Ley del suelo para Madrid

Ante la inminente aprobaci¨®n de una ley del suelo para Madrid, el autor propone la reestructuraci¨®n del ordenamiento urbano y la pol¨ªtica de vivienda con el fin fundamental de abaratar la adquisici¨®n de un bien tan b¨¢sico como el del inmueble.

Nos encontramos a la espera de la, seg¨²n parece, ya no lejana aprobaci¨®n de una ley del suelo para la Comunidad de Madrid, que prepara el Consejo de Gobierno de ¨¦sta y habr¨¢ de debatir su Asamblea. A ello se unen la reelaboraci¨®n -tambi¨¦n en curso- de la normativa general sobre r¨¦gimen y valoraci¨®n del suelo y ordenamiento urbano y el desarrollo de los distintos aspectos de la pol¨ªtica de vivienda.Y dif¨ªcilmente podr¨ªa discutirse que todos esos proyectos e instrumentos deben tener como fin abaratar, ante todo, bienes tan b¨¢sicos e imprescindibles como lo son los inmuebles, facilitando el acceso a su uso y haci¨¦ndoles cumplir las funciones sociales que les son propias, seg¨²n lo previene, incluso, y de manera muy expl¨ªcita, los principios y mandatos de nuestra Constituci¨®n de 1978.

A tal prop¨®sito, entre los criterios m¨¢s necesarios con que ha de orientarse el urbanismo y las directrices sobre vivienda deben destacarse, de manera especial, la coordinaci¨®n de las actuaciones y la coherencia en los objetivos. Y m¨¢s a¨²n cuando en el pret¨¦rito -y particularmente en la segunda mitad de la d¨¦cada de los ochenta- se produjeron acusadas discordancias en este orden de cosas, que contribuyeron en gran medida al fuerte encarecimiento inmobiliario y a la nueva crisis que, en breve tiempo, ello ha provocado en este sector.

As¨ª, result¨® distorsionante la concurrencia de las restricciones propias de los planes generales de ordenaci¨®n urbana (como el que empez¨® a regir en el municipio de Madrid en 1985 y se encuentra ahora en revisi¨®n), con una pol¨ªtica general y un desarrollo y un crecimiento econ¨®micos no exonerados de considerables desequilibrios que favorecieron claramente la especulaci¨®n con la vivienda y dem¨¢s inmuebles.

Procesos de desalojo

Con vistas a la evitaci¨®n de esa clase de efectos tan negativos, que luego es pr¨¢cticamente imposible contrarrestar, falta hace que no se olvide que los condicionantes sociales en la propiedad, posesi¨®n y uso del suelo y en la planificaci¨®n urban¨ªstica no pueden quedar desguarnecidos o desconectados de paralelos y oportunos condicionantes sociales en lo que sobre el suelo se edifica o est¨¢ edificado ya. Las constricciones planificadoras se cohonestan mal con la especulaci¨®n con los inmuebles, ya sea en la venta o en el alquiler.

Como tambi¨¦n ha de cuidarse no crear m¨²ltiples problemas por cada uno que acaso se resuelva -no siendo esto ¨²ltimo nada f¨¢cil- y que es a lo que conducir¨ªa, por ejemplo, el hacer acompa?ar la construcci¨®n de nuevos inmuebles por procesos de desalojo en el parque habitacional disponible, los derechos de cuyos residentes deben respetarse.

El propio r¨¦gimen del suelo y su aprovechamiento y destino han de articularse con coherencia y con un entramado regulador que impida que los distintos tipos de uso se perjudiquen o distorsionen entre s¨ª. Es por esto por lo que la cesi¨®n de partes de suelo privado para usos colectivos y la afecci¨®n de parcelas, as¨ªmismo privadas, a la construcci¨®n de viviendas de protecci¨®n oficial son cuestiones que van a replantearse y que debieran resolverse en la nueva normativa sobre el suelo y en las readaptaciones de la legislaci¨®n urban¨ªstica en que ahora se trabaja.

A ello obliga, por un lado, la escasez de viviendas p¨²blicas en Espa?a, mucho m¨¢s numerosas en los dem¨¢s pa¨ªses europeos, y el gran retroceso que en estos ¨²ltimos a?os hemos sufrido en la promoci¨®n de viviendas de protecci¨®n oficial. Y recordemos, acerca de las cesiones y afecciones de suelo a que nos estamos refiriendo, que la jurisprudencia sobre las mismas, dentro de ser contradictoria incluso a nivel del Tribunal Supremo, no deja de advertir, aun en sus pronunciamientos m¨¢s desfavorables a aquellos mecanismos socializadores, que ¨¦stos no puede considerarse que pugnen con la Constituci¨®n y que puedan ser posibles de inconstitucionalidad, pero s¨ª precisan -seg¨²n se ha se?alado en diversas sentencias, algunas dictadas por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid- de una cobertura normativa clara, expresa e inequ¨ªvoca, lo que deber¨¢ tenerse presente en la reforma legislativa que se est¨¢ preparando.

A?adamos, por ¨²ltimo, que ha de darse tambi¨¦n un tratamiento fiscal equilibrado a los inmuebles y a su uso -o desuso-, adem¨¢s, no hay ni que decirlo, de la tan indispensable reducci¨®n de los tipos de inter¨¦s en los cr¨¦ditos. Deben, as¨ª, concederse bonificaciones tributarias no s¨®lo a los fondos de inversi¨®n inmobiliaria que van a empezar a actuar, sino tambi¨¦n a las empresas y los particulares que alquilen directamente inmuebles, pues dar m¨¢s ayudas y apoyos a todos los arrendadores y estabilidad y abaratamiento de los precios a los arrendatarios es la pol¨ªtica correcta.

Igualmente, parece que debieran corregirse paradojas como la de que determinadas cargas contributivas, como, por ejemplo, en el impuesto sobre el patrimonio, pesen m¨¢s sobre quien compra una vivienda para ocuparla como su domicilio habitual que sobre muchos de los cerca de tres millones de pisos que se mantienen vac¨ªos hoy en Espa?a. Lo justo ser¨ªa lo contrario.

Carlos Alfonso G¨®mez es abogado urbanista.