Hipoteca anglosajona

El dinamismo inmobiliario ha sido uno de los pilares que ha sustentado la actividad econ¨®mica de varios pa¨ªses en un contexto de desaceleraci¨®n. Sin embargo, algunas caracter¨ªsticas de los sistemas de financiaci¨®n hipotecaria de las econom¨ªas anglosajonas est¨¢n despertando inquietud en sus autoridades financieras.

En Reino Unido y EE UU es habitual que parte del cr¨¦dito hipotecario demandado vaya a fines alternativos a la compra de vivienda, como el consumo o la amortizaci¨®n de otras deudas con mayor coste. Este fen¨®meno, raro en Espa?a, depende, no s¨®lo de los determinantes tradicionales de la demanda de cr¨¦dito, sino tambi¨¦n de la situaci¨®n del mercado de la vivienda. Cuanto mayor es la revalorizaci¨®n de inmuebles, mayor es el margen para endeudarse por lo que, bajo esos esquemas, la evoluci¨®n econ¨®mica se torna m¨¢s dependiente del precio de los inmuebles.

Algunas estructuras de financiaci¨®n hipotecaria anglosajonas inquietan a sus autoridades

Los significativos incrementos experimentados por ¨¦stos en Reino Unido y los bajos tipos de inter¨¦s a largo en EE UU, han incentivado el recurso al cr¨¦dito hipotecario ajeno a la vivienda. En Reino Unido ¨¦ste representaba el 6,6% de la renta disponible en el tercer trimestre de 2002 mientras que en EE UU se estima por encima del 4%. La relaci¨®n entre esta pr¨¢ctica y el consumo privado ha llevado a los bancos centrales a alertar del impacto de un escenario menos benigno de los precios de la vivienda sobre el crecimiento.

Adicionalmente han vuelto a estar de actualidad las agencias p¨²blicas de financiaci¨®n hipotecaria de EE UU, las populares Fannie Mae y Freddie Mac. Estas empresas tienen un estatus peculiar: son al tiempo agencias federales -beneficiarias de ciertos privilegios- y empresas privadas que cotizan en bolsa. Dado su gran tama?o, cualquier dificultad que pudieran atravesar tendr¨ªa repercusiones en el conjunto del sistema financiero y la econom¨ªa. La semana pasada el Presidente de la Reserva Federal de St Louis, W. Poole, pon¨ªa de relieve las distorsiones que genera la ambig¨¹edad en torno al respaldo p¨²blico de las obligaciones de estas empresas y su baja capitalizaci¨®n en relaci¨®n con otras entidades financieras, causando un transitorio desplome en sus cotizaciones.

El creciente protagonismo hipotecario, la sofisticaci¨®n de algunas pr¨¢cticas anglosajonas y el actual contexto de incertidumbre han puesto en primer plano la necesidad de vigilar estos riesgos para evitar la generaci¨®n de excesivos desequilibrios financieros.

Carmen Hernansanz es economista-jefe de Banca, Sistema Financiero y Nueva Econom¨ªa del Servicio de Estudios de BBVA.