'Monopoly'en el centro comercial

Al calor del boom de la vivienda y de los nuevos formatos de distribuci¨®n, los centros comerciales se han convertido en una de las principales actividades del mercado inmobiliario, en activos buscados por los grandes fondos europeos de inversi¨®n y de pensiones y en un segmento relevante del comercio minorista (representan un 22% del sector). Las cifras de su expansi¨®n son elocuentes. En los ¨²ltimos cuatro a?os se han abierto 125 centros, que en conjunto suman una inversi¨®n de 5.600 millones de euros y 125.000 nuevos empleos.

En 2003 abrieron 40 centros, que supusieron una inversi¨®n de 1.800 millones de euros, y hubo 15 compraventas por un importe de 1.200 millones

Los centros comerciales, un negocio a caballo entre el mercado inmobiliario y el mercado de la distribuci¨®n, registraron en 2003 un incremento en sus ventas del 13%, hasta situarlas en 33.000 millones de euros, y sus tiendas y locales recibieron la visita de 1.200 millones de personas. "Cada cinco o seis a?os, con independencia de la progresi¨®n que se produce en el conjunto del mercado minorista, los centros comerciales suben su cuota de participaci¨®n en el total de ventas en un punto", se?ala Javier Garc¨ªa-Renedo, presidente de la Asociaci¨®n Espa?ola de Centros Comerciales (AECC).

La distribuci¨®n, sin embargo, es s¨®lo una de las vertientes de un negocio mucho m¨¢s amplio en el que participan constructoras, inmobiliarias e instituciones de inversi¨®n colectiva. "Es una f¨®rmula de riesgo compartido entre promotores inmobiliarios y comerciantes", explica Garc¨ªa-Renedo, "que la diferencia de otros formatos de distribuci¨®n y facilita la asunci¨®n de fuertes inversiones". La gesti¨®n y explotaci¨®n de los centros comerciales es compartida y los alquileres de los locales recogen una parte fija y otra variable en funci¨®n del tipo y de los resultados del comercio o actividad espec¨ªfica del inquilino. La gesti¨®n exige un control muy exhaustivo, seg¨²n Garc¨ªa-Renedo, de ventas y afluencia.

Todos estos factores producen un elevado grado de dinamismo, movilidad y renovaci¨®n, tanto entre los comerciantes como entre los promotores e inversores. As¨ª, en 2003, seg¨²n datos de la AECC, se contabilizaron 15 operaciones de compraventa de centros comerciales ya existentes por un importe superior a los 1.200 millones de euros. "Un promedio de 80 millones por transacci¨®n, que no est¨¢ nada mal", dice Garc¨ªa-Renedo.

Fondos y trasfondo

Entre otras operaciones, destaca la venta de seis de sus centros comerciales espa?oles por parte de ING Reale Estate Development, una de las compa?¨ªas que integra el grupo holand¨¦s ING, por un importe de m¨¢s de 400 millones de euros (unos 360 millones se ha embolsado esta firma y el resto Eroski y otros socios). Entre los compradores de estos centros figuran Redevco, una sociedad inmobiliaria holandesa que pertenece al grupo familiar Brenninkmeijer y est¨¢ vinculado a la cadena C&A, y el fondo alem¨¢n SEB Inmobilien Investment. Destaca tambi¨¦n la compra reciente, por parte del Grupo Realia y Heron International, del 50% del centro comercial y de ocio Diversia, situado en la localidad madrile?a de Alcobendas, por 63,25 millones de euros.

El desembarco de grandes fondos internacionales en este sector en Espa?a, como los citados o el estadounidenses The Peabody Group (O'Connor Capital y JP Morgan), el brit¨¢nico Pillar Property o el portugu¨¦s Seoane, se ha producido por el atractivo del negocio y, sobre todo, por el bache que sufre el mercado de oficinas. Los centros comerciales son productos inmobiliarios con un perfil de riesgo aceptable, que se convierten en un valor refugio en ¨¦pocas de inestabilidad en otros mercados inmobiliarios. En Espa?a, aunque el censo de fondos inmobiliarios es reducido, el del SCH ya ha incorporado tambi¨¦n a su patrimonio centros comerciales.

A la r¨¢pida expansi¨®n de estos centros, los primeros se abrieron en la d¨¦cada de los ochenta, pero en los ¨²ltimos cuatro a?os se han inaugurado 115 de los 473 que existen, ha contribuido indirectamente el boom inmobiliario. Los nuevos planes de actuaci¨®n urban¨ªstica y la creaci¨®n de nuevos barrios ha facilitado el concentrar en grandes centros el tradicional comercio de calle y, de hecho, seg¨²n explican en la AECC, la arquitectura y el dise?o de estos inmuebles y locales tiende a espacios cada vez m¨¢s abiertos que recuerden las tiendas de toda la vida.

Junto a los centros comerciales de mediana y peque?a dimensi¨®n han proliferado tambi¨¦n grandes complejos (en 2003 se inauguraron seis con m¨¢s de 40.000 metros cuadrados de superficie cada uno y una inversi¨®n de 718 millones de euros) en los que se han implicado -a veces tambi¨¦n como promotores temporales- los grandes de la distribuci¨®n (Carrefour, Alcampo, El Corte Ingl¨¦s) y grandes compa?¨ªas dedicadas al ocio y los servicios. El componente ocio, pese al mal momento de la distribuci¨®n cinematogr¨¢fica, gana peso en la facturaci¨®n de los centros comerciales de la mano de las actividades vinculadas al deporte.

Entre las promotoras inmobiliarias m¨¢s activas en el negocio de los centros comerciales se encuentra Metrovacesa, Sacyr-Vallehermoso, Anjona (el grupo de ?ngel Jov¨¦, hermano de los propietarios de Fadesa), Riofisa, General de Galer¨ªas Comerciales y la joint venture Grosvenor Grupo Lar. Es una actividad m¨¢s atractiva hoy para las promotoras que el mercado de oficinas, y menos c¨ªclico, se?alan en AECC, pero que requiere una cierta voluntad de permanencia y una mayor especializaci¨®n.