El Ayuntamiento pagar¨¢ cinco veces m¨¢s de lo que ofreci¨® la Comunidad por el Soto de Vi?uelas

El precio de estos terrenos se antoja complicado de fijar. As¨ª, el Consistorio cuenta incluso con una tasaci¨®n -realizada en mayo pasado por la Direcci¨®n General de Tributos de la Consejer¨ªa de Hacienda- en la que se valora esta finca en 60.000 millones de pesetas, el doble de lo que se va a pagar.

Los t¨¦cnicos y los informes consultados difieren y se muestran incapaces de encontrar un justiprecio para unos terrenos que cuentan con todas las protecciones regionales, nacionales y hasta mundiales existentes. Seg¨²n se consulte a unos u otros, las cifras sobrepasan los 120.000 millones o a duras penas superan los 3.000. Incluso administraciones del mismo signo pol¨ªtico como son el Ayuntamiento y la Comunidad, gobernados por el PP, discrepan en las tasaciones realizadas.

Este peri¨®dico ha examinado el tema con expertos de diversas entidades p¨²blicas y ha consultado los informes de empresas especializadas. ?stos son los resultados:

- Jurado de Expropiaci¨®n. Seg¨²n fuentes de este organismo p¨²blico, el precio del metro cuadrado del Soto de Vi?uelas oscila entre las 50 y las 100 pesetas. 'Esta cantidad se obtiene', explicaron estas fuentes, 'valorando los beneficios que el terreno produce tras descontarse su mantenimiento; en este caso ser¨ªan unas cincuenta pesetas el metro cuadrado, pero, si se le a?ade el valor hed¨®nico [belleza del paisaje], se podr¨ªa llegar como m¨¢ximo a 100 pesetas'. Con estas cuentas, el precio final rondar¨ªa los 3.000 millones.

- Arpegio (empresa de la Comunidad especializada en la compra de terrenos). 'El valor del metro cuadrado de una finca como el Soto de Vi?uelas, en la que no existe ning¨²n aprovechamiento urban¨ªstico [no se pueden construir casas, comercios o industrias] no supera las 200 pesetas. Hace dos a?os intentamos comprarla por esta cantidad, pero nuestra oferta fue rechazada. Los vendedores pueden poner el precio que quieran, porque ¨¦ste es un mercado de oferta y demanda, pero su valor real no supera los 6.000 millones', explicaron desde este organismo p¨²blico.

- Perito judicial. En 1996, la sociedad Laparanza interpuso un recurso contencioso administrativo ante un procedimiento de expropaci¨®n sobre una finca de 8.445 metros cuadrados. Estos terrenos formaban parte del Soto de Vi?uelas y sobre ellos se iba a construir una carretera para unir Cantoblanco con Alcobendas. El terreno, a pesar de ser no urbanizable, 'ten¨ªa un valor comercial muy superior al urbanizable com¨²n', seg¨²n reza la sentencia judicial.El perito de la Administraci¨®n valor¨® el metro cuadrado a 900 pesetas, lo que elevar¨ªa el valor de todo el Soto a 27.000 millones de pesetas.

- La propiedad. En este mismo proceso, Laparanza valor¨® el terreno en 2.600 pesetas el metro cuadrado como 'suelo no urbanizable' y a 5.000 pesetas como 'sistema general adscrito a suelo urbanizable no programado'. En el primer caso, el precio de todo el Soto de Vi?uelas ser¨ªa de 78.000 millones; en el segundo, se elevar¨ªa hasta 150.000 millones.

- El juez. El Tribunal Superior de Justicia, tras escuchar a todas las partes afectadas, emiti¨® un fallo en el que admit¨ªa que el suelo no era simplemente no urbanizable, sino que en la aprobaci¨®n inicial del Plan General de Madrid se lo calificaba como 'sistema general', por lo que su valor se elevaba a 2.934 pesetas el metro cuadrado. Si se aplicase este precio a toda la finca, el Soto valdr¨ªa 88.000 millones de pesetas.

- Consejer¨ªa de Hacienda. Los t¨¦cnicos de la Consejer¨ªa de Hacienda tambi¨¦n hicieron su valoraci¨®n el 21 de mayo pasado a petici¨®n del Ayuntamiento. Creen que el metro cuadrado, a efectos tributarios, vale 2.019 pesetas, lo que hace que la finca se pueda vender por 60.570 millones.

- Tasamadrid. Esta empresa, dependiente de Cajamadrid, compar¨® la finca de Soto de Vi?uelas con otras mucho m¨¢s peque?as de la regi¨®n. As¨ª, hall¨® el 'precio homogeneizado por hect¨¢rea': 1.100 pesetas el metro cuadrado. Luego a?adi¨® el valor del castillo que se levanta en la finca (975 millones) y otros edificios anexos (2.300 millones). El precio final total lo estableci¨® en 37.655 millones.

- Gerencia de Urbanismo. Emple¨® el mismo modelo de tasaci¨®n que utiliz¨® Cajamadrid, pero dando al metro cuadrado un valor m¨¢s bajo: 980 pesetas. El resultado final fue un valor de 34.000 millones de pesetas.

- Tasaciones Hipotecarias. Sociedad privada que realiz¨® la tasaci¨®n utilizando cuatro m¨¦todos diferentes. El primero multiplica el valor del metro cuadrado del suelo del Soto (249 pesetas) por el n¨²mero de hect¨¢reas y por un coeficiente multiplicador (4) en virtud de su valor ecol¨®gico y paisaj¨ªstico. Le a?ade despu¨¦s el valor de las edificaciones. El resultado final asciende a 31.000 millones.

El segundo m¨¦todo compara el precio pagado por fincas de parecido valor ecol¨®gico en Madrid. As¨ª, obtiene una valoraci¨®n de 33.400 millones. El tercer sistema consiste en comparar la finca con otras situadas en Francia (valle del Loira). El precio final es de 34.000 millones. Y el cuarto m¨¦todo compara las expropiaciones del Ministerio de Fomento y la Comunidad en otras zonas de la regi¨®n para dar un valor al Soto: 33.000 millones. Haciendo la media de estos cuatro sistemas, la empresa otorga al Soto de Vi?uelas el precio final de 32.861 millones.