Compromiso social en la vivienda

El autor se refiere a la informaci¨®n que d¨ªas atr¨¢s abr¨ªa "espectacularmente" el suplemento Madrid de EL PA?S con un titular sobre protestas de cooperativistas de PSV por un supuesto aumento del 30% en el precio de las viviendas. La promoci¨®n, explica, se cerr¨® finalmente con un 92% de contrataci¨®n.

Un breve repaso hist¨®rico: desde 1982, la Administraci¨®n central deja de intervenir progresivamente en la promoci¨®n de viviendas, reserv¨¢ndose exclusivamente el papel regulador de las medidas financieras y fiscales sobre las mismas. A partir de 1986-1987, las competencias en materia de suelo y vivienda se transfieren de forma exclusiva a las comunidades aut¨®nomas, coincidiendo esta cuesti¨®n con el boom inmobiliario y las consecuencias que tiene de insatisfacci¨®n para los demandantes de vivienda j¨®venes, produci¨¦ndose una enorme irritaci¨®n social. Como consecuencia de ello, todas las fuerzas pol¨ªticas se plantean el problema de la vivienda y comienza una guerra de planes (18.000, 22.000, 50.000, 122.000, etc¨¦tera), seg¨²n la Administraci¨®n y el partido pol¨ªtico que los propon¨ªa.Dos apuntes para la memoria hist¨®rica: primero, las pol¨ªticas de vivienda iniciadas durante la transici¨®n, que fueron continuadas y ejecutadas por las administraciones p¨²blicas socialistas, han consolidado la promoci¨®n de m¨¢s de 32.000 viviendas en la Comunidad de Madrid (barrios en remodelaci¨®n), lo que fue posible gracias a un tremendo esfuerzo presupuestario con m¨¢s de 500.000 millones de inversi¨®n durante un largo periodo de 12 a?os.

Segundo: las pol¨ªticas de vivienda de los planes trianuales y cuatrienales, heredados de otros anteriores, han necesitado tambi¨¦n importantes recursos que todav¨ªa afloran en los presupuestos generales del Estado.

Pues bien, desde 1988 las comunidades y los ayuntamientos transfieren una buena parte de su suelo para que sea promovido por cooperativas. Comienza una oleada de concursos y de iniciativas. El esquema es, en el fondo, bastante simple: la Comunidad madrile?a, el Ayuntamiento de Madrid y los principales ayuntamientos de la regi¨®n destinan sus recursos presupuestarios b¨¢sicamente a urbanizar y preparar suelo para cederlo a cooperativas, es decir, asumen una parte d¨¦ la carga dentro de un compromiso social amplio en la vivienda. Se sustancia esa apuesta preferentemente en los acuerdos con los sindicatos. Se firma con ellos el Plan Metropolitano de Vivienda; el 26 de septiembre de 1990 se convocan concursos de suelo para cooperativas, que son el fiel reflejo de esa pol¨ªtica. Es la primera parte del compromiso social, que se cumple en general por las administraciones de una forma ejemplar.

Responsabilidad

La segunda parte de ese esquema es tambi¨¦n elemental: si se transfiere la responsabilidad promotora a los demandantes organizados en cooperativas, quiere decir que ¨¦stos pasan de ser meros solicitantes de vivienda en el Instituto de la Vivienda de Madrid y ayuntamientos a tener la responsabilidad de pagar una parte importante de la misma sin que se generen m¨¢s subvenciones que las derivadas de los decretos de financiaci¨®n de ¨¢mbito estatal. A partir de ese momento, los sindicatos cumplen tambi¨¦n su compromiso: organizan demandas, crean empresas, se dotan de los recursos necesarios y ponen en marcha uno de los proyectos sociales m¨¢s ambiciosos de las ¨²ltimas d¨¦cadas. Esa parte del compromiso social implica una important¨ªsima reducci¨®n de la inversi¨®n en vivienda por las administraciones y, consecuentemente, una relevante minoraci¨®n del d¨¦ficit p¨²blico que hab¨ªa generado este subsector en la econom¨ªa general.

Como consecuencia de este esquema, global y del cumplimiento del compromiso por ambas partes, las nuevas organizaciones cooperativas protagonizadas por los sindicatos absorben tambi¨¦n su cuota parte de tensi¨®n social. Conviene afirmar que, desde que existen PSV y sus 17.000 viviendas adjudicadas en la Comunidad de Madrid, parecen haber descendido notoriamente las manifestaciones por la vivienda, tan frecuentes en la calle de la Bas¨ªlica (sede del Instituto de la Vivienda de Madrid), y ante el caballo (de Franco) frente a la sede del Ministerio de Obras P¨²blicas y Transportes.

?Coincidencia? Parece demasiado simple esa explicaci¨®n. El que se hayan puesto en circulaci¨®n important¨ªsimos recursos en manos de los particulares con el destino final de obtener su vivienda ?es tambi¨¦n la consecuencia inevitable del devenir de los acontecimientos? Una respuesta afirmativa comportar¨ªa una profunda ignorancia.

Lo cierto es que se ha activado a miles de personas y se han canalizado miles de millones de sus ahorros para obtener un bien escaso y caro que el mercado no ha sido capaz de satisfacer, pero que la Administraci¨®n p¨²blica tampoco ha sido capaz de producir. Debe reconoc¨¦rsenos al menos que hemos cogido el toro por los cuernos y hemos asumido, desde la perspectiva del compromiso social, la responsabilidad promotora que ni el sector p¨²blico ni el privado han asumido en estos ¨²ltimos a?os.

Tensiones de fondo

Las tensiones de fondo que se reflejan en el cooperativismo no son ni m¨¢s ni menos que ¨¦sas. En PSV el tema alcanza mayor notoriedad p¨²blica por diferentes causas que no vamos aqu¨ª a enumerar, pero la cuesti¨®n de fondo est¨¢ latente en todas las cooperativas de vivienda que tienen en Madrid la responsabilidad de llevar adelante la promoci¨®n de los concursos de suelo que tan a bombo y platillo se han vendido en el periodo 1988-1990.

?D¨®nde est¨¢ ahora la segunda parte del compromiso social? El reto est¨¢ en una imprescindible agilidad administrativa en la tramitaci¨®n de los temas urban¨ªsticos y de suelo que afectan pode rosamente a este tipo de actuaciones, en una mejora puntual de la legislaci¨®n en lo que se refiere al m¨®dulo de VPO y, finalmente, en la financiaci¨®n concreta de los proyectos generados en el periodo 1988-1991, puesto que las promociones est¨¢n identificadas y los agentes promotores tambi¨¦n.

El primer aspecto del compromiso comentado afecta b¨¢sicamente a las actuaciones administrativas y a las licencias de edificaci¨®n. Un retraso de nueve meses en la concesi¨®n de una licencia municipal genera autom¨¢ticamente un aumento del 12,8% de los costes financieros en una promoci¨®n, y un desajuste o retraso de esa naturaleza en un plan de pagos previsto para escenarios de dos a tres a?os puede desequilibrar completamente los costes econ¨®micos de una operaci¨®n realizada desde un margen cero de beneficio. Si a esto a?adimos la tardanza secular (v¨¦ase el tema de gesti¨®n del suelo en el Plan 18.000) en la ejecuci¨®n de los grandes planes de vivienda, definimos un panorama cuya consecuencia es siempre el encarecimiento del producto final. Y ese encarecimiento lo pagan los consumidores de esas viviendas, a?adiendo factores adicionales de tensi¨®n y de irritabilidad social in¨²tiles por innecesarios.

El segundo aspecto se refiere al tan tra¨ªdo y llevado m¨®dulo de vivienda de protecci¨®n oficial (VPO). Desde 1984 a 1992 el m¨®dulo de VPO ha sufrido al menos una diferencia porcentual sobre el IPC superior al 19%. Si tenemos en cuenta el coste de los factores de producci¨®n de la vivienda, el resultado de tal pol¨ªtica produce una distorsi¨®n completa entre los precios oficiales y los costes reales, teniendo los promotores -cooperativos o no- que buscar subterfugios legales para, ajust¨¢ndose a la legislaci¨®n de viviendas de protecci¨®n oficial, poder cargar a los consumidores finales los costes definitivos de producci¨®n. La justificaci¨®n de esto y sus previsibles soluciones en 1993 (eliminaci¨®n del factor vivienda en el IPC) no eximen de responsabilidad social a la hora de afrontar un problema que, lejos de ser un tecnicismo, gravita de forma permanente sobre la espalda de los promotores sociales, generando importantes contradicciones en sus relaciones con los consumidores.

Para terminar, est¨¢ el problema de la financiaci¨®n de los proyectos comprometidos, agravado por la actual crisis. Cuando el dinero se compra caro es dif¨ªcil venderlo barato, por muchas fotos y convenios que se hayan firmado, y es f¨¢cil tambi¨¦n huir de la realidad tangible e identificada aportando cada semana una macrocifra. Pero el compromiso social en la vivienda est¨¢ referenciando determinadas actuaciones urban¨ªsticas en las grandes ciudades espa?olas. Tiene denominaci¨®n de origen, y desde la responsabilidad compartida que tenemos sobre ello estamos en condiciones de exigir que se cumpla la ¨²ltima parte de ese compromiso. La parte que corres ponde al sector p¨²blico (administrativo y financiero), que tiene la obligaci¨®n de encauzar y destinar los recursos financieros a los planes comprometidos e identificados para que millones de ladrillos puedan ponerse, uno tras otro, en operaciones de edificaci¨®n que generen inversi¨®n, empleo y riqueza social.

Est¨¢, pues, encima de la mesa el llevar a buen puerto un compromiso social sobre la vivienda en Madrid y en otras grandes ciudades. Si los entes que asumimos la actividad promotora de esos planes tenemos que afrontar sin subvenciones (cosa que aceptamos) y con un comportamiento empresarial eficiente (cosa que considerarnos imprescindible) el desarrollo de estos proyectos, no se nos puede pagar con la moneda de endosarnos la responsabilidad de la tensi¨®n social que hace a?os ha desaparecido de algunos despachos oficiales. Ser¨ªa malo que esa tensi¨®n aflorase de nuevo en esos lugares. No est¨¢ este pa¨ªs ni esta sociedad para que dediquemos preferentemente nuestros esfuerzos a eso.

es director gerente de PSV Sociedad Cooperativa.