EE UU: hogar, dulce hogar

En medio de las incertidumbres y ajeno a la reciente recesi¨®n de la econom¨ªa, el mercado de la vivienda estadounidense ha mostrado una notable fortaleza. La construcci¨®n residencial, el porcentaje de viviendas en propiedad y las ventas, tanto de viviendas nuevas como de existentes, alcanzaron niveles r¨¦cord en 2001, y contin¨²an creciendo este a?o a tasas elevadas. Los precios de este activo aumentaron un 8,6% en promedio y, aunque se han desacelerado en dos puntos en el primer trimestre de este a?o, en t¨¦rminos reales superan el 4%, mientras que lo habitual en periodos de desaceleraci¨®n es que estas tasas reales sean negativas. De esta forma, las familias se han beneficiado de un aumento de su riqueza inmobiliaria, que ha compensado en parte la negativa evoluci¨®n de su riqueza financiera, que, ligada a la Bolsa, experiment¨® el a?o pasado la mayor ca¨ªda de los ¨²ltimos 40 a?os.

Los bajos tipos de inter¨¦s, la mayor accesibilidad, los factores demogr¨¢ficos y una oferta flexible favorecen al mercado de la vivienda

Sin embargo, a pesar de su fortaleza, los activos inmobiliarios no parecen actualmente sobrevalorados, al menos para el conjunto de la econom¨ªa. Esto es, hay variables fundamentales que pueden explicar la evoluci¨®n de sus precios.

Sin duda, los tipos hipotecarios que, tras descender un punto en t¨¦rminos nominales respecto al a?o anterior, alcanzaron m¨ªnimos hist¨®ricos en 2001, constituyen un claro soporte para el sector. Tras repuntar desde noviembre, actualmente estos tipos han regresado a niveles cercanos a m¨ªnimos, siguiendo el descenso de las rentabilidades de largo plazo. Adem¨¢s, la demanda de viviendas se ve apoyada por la mejor¨ªa de su accesibilidad para los consumidores en los ¨²ltimos a?os y por la evoluci¨®n demogr¨¢fica, particularmente por la inmigraci¨®n y por el hecho de que los nacidos en el boom de los sesenta est¨¦n en su nivel m¨¢ximo de renta y demanden segundas residencias.

Pero son tambi¨¦n importantes los cambios en la oferta de viviendas. El m¨¢s relevante es la significativa reducci¨®n de su volatilidad en los a?os noventa, como muestra, por ejemplo, el descenso del periodo medio de oferta de una vivienda, que ha pasado de nueve meses en la recesi¨®n de 1990-1991 a la mitad de tiempo actualmente. De esta forma, en la ¨²ltima expansi¨®n, mientras la demanda aumentaba, la oferta se ha mantenido relativamente estable, sin que se haya producido un exceso de construcci¨®n. Por ello, los precios se han mantenido firmes. La menor variabilidad de la oferta, cuya explicaci¨®n se encuentra en la mejor¨ªa de las condiciones de financiaci¨®n y en la mayor disciplina y regulaci¨®n de los mercados de capitales, es una notable diferencia. Se trata de un factor que, salvo una inesperada contracci¨®n significativa de la demanda, debe apoyar que el sector mantenga un buen comportamiento.

Mayte Ledo es economista jefe para OCDE y Mercados del Servicio de Estudios del BBVA.