Hipotecas, usuarios y tipos de inter¨¦s

La sociedad entera desea el traslado al p¨²blico de la bajada de los tipos de inter¨¦s aplicados a los fondos prestables. Este deseo se ha manifestado un¨¢nime y p¨²blicamente por parlamentarios, administraciones y organizaciones patronales y sindicales.Para los pr¨¦stamos personales, de persistir las nuevas condiciones del mercado, a medida que se vayan renovando las operaciones activas y pasivas de las entidades financieras, ¨¦stas se reflejar¨¢n en una sensible y paulatina bajada de tipos de inter¨¦s. Sin embargo, existen causas t¨¦cnicas que dificultan una efectiva bajada del tipo de inter¨¦s en un mercado de fondos prestables tan significativo como el de las operaciones financieras con garant¨ªas reales inmobiliarias, es decir, el mercado de los pr¨¦stamos y cr¨¦ditos hipotecarios.

Habitualmente estas operaciones, dada la complejidad y el coste de su formalizaci¨®n, suelen recoger financiaciones a muy largo plazo, que son poco sensibles a las variaciones de las condiciones de inter¨¦s de los mercados. Al ser igual de compleja y costosa cualquier modificaci¨®n de los contratos pactados con esta garant¨ªa, se dificulta acercar sus pactos a las condiciones de mercado. As¨ª pues, siendo el origen de la. distorsi¨®n la complejidad formal y, el coste de estas operaciones, alterando ¨¦stas podremos eliminar las causas que generan resistencias para adecuar los tipos de los pr¨¦stamos hipotecarios al mercado.

Para facilitar la formalizaci¨®n de los pr¨¦stamos hipotecarios es preciso, en primer t¨¦rmino, habilitar a m¨¢s fedatarios competentes para ello. En nuestro ordenamiento, la competencia para otorgar garant¨ªas hipotecarias inmobiliarias est¨¢ reservada exclusivamente a los notarios, existiendo otra categor¨ªa de fedatarios, los corredores de comercio colegiados (curiosamente fedatarios especialistas en el tr¨¢fico mercantil), bajo cuya autoridad se impide formalizar garant¨ªas reales inmobiliarias. Otorgando a ¨¦stos tal facultad, existir¨¢ m¨¢s competencia y, como ya se sabe, m¨¢s competencia equivale a servicios m¨¢s ¨¢giles y mejores precios.

Se arguye contra esta posibilidad que la intervenci¨®n del corredor disminuir¨ªa la seguridad en la contrataci¨®n. Nada m¨¢s lejano a la realidad: los defensores de esta tesis olvidan que ante los corredores de comercio se otorgan habitualmente operaciones financieras con garant¨ªa hipotecaria naval, y estas hipotecas, por la complejidad financiera particular del sector naval y por el elevado valor unitario de cada bien hipotecado, son extraordinariamente importantes.

No se ha podido evidenciar que por la intervenci¨®n del corredor de comercio en estos casos se haya perdido eficacia o seguridad jur¨ªdica alguna. Es m¨¢s, todo lo contrario: La intervenci¨®n de un fedatario especialista en el tr¨¢fico mercantil ha hecho estos contratos m¨¢s eficaces y perfectos.

En segundo lugar, para abaratar la formalizaci¨®n de los pr¨¦stamos hipotecarios se debe actuar sobre la partida m¨¢s importante que incide en su coste. Esta no es otra que el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jur¨ªdicos documentados, concepto de acto jur¨ªdico documentado, que por constituci¨®n y cancelaci¨®n de una operaci¨®n grava la misma con un impuesto del 1% del importe del l¨ªmite garantizado con la hipoteca. Esta partida supone de promedio dos terceras partes del coste de formalizaci¨®n de los pr¨¦stamos hipotecarios.

Facilitada y abaratada la formalizaci¨®n de los pr¨¦stamos hipotecarios desaparecer¨¢n las causas que hacen a este mercado especialmente resistente a las modificaciones de las condiciones de inter¨¦s en el mercado.

No obstante, en estos momentos existen posibilidades que permiten alterar r¨¢pida y econ¨®micamente las condiciones de inter¨¦s en un pr¨¦stamo, siempre que no se sustituya al acreedor. Una p¨®liza intervenida por corredor de comercio colegiado, que s¨®lo altere las condiciones primitivas de inter¨¦s de un pr¨¦stamo hipotecario puede conjugar seguridad jur¨ªdica, rapidez y econom¨ªa, y ello por no ser tales alteraciones sustanciales o principales a los efectos de constituir novaci¨®n propia en los t¨¦rminos fijados en los art¨ªculos 1.203 y 1.204 del C¨®digo Civil -pi¨¦nsese que el inter¨¦s no es un elemento esencial del pr¨¦stamo conforme a los art¨ªculos 314 y ss. del C¨®digo de Comercio-.

Esta doctrina ha sido expresadamente sentada por el Tribunal Supremo en su sentencia de 6 de febrero de 1928, seg¨²n la cual: "La novaci¨®n... extintiva... no existe en el caso presente... (referido) a cl¨¢usulas accidentales que s¨®lo le alteraban, en su caso, en cuanto al plazo e intereses, lo cual nunca puede constituir la novaci¨®n de la obligaci¨®n principal que siempre queda subsistente en su esencia y en todas las dem¨¢s esipulaciones no modificadas...".

As¨ª, el contrato de modificaci¨®n de tipo de inter¨¦s puede mantener, para los supuestos de incumplimiento del deudor, y con car¨¢cter penalizador, todas y cada una de las obligaciones asumidas en el pr¨¦stamo hipotecario que consten inscritas en el Registro de la Propiedad, no siendo, por tanto, necesaria la alteraci¨®n de la inscripci¨®n. De esta manera el coste de transformaci¨®n de las condiciones de inter¨¦s en un pr¨¦stamo hipotecario, sin sustituir al acreedor, descender¨¢ notablemente, y no se producir¨¢ el hecho imponible que justifica el impuesto de transmisiones patrimoniales (primera copia de escritura p¨²blica que contenga hecho evaluable y susceptible de inscripci¨®n). Este sistema de modificaci¨®n de las condiciones econ¨®micas de los pr¨¦stamos hipotecarios no generar¨ªa m¨¢s gastos para el usuario que los derivados del arancel del corredor de comercio. Una rebaja tan sustancial en los costes no financieros bien justifica estudiar las posibilidades de esta actuaci¨®n.

Finalmente, y al margen de lo expuesto, cabe examinar el caso de Ia subrogaci¨®n forzosa del acreedor, pues en el Congreso de Diputados se est¨¢ planteando reformar o reinterpretar el art¨ªculo 1.211 del C¨®digo Civil. Dicho art¨ªculo establece la posibilidad de que el deudor se subrogue sin consentimiento del acreedor cuando para resolver el contraro haya tomado prestado el dinero por escritura p¨²blica en la que conste su finalidad y expresado en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada. La cuestion no es f¨¢cil, pero resultar¨¢ esencial en orden a corregir las resistencias a las modificaciones en el mercado hipotecario.

El origen del art¨ªculo citado no es otro que el de tratar de resolver una situaci¨®n similar a la actual que se produjo en la Francia del siglo XVI. Ante una bajada general de los tipos de inter¨¦s, y ante la negativa de los prestamistas a resolver contratos ciertamente beneficiosos para ellos, (no olvidemos que en el pr¨¦stamo el plazo se pacta en beneficio de ambas partes), se opt¨® por introducir la citada norma en beneficio de los deudores de clases populares. La norma fue recogida en el C¨®digo Napole¨®nico y por esta v¨ªa ingres¨® en nuesto Derecho Positivo. Se trata, pues, tan solo, de revitalizarla y adaptarla a un supuesto id¨¦ntico que se produce en nuestros tiempos.

De todos los problemas que genera la redefinici¨®n del art¨ªculo 1.211 del C¨®digo Civil destaca, indudablemente, el de la cuantificaci¨®n del cr¨¦dito en cuya titularidad debe sustituirse forzosamente al primitivo acreedor. ?Qui¨¦n determinar¨¢ el importe que recibir¨¢ ¨¦ste por la cuantificaci¨®n de su derecho?, ?¨¦l mismo?, ?el nuevo acreedor?, ?el deudor?; ?los tres de com¨²n acuerdo? Ninguna de las opciones enunciadas solventa el problema. Por cualquiera de estos caminos tendr¨ªamos un art¨ªculo 1.211 tan inoperante y decorativo como el actual. Los contratos con garant¨ªa hipotecaria que hoy se pactan distan mucho del concepto que sobre el pr¨¦stamo tiene nuestro arcaico C¨®digo Civil, y las posibilidades de cumplimientos alternativos y de incumplimientos puntuales son inmensas, no siento tarea f¨¢cil determinar con exactitud la cuant¨ªa de la deuda. Afortunadamente existe un fedatario especializado en esta tarea: El corredor de comercio colegiado.

En nuestro Ordenamiento positivo existe un sistema que permite iniciar una actuaci¨®n jur¨ªdica determinando la cuant¨ªa que se pretende exigir. ?ste se recoge en el art¨ªculo 1.435 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, permitiendo en ciertos casos iniciar un procedimiento ejecutivo, cuando se certifique la congruencia de la cantidad exigida con la que se deduce de la contabilidad bancaria y del contrato formalizado con car¨¢cter p¨²blico. La ¨²nica posibilidad para que la reforma del art¨ªculo 1.211 prospere ser¨¢ definir un sistema similar al del procedimiento ejecutivo. Pues bien: S¨®lo hay uno que de garant¨ªa y eficacia al deudor y a ambos acreedores en un supuesto de sustituci¨®n forzosa, garantizando los derechos de todos los implicados; ¨¦ste no es otro que establecer la necesaria intervenci¨®n de un corredor de comercio colegiado para determinar la deuda viva en el momento en que se pretenda la subrogaci¨®n forzosa del pr¨¦stamo o cr¨¦dito.

Deber¨ªa, al propio tiempo, simplificarse y agilizarse el sistema de formalizaci¨®n y cancelaci¨®n de las garant¨ªas hipotecarias sobre bienes inmuebles, posibilitando que pudieran convertirse en documento p¨²blico, y no necesariamente en escritura p¨²blica, con lo que se obviar¨ªa que, en base a la exigencia legal de este documento p¨²blico concreto, queden excluidos los fedatarios mercantiles de la posibilidad de intervenir en la constituci¨®n de las citadas garant¨ªas en contra del principio de libre competencia. Exclusi¨®n que se comprende todav¨ªa menos habida cuenta de que son los corredores de comercio quienes mejor pueden asesorar a los consumidores y usuarios en los aspectos econ¨®micos-financieros de los pr¨¦stamos mercantiles.

Enrique de la Torre Saavedra es presidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Corredores de Comercio.