Vivienda: alquiler, rehabilitaci¨®n y deducci¨®n fiscal

La vivienda se encarece a un ritmo cuatro veces superior a la inflaci¨®n, planteando un problema social de acceso tanto para los j¨®venes como para las familias de rentas modestas. Para dise?ar soluciones eficaces conviene conocer las causas reales del problema y no perderse en falsos se?uelos que nos aparten de la soluci¨®n correcta. El art¨ªculo de Joaqu¨ªn Leguina en EL PA?S del 13 de enero de 2003 me parece lo m¨¢s serio que se ha dicho hasta el d¨ªa de hoy en este tema. El problema principal, y al que hay que hacer frente, es el acceso a la vivienda para los j¨®venes y para las rentas modestas que hoy ya no pueden con las cuotas mensuales de la hipoteca. El segundo problema es evitar un colapso del sector de la construcci¨®n como consecuencia de la previsible explosi¨®n de la burbuja inmobiliaria.

Conviene clarificar que las razones del continuado incremento del precio de la vivienda son claramente macroecon¨®micas. Se ha dado un important¨ªsimo crecimiento de la demanda de vivienda debido a la bajada de tipos de inter¨¦s fruto de la estabilidad global que ofrece el euro. El descenso de los tipos ha convertido en demanda solvente a lo que hace poco era s¨®lo demanda expectante o potencial. El continuado apoyo fiscal a la adquisici¨®n de vivienda en propiedad es el segundo elemento macroecon¨®mico a la hora de empujar la demanda hacia arriba. Este apoyo positivo ha coincidido con la negativa desaparici¨®n de las desgravaciones por alquiler. El tercer elemento ha sido la expectativa de mejor rentabilidad de la inversi¨®n en vivienda dada la profunda crisis de rentabilidad de la Bolsa.

Estos tres incentivos a la demanda son de calibre grueso y son, sin duda, la fuerza que tira de los precios hacia cotas tan altas que hacen previsible incluso la explosi¨®n de la burbuja inmobiliaria, con los peligros que esto representa para el estrat¨¦gico sector de la construcci¨®n y no digamos para el conjunto de la poblaci¨®n ahora endeudada. Los tipos de inter¨¦s ya no est¨¢n bajo el control de la pol¨ªtica monetaria espa?ola. Por tanto, la actuaci¨®n del Gobierno deber¨ªa concentrarse en la pol¨ªtica fiscal y en las propuestas presupuestarias del plan de la vivienda.

Es en la pol¨ªtica fiscal donde veo en este momento las medidas m¨¢s eficaces y relevantes para encauzar el problema del explosivo crecimiento de precios. La primera medida relevante y contundente para encauzar esta crisis es sin duda alguna el desarrollo del mercado de alquiler en nuestro pa¨ªs. Espa?a ha sido tradicionalmente un pa¨ªs de propiedad m¨¢s que de alquiler. Los porcentajes hist¨®ricos estaban en 60% de propiedad, 40% alquiler. Hoy, por el conjunto de incentivos antes explicados, el porcentaje es: 85% propiedad, 15% alquiler. Est¨¢ bien que los ciudadanos sean propietarios, pero necesitamos igualmente una cuota de alquiler que sea mucho mayor que la actual, ya que la sociedad necesita un margen amplio, pongamos por caso entre un 30% y un 40%, de viviendas en alquiler para aquellas necesidades en el transcurso de la vida que pueden ser servidas mejor con este tipo de vivienda.

Ampliar la oferta de alquiler tiene ahora mismo la ventaja de disminuir la presi¨®n sobre la demanda de vivienda en propiedad, y tambi¨¦n hacer m¨¢s fluido, transparente y econ¨®mico el mercado del alquiler. En la actualidad no hay verdadero mercado de alquiler porque ¨¦ste se ha reducido a su m¨ªnima expresi¨®n. Con tal escasez no es de extra?ar que el precio del alquiler est¨¦ por las nubes (por cierto, as¨ª como la compra no computa en el IPC, el alquiler s¨ª).

Hay, pues, que incentivar fiscalmente tanto la oferta como la demanda de alquiler, en primer lugar, para igualar equitativamente el tratamiento fiscal del alquiler con la compra y, en segundo lugar, para introducir dosis de serenidad en el mercado. No tiene ning¨²n sentido, desde el punto de vista de las pol¨ªticas sociales, y ahora ya tampoco desde el punto de vista de las pol¨ªticas macroecon¨®micas, desproteger fiscalmente el alquiler (incrementando con ello la demanda de compra) y primar desde la Hacienda p¨²blica la adquisici¨®n (incrementando de nuevo la demanda de compra). ?Con bajada de tipos y esta pol¨ªtica fiscal alguien puede extra?arse de que los precios crezcan? Seamos serios: si se quiere parar la burbuja hay medidas eficaces para que en pocos meses se detenga la actual escalada y se eviten males mayores.

En primer lugar, debe declararse desgravable de IRPF hasta la mitad del alquiler pagado, con progresi¨®n seg¨²n nivel de renta. En segundo lugar, debe incentivarse con desgravaciones equivalentes la oferta de vivienda en alquiler. Es decir, debe incentivarse fiscalmente la inversi¨®n de particulares y de empresas en la vivienda de alquiler. Curiosamente, el efecto neto de esta medida para la Hacienda p¨²blica es positivo, ya que muchas rentas generadas por los alquileres son hoy opacas. La ley francesa es un buen ejemplo. Atenci¨®n, no vale incentivar a los promotores, como propone el Gobierno, sin hacerlo con los inquilinos, a trav¨¦s de la deducci¨®n de alquileres.

Las otras pol¨ªticas presupuestarias relevantes pasan por los incentivos a la rehabilitaci¨®n. Incentivos fiscales y presupuestarios tambi¨¦n neutros o incluso favorables a la Hacienda p¨²blica, ya que se recuperan m¨¢s que de sobra a trav¨¦s de los impuestos indirectos y directos derivados de la inversi¨®n que los mencionados incentivos generan. En contra de lo que algunos quieren hacer creer, no hay nada inexplicable o extra?o en la subida del precio de compra de la vivienda libre. Es una consecuencia l¨®gica y previsible derivada de los incentivos macroecon¨®micos sobre la demanda de compra y de la ausencia absoluta de pol¨ªticas de promoci¨®n y subvenci¨®n fiscal del alquiler. Igualmente coincide en el tiempo una disminuci¨®n espectacular de la oferta de vivienda p¨²blica, otro factor a a?adir a los ya mencionados. Las contramedidas tambi¨¦n macroecon¨®micas son las que pueden eliminar los riesgos de una recesi¨®n en el sector, a la vez que resolver adecuadamente el problema de la accesibilidad, hoy el problema social m¨¢s acuciante.

Eso s¨ª, no nos enga?emos, para cambiar se necesita en primer lugar querer hacerlo.

Joan Clos es alcalde de Barcelona.