Vivienda e IRPF: ?qui¨¦n gana con el cambio?

Ayudar a que las personas con rentas modestas accedan a una vivienda digna es un principio constitucional que obliga al conjunto de las administraciones p¨²blicas. Pero las pol¨ªticas de vivienda se expresan de modo distinto, ya sea utilizando el gasto (ayudas directas para su promoci¨®n y compra), ya aplicando beneficios fiscales diversos (exenciones y deducciones), ya regulando los arrendamientos urbanos o ya facilitando suelo mediante una adecuada programaci¨®n urban¨ªstica. La importancia relativa de estos instrumentos marca el perfil de la intervenci¨®n p¨²blica en cada pa¨ªs.Las pol¨ªticas empleadas en Espa?a para favorecer el acceso a la vivienda son distintas a las practicadas en otros pa¨ªses europeos. Por un lado, su cuant¨ªa agregada es bastante inferior (apenas llega al 1% del PIB, frente a pa¨ªses que duplican e incluso triplican esa cifra); adem¨¢s, su forma de aplicaci¨®n tambi¨¦n difiere. Los beneficios fiscales constituyen el grueso de estas ayudas en Espa?a, mientras que otros pa¨ªses utilizan m¨¢s el gasto o ambas medidas por igual. Tenemos, pues, pol¨ªticas de vivienda m¨¢s raqu¨ªticas que las europeas y adem¨¢s se concentran en los beneficios fiscales. Pues bien, son tres las ideas b¨¢sicas que a este respecto contempla el informe elaborado por expertos para la reforma del IRPF. La primera consiste en suprimir las deducciones por intereses de pr¨¦stamos hipotecarios, eliminando al mismo tiempo la imputaci¨®n de. rentas imnobiliarias en el impuesto (2% del valor catastral). Por coherencia interna y desde una perspectiva de ciclo vital -se dice-, esta soluci¨®n beneficia a todos. Los compradores de viviendas pierden durante los primeros a?os, pero ganan despu¨¦s, obteniendo finalmente un saldo neto positivo. Este argumento plantea objeciones diversas.

Una es la discriminaci¨®n que se producir¨ªa entre personas (sobre todo j¨®venes) que s¨®lo pueden tener vivienda mediante pr¨¦stamos hipotecarios, frente a los propietarios actuales liberados de hipotecas. Ser¨ªa un escenario que beneficia el uso de la vivienda y dificulta su acceso, provocando efectos perversos probablemente no deseados. Otra discriminaci¨®n se generar¨ªa entre las personas con vivienda propia y aqu¨¦llas que viven de alquiler (deducci¨®n fiscal que tambi¨¦n se suprime), con beneficios evidentes para los primeros.

La renta en especie que genera la inversi¨®n en vivienda (equivalente al ahorro de no pagar alquileres de mercado) no tributar¨ªa, agraviando de este modo al colectivo de inquilinos. Finalmente, tampoco ilusiona la promesa de que a muy largo plazo (20/30 a?os) los beneficios netos est¨¢n asegurados. Porque es imposible predecir qu¨¦ suceder¨¢ en ese horizonte temporal. Cambiar p¨¦rdidas seguras en el presente (no deducci¨®n de intereses) por beneficios tan remotos e inciertos, no parece buen negocio.

Otra idea fuerza del informe es considerar regresiva la fiscalidad actual de la vivienda, legitimando de este modo su necesaria reforma. El ahorro fiscal obtenido al reducir la base con intereses -se a?ade- beneficia m¨¢s a los ricos porque depende del tipo marginal que crece con la renta. Y lo mismo, ocurre con las deducciones en cuota, que tambi¨¦n aumentan con la renta y la inversi¨®n en vivienda.

Pero esta visi¨®n ignora que el concepto de progresividad o regresividad impositiva no se aplica a rendimientos parciales o deducciones aisladas sin considerar u incidencia final en la cuota. A tal efecto, conviene saber que, los porcentajes de las deducciones por vivienda en la cuota ¨ªntegra decrecen a medida que aumenta la renta, proporcionando as¨ª una dimensi¨®n progresiva al impuesto. Por otro lado, el grueso de beneficiarios son familias con rentas medias / bajas. En 1991, el 91% de contribuyentes que utilizaron la deducci¨®n en vivienda. ten¨ªan bases imponibles inferiores a cinco millones de pesetas, absorbiendo el 85% de los beneficios.

Finalmente, se propone (con reservas) mantener la actual deducci¨®n del 15% en la cuota de las cantidades satisfechas por adquirir o rehabilitar viviendas, concesi¨®n que, al parecer, deber¨ªa generar abundante gozo y reconocimiento social. Pero tambi¨¦n interesa conocer que estos beneficios fiscales tienden a capitalizarse en los precios cuando hay exceso de demanda, con traslaci¨®n hacia el vendedor, y que esa deducci¨®n mantiene un velo de ilusi¨®n monetaria que conviene descubrir.

Porque la construcci¨®n de viviendas est¨¢ sometida primero a una serie de tributos diversos, llevados a cabo por administraciones diferentes y en tiempos distintos, cuya cuant¨ªa oscila entre el 9%/12% de la inversi¨®n realizada. Estos tributos son el IVA y, en su caso, el impuesto de construcciones, instalaciones y obras, as¨ª como diversas tasas municipales. Tambi¨¦n se a?ade el impuesto sobre actos jur¨ªdicos documentados cuando la adquisici¨®n se formaliza en escritura p¨²blica y tiene inscripci¨®n registral. Gravar primero y deducir despu¨¦s la inversi¨®n en vivienda exige conocer el resultado neto de la operaci¨®n, ya que el beneficio fiscal puede quedarse tan s¨®lo en el 6%/3% de la inversi¨®n. Reducir los beneficios fiscales a la vivienda -sin aumentos compensatorios en las pol¨ªticas de gasto afecta a muchos intereses y recorta el bienestar social. Porque perder¨ªan casi todos los j¨®venes, las rentas modestas, los inquilinos y probablemente tambi¨¦n el sector de la construcci¨®n.