Expectativas sobre los precios de la vivienda

La evoluci¨®n del precio de la vivienda en los ¨²ltimos a?os ha generado un gran debate entre los agentes directamente relacionados con este mercado, al que se han ido uniendo sectores cada vez m¨¢s amplios de la sociedad. Hay un acuerdo m¨¢s o menos general en que la actual subida es consecuencia de un aumento en la demanda que no ha podido ser absorbido por la oferta a los precios existentes.A partir de ah¨ª, algunos expertos consideran que es una subida temporal debida a que la oferta necesita un cierto tiempo para atender al incremento de la demanda poniendo en el mercado las nuevas viviendas necesarias; otros, por el contrario, hacen hincapi¨¦ en el aumento de los costes de la construcci¨®n, con lo que la subida tendr¨ªa un car¨¢cter m¨¢s permanente, ya que las nuevas viviendas que salen al mercado lo hacen forzosamente a precios cada vez mayores.

?Por qu¨¦ preocuparnos de forma especial por el aumento del precio de la vivienda? Es natural que aquellas personas que hab¨ªan pensado comprar o vender una vivienda est¨¦n pendientes de esta variable, pero ¨¦stas s¨®lo constituyen una peque?a parte de la poblaci¨®n, que no justificar¨ªa tanta atenci¨®n por los expertos econ¨®micos.

Lo que hace que este tema tenga una repercusi¨®n tan amplia es que la vivienda en propiedad es uno de los principales activos en los que se concentra la riqueza de las econom¨ªas dom¨¦sticas: un aumento en el precio de las viviendas efectivamente comerciadas -pocas, en comparaci¨®n con el stock total- genera expectativas de revalorizaci¨®n de todo el conjunto, que a su vez se trasladan, principalmente en el caso de segunda vivienda y subsiguientes, al consumo privado a trav¨¦s de los correspondientes efectos riqueza.

Si, adem¨¢s, la oferta forma sus expectativas sobre precios futuros extrapolando los crecimientos pasados observados en un momento en que la actividad econ¨®mica lleva ya cierto tiempo en una fase alcista del ciclo, existe un riesgo real de recalentamiento de la econom¨ªa que puede poner fin a la actual etapa de expansi¨®n.

Profundicemos un poco m¨¢s en el proceso de formaci¨®n de expectativas por el p¨²blico en general. El que una familia se crea m¨¢s rica porque su vecino ha vendido a buen precio una vivienda id¨¦ntica a la suya es f¨¢cilmente comprensible. Pero que tenga este mismo sentimiento simplemente porque un mal denominado precio total nacional est¨¦ creciendo a un determinado ritmo s¨®lo se justifica si se cree que el mercado de la vivienda es ¨²nico y perfectamente homog¨¦neo, de manera que variaciones del precio total nacional reflejan lo que est¨¢ ocurriendo con todas y cada una de las viviendas que integran el mercado.

La tesis del mercado ¨²nico es especialmente atractiva por la dificultad que tiene un agente no directamente vinculado al mercado de la vivienda para formarse expectativas sobre el valor de su casa.

Resulta muy c¨®modo utilizar un ¨²nico indicador que informe a cualquier propietario sobre el valor de su vivienda sin necesidad de pasearse peri¨®dicamente por su barrio para ver por cu¨¢nto se est¨¢n vendiendo viviendas similares a la suya; pero estas expectativas a partir de un ¨²nico indicador s¨®lo ser¨¢n veraces si realmente se cumplen las condiciones que justificar¨ªan tal tipo de indicador. Si no es as¨ª, lo que se tiene es un seudoindicador que puede estar dando falsas se?ales que llevan a formar expectativas completamente sesgadas.

Nuestros estudios, en el Instituto Flores de Lemus, a partir de la estad¨ªstica de precios de la vivienda que publica el Ministerio de Fomento indican que no existe un mercado ¨²nico -y, por tanto, tampoco un ¨²nico indicador de precios- para el conjunto del Estado, lo que concuerda con la literatura te¨®rica y con estudios para otros pa¨ªses.

Aunque es dif¨ªcil llegar a conclusiones tajantes con la informaci¨®n disponible, creemos que hay evidencia emp¨ªrica bastante s¨®lida de que lo que se observa son mercados diferentes, aunque m¨¢s o menos conectados entre s¨ª.

En particular se pueden formular algunas implicaciones de dicha evidencia emp¨ªrica. Primeramente hay que se?alar que algunos mercados est¨¢n segmentados y no presentan una ¨²nica tendencia com¨²n en sus correspondientes precios. Concretamente, esto es lo que ocurre al comparar viviendas con distinta antig¨¹edad o precios correspondientes a diferentes comunidades aut¨®nomas.

Las variaciones de precios en mercados distintos tienen algunos factores comunes que pueden explicar m¨¢s del 50% de dichas variaciones, pero existen factores espec¨ªficos de cada mercado que explican el resto, que todav¨ªa supone una parte importante de las oscilaciones de los precios.

Tambi¨¦n se pueden observar ciertos mercados que act¨²an de l¨ªderes, es decir, adelantan los cambios que luego se dar¨¢n, al menos en parte, en otros mercados.

En conclusi¨®n, existiendo mercados distintos, con evoluciones de corto plazo diferentes y que no presentan una ¨²nica tendencia com¨²n de largo plazo, los agentes no deber¨ªan formar sus expectativas sobre un mercado espec¨ªfico a partir de un agregado nacional que refleja un seudomercado inexistente, ni a partir de lo que ocurre en otros mercados sobre los que se sabe que apenas est¨¢n relacionados con el mercado de inter¨¦s.

Cada agente, demandante u oferente, potencial o real, deber¨ªa situarse en su mercado concreto y formar expectativas de precio a partir de lo que observa en ese mercado y en los mercados que est¨¢n muy relacionados con ¨¦l. En esta l¨ªnea, los profesionales y los medios de comunicaci¨®n pueden hacer una importante contribuci¨®n para el mejor conocimiento del mercado de la vivienda en Espa?a, evitando discursos excesivamente simples basados en un agregado muy general, y sustituy¨¦ndolos por la presentaci¨®n e interpretaci¨®n de un conjunto de indicadores adecuadamente elegidos.

Jos¨¦ Ram¨®n Cancelo es catedr¨¢tico de Estad¨ªstica de la Universidad de A Coru?a, y Antoni Espasa es director del Bolet¨ªn de Inflaci¨®n y An¨¢lisis Macroecon¨®mico.