Un nuevo torrente inmobiliario

Junto a las expectativas relativas a la evoluci¨®n de los tipos de inter¨¦s y de las bolsas de valores, el largo verano de 1999 ha estado dominado por la t¨®nica acusadamente alcista de los mercados inmobiliarios en Espa?a.La presencia de una etapa de auge inmobiliario no es algo precisamente nuevo en la historia econ¨®mica de Espa?a, sobre todo despu¨¦s de 1960. Ejemplos de periodos acusadamente alcistas en el subsector de la vivienda lo han sido en Espa?a la primera mitad de los a?os sesenta, la etapa 1971-74, en particular el periodo inmediatamente previo al primer shock energ¨¦tico y, sobre todo, el quinquenio comprendido entre 1986 y 1991. Este ¨²ltimo periodo de auge se desarroll¨® al calor de la liberalizaci¨®n de los sistemas crediticios desarrollada en los a?os ochenta, lo que provoc¨® una mejora sustancial en las condiciones de los pr¨¦stamos hipotecarios y un aumento significativo en las nuevas concesiones.

Un periodo de auge inmobiliario se manifiesta a trav¨¦s de los siguientes indicadores: transacciones intensas, crecimientos espectaculares de los precios de la vivienda y del suelo y, sobre todo, alzas no menos notables de la construcci¨®n residencial. De acuerdo con dicho esquema, seg¨²n los datos de la empresa tasadora TINSA, en 1998 el total de viviendas tasadas en Espa?a creci¨® un 51,5% sobre 1995, lo que implica un aumento espectacular en las ventas de viviendas nuevas y usadas en Espa?a en el pasado a?o.

Los datos de precios inmobiliarios, cuyos aumentos se confunden en Espa?a con arrebatos moment¨¢neos de bienestar, revelan que en el primer trimestre de 1999 los precios medios de venta de las viviendas, hab¨ªan ascendido en Espa?a hasta 125.631 pesetas por metro cuadrado, seg¨²n el Ministerio de Fomento, basada en los valores de tasaci¨®n de las entidades financieras. En los municipios de m¨¢s de 100.000 habitantes dicho precio medio fue de 137.916 pesetas por metro cuadrado. La estad¨ªstica de la Sociedad de Tasaci¨®n, que se refiere s¨®lo a los precios de venta de las nuevas promociones inmobiliarias en capitales de provincias, revela que en junio de 1999 los precios medios del segmento inmobiliario citado fueron de 188.700 pesetas (m¨¢s de 270.000 pesetas por metro cuadrado en Madrid). Los aumentos interanuales experimentados por los citados precios de las viviendas en Espa?a se aproximan ahora al 10% anual, tasa ¨¦sta casi cinco veces superior a las registradas por los precios de consumo y por los salarios, seg¨²n las correspondientes estad¨ªsticas del INE.

Junto a la t¨®nica claramente expansiva de las ventas y de los precios de las viviendas, la actividad constructora est¨¢ alcanzando en 1999 niveles no registrados en Espa?a desde hace m¨¢s de 25 a?os. En el primer trimestre de 1999 la obra ejecutada en la edificaci¨®n residencial creci¨® en un 13,5% sobre el mismo periodo de 1998, seg¨²n la Encuesta Coyuntural de la Construcci¨®n del Ministerio de Fomento. Las estad¨ªsticas tradicionales de oferta inmobiliaria, como son las licencias municipales de obra en vivienda, las de proyectos de direcci¨®n de obra visados por los Colegios de Arquitectos y los Proyectos de Viviendas Visados por los Colegios de Arquitectos est¨¢n creciendo en 1998-99 a ritmos medios anuales superiores al 10%. La propia Contabilidad Nacional Trimestral del INE revela que, frente a un aumento interanual del PIB a precios constantes del 3,3% en el primer trimestre de 1999, la construcci¨®n est¨¢ creciendo a un ritmo casi cuatro veces superior en el mismo periodo, en especial en el componente de la edificaci¨®n residencial.

?Cu¨¢les han sido los factores desencadenantes del proceso de aumento tan intenso como el registrado en precios, ventas y actividad constructora en el subsector inmobiliario residencial en 1998-99 en Espa?a?

Junto a variables tales como la aceleraci¨®n del crecimiento del PIB en 1998, el importante aumento del empleo en 1998-99 y la mejor¨ªa general de las expectativas posterior a la entrada de la peseta en el euro, el principal factor desencadenante de la demanda ha sido el intenso y prolongado descenso de los tipos de inter¨¦s. Tambi¨¦n est¨¢ influyendo en el mismo sentido la ausencia de procesos de racionamiento de cr¨¦dito por parte de las entidades financieras. As¨ª, en 1991 los tipos de inter¨¦s medios de los cr¨¦ditos destinados a la compra de vivienda eran superiores al 16%, mientras que en el primer semestre de 1999, seg¨²n los datos publicados por el Banco de Espa?a, el tipo medio (TAE) de dichos cr¨¦ditos en Espa?a ha sido s¨®lo del 4,65%. Esta situaci¨®n facilita la posibilidad de acceso a una vivienda de mejor calidad para numerosas familias, en muchos casos ya provistas de vivienda, a la vez que permite financiar inversiones estrictamente especulativas en vivienda, inversiones estimuladas por las incertidumbres que desde hace un a?o caracterizan la evoluci¨®n reciente de las bolsas de valores.

Los ritmos de aumento anual del cr¨¦dito hipotecario en Espa?a est¨¢n superando el 20% en 1998 y 1999, en su "mayor¨ªa" en forma de cr¨¦ditos a inter¨¦s variable, cr¨¦ditos destinados a promotores y compradores. Es evidente que la intensa competencia existente entre las entidades de cr¨¦dito a la hora de financiar nuevas e importantes promociones inmobiliarias facilita el inicio de nuevas promociones, al mejorar sensiblemente las condiciones de los pr¨¦stamos, en los que se ha hecho frecuente la financiaci¨®n no s¨®lo de la construcci¨®n sino tambi¨¦n de la compra de suelo.

Las opiniones m¨¢s frecuentes esgrimidas en los medios de comunicaci¨®n sobre esta situaci¨®n parecer¨ªan revelar que Espa?a est¨¢ escasa de viviendas, cuando el stock de viviendas aqu¨ª existente debe rondar los 18 millones, cuatro millones m¨¢s que el n¨²mero real de hogares existente.

En dichas opiniones se viene a considerar al suelo como un input aut¨®nomo en la construcci¨®n residencial, cuando es m¨¢s que evidente que la demanda de suelo es una demanda derivada de la demanda de vivienda, cuando es patente que los precios del suelo reflejan los precios de las viviendas y el volumen que sobre el mismo se va a construir. Tambi¨¦n es frecuente que el suelo edificable est¨¦ controlado en las capitales, por lo general, por un n¨²mero limitado de promotores privados que controlan el suelo disponible y que sacan este a medida que se inician las nuevas promociones.

Por m¨¢s crisis inmobiliarias que tengan lugar en este pa¨ªs, menos parece aprenderse de las negativas experiencias del pasado. En estos momentos posibles procesos tales como cambios bruscos en las expectativas, subidas significativas en los tipos de inter¨¦s, la simple salida masiva al mercado de la nueva oferta procedente de las nuevas promociones podr¨ªan provocar cambios notables en la actual coyuntura inmobiliaria, experiencia negativa de la que ya hay abundantes ejemplos en el pasado.

No es conveniente, pues, para la econom¨ªa espa?ola la persistencia de una situaci¨®n como la actual. El desv¨ªo masivo de ahorro hacia la construcci¨®n de nuevas viviendas reduce la oferta disponible de recursos susceptibles de destinarse a reforzar la capacidad productiva en otros sectores de actividad. El actual proceso de boom inmobiliario no es precisamente un factor generador de desarrollo sostenido.

Por otra parte, los altos precios dominantes en el inmobiliario se acaban trasladando al resto de la econom¨ªa, originando nuevas presiones alcistas salariales, puesto que los fuertes aumentos de precios de la vivienda acrecientan el esfuerzo preciso para acceder a una vivienda. La competitividad general de la econom¨ªa espa?ola resulta afectada negativamente por la persistencia en las fuertes subidas de los precios inmobiliarios.

Tras el intenso proceso de inflaci¨®n inmobiliaria que dio lugar a la crisis de ventas del periodo 1991-93, en los pa¨ªses m¨¢s afectados pas¨® a considerarse, generalmente, que una situaci¨®n como la existente al final de los a?os ochenta, caracterizada por una fuerte expansi¨®n inmobiliaria result¨® ser algo mucho m¨¢s parecido a un torrente destructivo que a una "lluvia mansa". De momento, bajo el dominio de unas expectativas claramente alcistas, dicho torrente puede llegar de nuevo a Espa?a. No cabe, pues, felicitarse por la situaci¨®n a la que se est¨¢ llegando. Desde una perspectiva de medio y largo plazo, hay, pues, que precaverse de las consecuencias.