Las inmobiliarias remueven sus cimientos
La carrera de fusiones entre las grandes ha deparado en un a?o m¨¢s cambios en el sector que en las tres ¨²ltimas d¨¦cadas
El sector inmobiliario espa?ol est¨¢ a punto de cerrar su a?o m¨¢s vertiginoso en tres o cuatro d¨¦cadas. Casi todas las grandes del sector han movido ficha, y algunas de las peque?as, tambi¨¦n. Vallehermoso est¨¢ a punto de completar su adquisici¨®n de Prima Inmobiliaria; Bami, la absorci¨®n de Zab¨¢lburu; Metrovacesa se ha hecho con Gesinar, y Urbis, con la filial inmobiliaria de Dragados; FCC y Caja Madrid han creado al 50% la compa?¨ªa Realia con sus respectivos negocios inmobiliarios; Ferrovial ha refundido y reestructurado sus grupos promotores; Filo tiene ahora como socio mayoritario al Deutsche Bank, y Fadesa estudia otras posibilidades tras su frustrada oferta de adquisici¨®n sobre Zab¨¢lburu. Inmobiliaria Colonial cumpli¨® en 2000 su primer ejercicio completo en Bolsa tras su reincorporaci¨®n a este emercado, y el Grupo Lar ha firmado una joint venture con Grosvener para operar en oficinas y centros comerciales y se ha asociado con Ballesol para promover residencias de la tercera edad.
Varios factores han impulsado este baile general en un negocio poco acostumbrado a grandes conmociones societarias. El primero de ellos, seg¨²n apuntan expertos de Vallehermoso, responde a la propia estructura del sector. La promoci¨®n inmobiliaria aporta casi el 3% del PIB espa?ol, pero la totalidad de los actores en este escenario cuentan con cuotas de mercado rid¨ªculas. En residencial, por ejemplo, las mayores inmobiliarias no superan el 5% del negocio, cuando en el Reino Unido la cuota de las grandes oscila entre el 40% y el 50%. En alquileres pasa tres cuartos de lo mismo. Las 10 primeras tienen cuotas inferiores al 10%, muy por debajo de la media que alcanzan las compa?¨ªas europeas. El minifundismo del sector es patente. Adem¨¢s hay muchas peque?as empresas oportunistas que promueven s¨®lo en las fases altas del ciclo.
El efecto regulaci¨®n
Un segundo factor importante que act¨²a como acicate para la concentraci¨®n empresarial lo constituyen los cambios en la regulaci¨®n. La Ley Org¨¢nica de la Edificaci¨®n, que impone normas sobre el producto y las relaciones con el cliente, garant¨ªas y seguros sobre la calidad y el servicio, est¨¢ obligando a profundos cambios en la gesti¨®n de la propiedad que requieren, a su vez, una estructura m¨¢s compleja y una dimensi¨®n mayor en las inmobiliarias. 'Nuestro negocio se va a parecer cada vez m¨¢s al del autom¨®vil. Nuestra relaci¨®n con el cliente no va a acabar con la entrega de la vivienda o del edificio, sino que le vamos a tener que proporcionar un completo servicio posventa de mantenimiento integral de espacios, telecomunicaciones y otros servicios', explican en Vallehermoso.
El posible desembarco de compa?¨ªas extranjeras, y en particular de las europeas radicadas en el mercado ¨²nico, no ha sido uno de los factores m¨¢s relevantes hasta ahora en los movimientos de concentraci¨®n de las inmobiliarias espa?olas. La parte clave de este negocio, explican fuentes del sector, es la gesti¨®n del suelo, y ¨¦sta var¨ªa de un pa¨ªs a otro y es necesario conocerla a fondo para sacar alg¨²n rendimiento; de ah¨ª que todav¨ªa no sea muy interesante esta actividad en promoci¨®n de viviendas e incluso en promociones en la costa para compa?¨ªas que no sean nacionales. La regulaci¨®n y la fiscalidad tambi¨¦n son muy diferentes entre los distintos pa¨ªses de la UE. Fundamentalmente, las compa?¨ªas multinacionales que operan en Espa?a, lo hacen en centros comerciales, oficinas y alquileres, y todav¨ªa su incidencia es peque?a.
Un factor que s¨ª ha podido ayudar al movimiento de fusiones y absorciones, seg¨²n los analistas, es el momento alto del ciclo inmobiliario que se ha vivido en Espa?a en el ¨²ltimo a?o -que ha incrementado sustancialmente la facturaci¨®n y los beneficios de las compa?¨ªas- y el paralelo castigo de los mercados burs¨¢tiles, m¨¢s pendientes de las telecomunicaciones y las nuevas tecnolog¨ªas, que han hecho que muchas de estas sociedades hayan estado cotizando y a¨²n lo est¨¦n a precios muy inferiores a su valor en libros. Es decir, ha habido dinero para invertir y precios muy atractivos para crecer con rapidez v¨ªa adquisiciones.
Metrovacesa, por ejemplo, ha incrementado su cifra de negocios en un 93% en 2000 por la incorporaci¨®n de Gesinar el a?o anterior. El Grupo Vallehermoso, que ha incrementado su cifra de negocios en un 45% en 2000, hasta 86.300 millones de pesetas, en resultados proforma (aunque la operaci¨®n de Prima tiene efectos econ¨®micos a partir de 2001), hubiera obtenido 106.673 millones. Urbis y Dragados esperan facturar este a?o, tras su integraci¨®n, 85.000 millones y convertirse en la segunda inmobiliaria espa?ola. Y Bami, con Zab¨¢lburu, prev¨¦ multiplicar casi por cuatro en 2001 su cifra de ventas del pasado a?o.
La gran asignatura pendiente, sin embargo, a juicio de los expertos, es la fusi¨®n de las dos grandes inmobiliarias del Grupo BSCH: Vallehermoso y Urbis. Una operaci¨®n que los responsables de ambas compa?¨ªas niegan que se haya llegado a plantear.
Divisi¨®n de opiniones
Las inmobiliarias no suelen estar entre las acciones predilectas de los analistas, pero este a?o Metrovacesa y Vallehermoso est¨¢n entre las sociedades m¨¢s revalorizadas del mercado. Est¨¢n fuera del Ibex, son peque?as y dependen en exceso de bancos y cajas, argumentan los analistas m¨¢s cr¨ªticos. Pese a la escalada de sus cotizaciones, agregan, s¨®lo han logrado recuperar sus niveles de hace dos o tres a?os. Y adem¨¢s existen dudas sobre la fase del ciclo en que se hallan. Durante la fase alta, el inversor les dio la espalda, han sido castigadas por la fiebre de Internet y las telecos, y ahora, cuando el ciclo puede estar variando, acude a ellas como valor refugio. Su faceta de valores defensivos, su retribuci¨®n por dividendo y sus precios -cotizan por debajo de su valor en libros-, son las razones aducidas por quienes las defienden y creen que a¨²n tienen margen de revalorizaci¨®n. Las fusiones y absorciones, por otra parte, pueden ser interesantes para las empresas, dicen los cr¨ªticos, pero crean poco valor para el inversor, porque diluyen el capital. El inversor extranjero, adem¨¢s, no entiende a las inmobiliarias espa?olas. Aqu¨ª no se venden activos cuando el mercado es propicio, como forma de generar valor para el accionista.
Ganar masa cr¨ªtica, generar sinergias entre las distintas actividades, expandirse hacia nuevos servicios relacionados con la actividad principal, potenciar una gesti¨®n activa del patrimonio y, sobre todo, consolidar una imagen de marca son los mimbres de la nueva estrategia de las grandes inmobiliarias para afrontar los riesgos de una aguda desaceleraci¨®n del mercado. Una eventualidad que no todos piensan que vaya a producirse; al menos conf¨ªan en que la ca¨ªda sea suave, porque la introducci¨®n f¨ªsica del euro va a provocar, argumentan, una fuerte demanda de los europeos de segundas residencias en Espa?a. Algunos estudios cifran esa potencial demanda internacional a partir del a?o que viene entre dos y cuatro millones de residentes nuevos. A la inversa, algunas compa?¨ªas espa?olas, como Vallehermoso, Metrovacesa, Fadesa o Ferrovial Inmobiliaria, han comenzado a diversificarse en el exterior y han realizado algunas inversiones en Portugal y en varios pa¨ªses de Latinoam¨¦rica.
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