarecimiento inmobiliario de los ¨²ltimos a?os, inasequibles para la mayor¨ªa de la poblaci¨®n.

3. Desaparici¨®n de operadores especializados en arrendamientos. La ineficiencia de las diversas pol¨ªticas sectoriales ha fomentado procesos de obsolescencia y desaparici¨®n de promotores din¨¢micos en el campo del alquiler. El sector p¨²blico apenas mantiene un patrimonio sin renovar que no llega al 7% del total arrendado; las sociedades privadas especializadas s¨®lo gestionan un 5% del mismo, y los particulares, propietarios de m¨¢s del 85% de la oferta, no se han renovado y est¨¢n en su mayor¨ªa muy condicionados por su larga cautividad en los reg¨ªmenes de arrendamiento m¨¢s obsoletos.

4. El incremento de la demanda en el pr¨®ximo decenio. Junto al importante d¨¦ficit acumulado en las ¨²ltimas d¨¦cadas, hay que considerar que durante los pr¨®ximos 10 a?os van a coexistir la ampliaci¨®n del n¨²mero de j¨®venes en edad de emancipaci¨®n y el mantenimiento de precios relativamente altos en la oferta de vivienda.

5. Problemas de acceso al alquiler y escasez de recursos. Por todo lo dicho, el problema de.la vivienda puede seguir agudiz¨¢ndose en los pr¨®ximos a?os, centr¨¢ndose muy especialmente en los j¨®venes y nuevas familias sin alojamiento de nuestras grandes ciudades. Y, por lo tanto, es y va a ser un problema de mayor¨ªas, no enmarcable exclusivamente en una pol¨ªtica asistencial. Ello plantea dos cuestiones: incrementa la oferta en alquiler, de forma que una parte importante de la misma pueda tener precios asequibles a la mayor¨ªa de la poblaci¨®n, y conseguir articular los recursos necesarios para hacer posible dicho planteamiento, en un momento de fuerte contenci¨®n del gasto p¨²blico para estos temas.

Ley de arrendamiento

Una nueva ley de arrendamiento resulta imprescindible, y ello sin olvidar que muchos aspectos relativos al necesario impulso al sector deben plasmarse en otros instrumentos de la pol¨ªtica de vivienda (suelo, fiscalidad, financiaci¨®n ... ). El objeto de la nueva ley debiera ser doble: remover los obst¨¢culos que est¨¢n desincentivando la inversi¨®n en el sector y preservar las leg¨ªtimas aspiraciones de los inquilinos, y muy especialmente de los que no tienen capacidad de acceso a los precios del mercado.

La fuerza de los hechos ha contribuido a centrar el debate no tanto sobre las condiciones a cumplir por los nuevos arrendamientos -temporalidad entre tres y cinco a?os y revisi¨®n en dichos periodos seg¨²n IPC-, sino en el tratamiento a los contratos anteriores a 1984. En este sector, que concentra m¨¢s del 75% del parque en alquiler, se manifiestan muchas de las contradicciones derivadas de la legislaci¨®n actual, y cabr¨ªa plantear las siguientes consideraciones b¨¢sicas:

1. Diferente tratamiento entre viviendas y locales de negocios. Se trata de considerar que el significado econ¨®mico y social de ambos usos es distinto y que, como tal, puede tener un tratamiento diferente.

2. Locales de negocios: derogaci¨®n del derecho de subrogaci¨®n desde la entrada en vigor de la nueva ley y aplicaci¨®n de la nueva en un plazo de tiempo que podr¨ªa no superar los 10 a?os.

3. Vivienda: derogaci¨®n del derecho de subrogaci¨®n, excepto c¨®nyuges, desde la entrada en vigor de la nueva ley, y aplicaci¨®n de la nueva, bien a partir de un amplio plazo, bien a partir de la desaparici¨®n del t¨ªtulo del contrato. En todo caso, habr¨ªa que establecer una salvaguardia para garantizar el mantenimiento de familias sin viviendas y escasos recursos econ¨®micos, excepcionalidad que, a su vez, debiera ser Compensable al arrendador mediante desgravaci¨®n en sus impuestos.

Vivienda en alquiler

La tensi¨®n en el acceso a la vivienda en las grandes ciudades obliga a considerar todas las posibles v¨ªas para promover el arrendamiento p¨²blico, el social y el privado. Y ello sin olvidar que el esfuerzo p¨²blico en recursos y gesti¨®n deber¨¢ ser tanto m¨¢s importante cuanto menor sea su capacidad para concitar la participaci¨®n de otro tipo de promotores.

Un primer factor de racionalidad exigir¨ªa potenciar y reorientar hacia el alquiler la intervenci¨®n p¨²blica dirigida a los sectores sociales m¨¢s desfavorecIdos, aunque ello plantee la necesidad de transformar radicalmente la capacidad de gesti¨®n institucional y de enmarcarla e? una m¨¢s amplia acci¨®n de integraci¨®n social.

Un segundo factor a considerar se refiere a la inexistencia en nuestro pa¨ªs de un amplio sector de promoci¨®n de alquiler social formado por asociaciones, sindicatos, mutualidades.... En otros pa¨ªses europeos este sector puede llegar a gestionar la mitad de todo el sector del arrendamiento y en la actualidad est¨¢ absorbiendo una parte muy importante de la demanda popular en las grandes ciudades. Por sus caracter¨ªsticas, es un sector que no se improvisa, que se ha desarrollado al calor de pol¨ªticas socialdem¨®cratas de muchos a?os y con fuertes dependencias de los recursos p¨²blicos, pero su importancia social es incuestionable y, de no impulsar algo similar en Espa?a, el hueco tendr¨¢ que ser cubierto por la ampliaci¨®n de la promoci¨®n p¨²blica y por la capacidad para hacer viable una oferta privada en alquiler a precio tasado.

El sector privado

Por ello hay que establecer una referencia especial en relaci¨®n a la necesidad de concertar con el sector privado la creaci¨®n de una amplia oferta de alquiler en las grandes ciudades, en un plazo de tiempo relativamente corto y con una gama de precios adecuada.

Una primera l¨ªnea de trabajo en este sentido requiere estimular que el propio patrimonio inmobiliario existente y no utilizado se incorpore al mercado, y preferentemente desde una gesti¨®n activa y especializada. Ello exigir¨ªa penalizar la vivienda desocupada en zonas con d¨¦ficit, incentivar su rehabilitaci¨®n y estimular su aportaci¨®n a los fondos de inversi¨®n.

Un segundo campo de posibilidades se abre con la inminente aprobaci¨®n de los fondos de inversi¨®n inmobiliaria para alquiler y de las medidas fiscales que los equiparan a los fondos mobiliarios y a otras opciones similares en Europa. Sin embargo, esta excelente oportunidad para impulsar la vivienda libre en alquiler pudiera no aprovecharse plenamente si no llegara a contemplarse que un cierto porcentaje de sus inmuebles tuvieran que ser viviendas.

Por ¨²ltimo, hay que considerar todas las posibilidades para concertar con la iniciativa privada el desarrollo de programas extraordinarios para poner en el mercado durante plazos de tiempo pactados, vivienda en alquiler, nuevas y antiguas, a precio tasado. La propia experiencia francesa en el sector de los alquileres intermedios entre el sector social y el libre privado plantea la necesi dad de articular condiciones de seguridad, rentabilidad y flexibilidad suficientes para interesar a ciertos sectores de inversi¨®n. Operativamente, ser¨ªa posible utilizar una amplia gama de procedimientos para ello: desde sistemas ¨¢giles y flexibles de concursos de suelo o rehabilitaci¨®n, ofreciendo una gama abierta de posibilidades de financiaci¨®n, fiscalidad y primas, hasta, en una l¨ªnea m¨¢s estrat¨¦gica, incentivar especialmente a aquellos fondos inmobiliarios que incorporen este tipo de oferta en su actividad empresarial.

La situaci¨®n descrita es compleja y de dif¨ªcil tratamiento. Pero no hay m¨¢s remedio que afrontar tantos a?os de ineficiencia y tratar de alumbrar una nueva pol¨ªtica de alquiler que modernice el sector y coadyude a resolver el acceso a alojamiento a quienes no lo tienen. De otra forma, seguir hablando del problema de la vivienda ser¨ªa pura banalidad.

es arquitecto.