Jap¨®n comienza a recuperarse del estallido de la burbuja inmobiliaria

Los inversores internacionales vuelven lentamente a interesarse por el mercado inmobiliario japon¨¦s, especialmente en la ciudad de Tokio, tras el estallido de la burbuja que dej¨® en la ruina a numerosas familias y empresas y en una situaci¨®n extremadamente delicada a la banca, buena parte de cuyos cr¨¦ditos impagados est¨¢n avalados por propiedades que en muchos casos han perdido m¨¢s del 50% de su valor.

Despu¨¦s de 12 a?os de ca¨ªda ininterumpida en picado del precio de los edificios, sobre todo de oficinas, en los ¨²ltimos meses se observa un mayor movimiento del mercado inmobiliario, que parece querer salir de una larga hibernaci¨®n.

En la d¨¦cada de los a?o ochenta, el suelo de Tokio se convirti¨® en el m¨¢s caro del mundo, pero en el mes de enero de 1996 el metro cuadrado en un distrito comercial de la capital costaba 10,1 millones de yenes, lo que supon¨ªa una bajada del 44,8% con respecto al mismo mes de dos a?os antes, aunque a¨²n fuese muy alto para la media espa?ola.

Este dram¨¢tico descenso tiene todav¨ªa restringido el movimiento de propiedades que est¨¢n ligadas a cr¨¦ditos impagados y cuyo valor asciende a unos 160.000 millones de euros.

La crisis econ¨®mica que vive Jap¨®n desde el a?o 1991 desat¨® el estallido de la burbuja inmobiliaria, lo que, a su vez, ha retroalimentado la crisis hasta encerrar a la segunda econom¨ªa del mundo en un callej¨®n del que apenas ahora comienza a ver la luz al final del t¨²nel. El ¨ªndice de suicidios se dispar¨® en una sociedad sometida a fuertes presiones y con muchos de sus 127 millones de habitantes encerrados en viviendas min¨²sculas por las que hab¨ªan pagado precios astron¨®micos que descend¨ªan irremisiblemente.

El archipi¨¦lago japon¨¦s tiene una extensi¨®n de 377.880 kil¨®metros cuadrados, pero su superficie es monta?osa y boscosa en m¨¢s de un 65%, por lo que la cantidad de suelo disponible es m¨ªnima.

Confianza para el sector

S¨®lo la megaloman¨ªa del principal constructor japon¨¦s, Minoru Mori, que ha levantado en el coraz¨®n de Tokio el complejo de Roppongi Hills, una ciudad dentro de otra ciudad, que ha costado m¨¢s de 3.500 millones de euros y que alberga el Museo de Arte Mori, adem¨¢s de dos torres de apartamentos de 43 pisos de altura y una de oficinas de 54, un hotel y 200 tiendas, el Museo de Arte Mori, construido en el coraz¨®n de Tokio, ha devuelto una cierta confianza al sector inmobiliario tokiota. La enorme mole de acero y cristal, inaugurada en abril pasado, est¨¢ plenamente ocupada.

Seg¨²n el Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte, en septiembre el precio medio del suelo en Jap¨®n hab¨ªa descendido un 5,6% con respecto al mismo periodo de 2002 y a nivel nacional la bajada de los precios sigue sin frenarse.

Tokio es supuestamente una excepci¨®n motivada, en parte, porque juegan a su favor algunos de los factores causantes de la deflaci¨®n, como el envejecimiento de la poblaci¨®n. S¨®lo en 2002 m¨¢s de 120.000 personas, en su mayor¨ªa jubilados que viv¨ªan en los alrededores de la capital, optaron por trasladarse al centro.

De ah¨ª la cierta alegr¨ªa que se respira en el mercado inmobiliario del coraz¨®n capitalino. Muchos ancianos consideran que el centro cuenta con mejores y m¨¢s modernos servicios y, cansados de a?os de largos desplazamientos, deciden mudarse a una vivienda m¨¢s c¨¦ntrica.

Tambi¨¦n influye en la recuperaci¨®n de Tokio la opini¨®n cada d¨ªa m¨¢s generalizada entre los inversionistas de que el estallido de la burbuja ha tocado fondo. En noviembre, el precio del suelo en el c¨¦ntrico distrito de Shiodome repuntaba en los siete millones de yenes por metro cuadrado. "Estamos viendo un creciente n¨²mero de casos de inversores individuales que compran edificios peque?os y medianos en Ginza y Aoyama", dos de los barrios de moda de Tokio, dice el director de una agencia inmobiliaria.

Las subastas van cobrando tambi¨¦n nueva vida. Sin embargo, existe el temor a que, como sucedi¨® en 1997, la recuperaci¨®n de la econom¨ªa sea coyuntural. En aquel a?o, la crisis asi¨¢tica provoc¨® un nuevo desplome del suelo japon¨¦s, si cabe m¨¢s brusco que el experimentado al estallar la burbuja inmobiliaria seis a?os antes.

El fen¨®meno del aumento de los precios inmobiliarios en Jap¨®n y sus posterior desinfle de la burbuja es un fen¨®meno por el que se han interesado expertos y analistas inmobiliarios de otros paises occidentales por si se repite en esta zona. En varios pa¨ªses europeos y, sobre todo, en Espa?a existe el temor de que un brusco cambio en la tendencia de los tipos de inter¨¦s provoque un estallido de la burbuja inmobiliaria que, a juicio de muchos expertos, se est¨¢ produciendo.