Viviendas vac¨ªas

En el contexto actual de crisis de la vivienda, el fen¨®meno de la existencia de tantos pisos vac¨ªos ha adquirido un car¨¢cter horripilante y m¨ªtico a la vez. Las cifras son impactantes: 2,8 millones de casas deshabitadas en Espa?a, 414.234 en Catalu?a y 93.717 en Barcelona, seg¨²n el ¨²ltimo censo del Instituto Nacional de Estad¨ªstica, de 2001. En esta cifra no se incluyen las segundas residencias, unas 600.000 en Catalu?a, que tambi¨¦n son casos de viviendas infrautilizadas (en la Cerdanya se ha calculado que se utilizan una media de 18 d¨ªas al a?o). Tenemos, por tanto, un primer diagn¨®stico: en un pa¨ªs con un grave problema de acceso a la vivienda y de exclusi¨®n social, hay una parte importante del patrimonio residencial que est¨¢ infrautilizado.

El problema de la vivienda debe abordarse desde frentes diversos y siguiendo procesos laboriosos

Estos datos son inquietantes si tenemos en cuenta, por ejemplo, que en Barcelona, con tantas viviendas vac¨ªas, adem¨¢s de los miles de personas que viven hacinadas, hay unos 3.000 sin techo. Da mucho que pensar que la revista Quaderns del Colegio de Arquitectos de Catalu?a haya lanzado un concurso internacional partiendo de la premisa de que se prev¨¦ construir 400.000 viviendas de nueva planta en Catalu?a en los pr¨®ximos 20 a?os, cuando las que est¨¢n vac¨ªas son un n¨²mero similar y, por tanto, en su mayor¨ªa susceptibles de ser integradas al mercado del alquiler social a partir de procesos de recuperaci¨®n. ?No ser¨ªa preferente la rehabilitaci¨®n urbana de barrios, en lugar de m¨¢s construcci¨®n nueva?

Pero un fen¨®meno tan vergonzoso se convierte tambi¨¦n en m¨ªtico: si todas estas viviendas vac¨ªas se reconvirtieran para uso de la sociedad, ser¨ªa la panacea para solucionar el problema de la vivienda. En parte es cierto, pero la realidad es mucho m¨¢s complicada. Para empezar, hay muchos casos de viviendas vac¨ªas, por lo menos dos grupos totalmente distintos: las que son viejas y est¨¢n en mal estado y las que son nuevas y se han comprado para hacer negocio.

Para actuar sobre las primeras ser¨ªa imprescindible una nueva cultura de la vivienda que diera prioridad a la rehabilitaci¨®n. Esto tendr¨ªa muchas ventajas: contribuir¨ªa a incorporar viviendas de mayor superficie que la media y evitar¨ªa m¨¢s consumo de territorio. Para ello ser¨ªa necesaria una nueva legislaci¨®n que no potencie que los edificios viejos cuya reconstrucci¨®n cueste m¨¢s del 50% de su valor puedan derribarse, una ley anacr¨®nica y nefasta, id¨®nea para expulsar a inquilinos con pocos recursos y para esquilmar a¨²n m¨¢s el patrimonio arquitect¨®nico residencial: en Catalu?a s¨®lo el 10,6% es anterior a 1950. Es manifiesto que la mayor parte de las viviendas vac¨ªas est¨¢n en los tejidos hist¨®ricos de las grandes ciudades, como Madrid, Barcelona y Valencia, que tienen el 20% de las viviendas en mal estado y donde los procesos de especulaci¨®n se basan en construir en la periferia y dejar degradar los centros hist¨®ricos.

Respecto a las segundas, gran parte de los que compran para invertir (en Barcelona se reconoce que un tercio de las compras se realizan para inversi¨®n) tienen estas viviendas a la espera de ser vendidas o alquiladas, una situaci¨®n que nunca se sabe si es real o ficticia. En cualquier caso, las transacciones de venta y alquiler comportan en Barcelona un n¨²mero aproximado de 25.000 al a?o. Otra parte de peso similar, otro 25%, muy opaco, lo forman el mercado negro -alquileres no declarados- y las viviendas infrautilizadas, sin empadronamiento, por ejemplo, para uso futuro de los hijos o para usos espor¨¢dicos. Adem¨¢s, cada vez hay m¨¢s segundas residencias de habitantes de otras ciudades que tienen el lujo de poseer un piso en Barcelona.

Ello situar¨ªa la cifra real en la mitad. De todas formas, con s¨®lo que el 10% de estas aproximadamente 50.000 viviendas realmente vac¨ªas y utilizables en Barcelona entrase en el mercado del alquiler social, el cambio cualitativo ser¨ªa radical: 5.000 viviendas disponibles cuando la Villa Ol¨ªmpica suma unas 2.000, Diagonal Mar 1.600, el frente Mar¨ªtimo del Poblenou 2.000 y toda la operaci¨®n de la nueva Diagonal unas 7.000. Con muy buen sentido, el nuevo consejero de Medio Ambiente y Vivienda, Salvador Mil¨¤, ha manifestado que con s¨®lo que el 5% de las viviendas vac¨ªas en Catalu?a entrase en el mercado del alquiler social -20.000 viviendas- ser¨ªa un gran paso. Para que esto sucediera se deber¨ªa producir una transformaci¨®n trascendental: una acci¨®n pedag¨®gica que hiciera tomar conciencia a la ciudadan¨ªa y potenciara una nueva cultura de la vivienda y de la rehabilitaci¨®n; una legislaci¨®n que favoreciera, estimulara y ayudara a la vivienda de alquiler social; unas ordenanzas fiscales, ya previstas en ciudades como Barcelona y Sevilla, que graven el 50% el impuesto de bienes inmuebles a los propietarios de viviendas vac¨ªas. Son procesos complejos, pero que ya se aplican en algunas ciudades, como Bilbao y L'Hospitalet de Llobregat, y constituyen experiencias pioneras poco divulgadas, basadas en ayudas a los inquilinos o en la creaci¨®n de alquiler con seguro de cobro.

El problema de la vivienda no se puede resolver con s¨®lo una soluci¨®n brillante, sino que debe abordarse desde frentes muy diversos y siguiendo procesos laboriosos: movimientos sociales, cambios en la legislaci¨®n estatal y auton¨®mica, ayudas econ¨®micas, control del precio del suelo y de la vivienda terminada, proyectos arquitect¨®nicos mod¨¦licos, mejora tecnol¨®gica y aplicaci¨®n de criterios de sostenibilidad, en operaciones que apuesten tanto por la obra de nueva planta como por la rehabilitaci¨®n. Actuar sobre una injusticia tan flagrante como los miles de viviendas vac¨ªas es imprescindible, pero no suficiente.

Josep Maria Montaner es arquitecto y catedr¨¢tico de la Escuela de Arquitectura de Barcelona.