"Mejora el negocio de oficinas y pierde empuje la vivienda"

"Hay grandes oportunidades para las inmobiliarias espa?olas en el mercado franc¨¦s", asegura Beno?t du Passage, consejero delegado de Jones Lang LaSalle European Board y presidente-director general de Jones Lang LaSalle Francia, que gestion¨® hace unos meses la adquisici¨®n del grupo franc¨¦s SFL por la espa?ola Colonial. Du Passage, que conoce bien el inmobiliario nacional porque durante los a?os noventa dirigi¨® las actividades de su compa?¨ªa en Espa?a, cree que el mercado de la vivienda se ha frenando un poco en su crecimiento de los ¨²ltimos a?os porque hay una cierta sensaci¨®n, "entre comillas", de incertidumbre. Apunta tambi¨¦n que en los ¨²ltimos meses se ha producido una cierta inflexi¨®n en la ca¨ªda de los precios de alquiler de oficinas en las zonas c¨¦ntricas y un fen¨®meno nuevo: la sustituci¨®n del protagonismo tradicional de los fondos de inversi¨®n internacionales por sociedades familiares espa?olas de inversi¨®n en el mercado de propiedad de oficinas.

"Jones Lang LaSalle alcanz¨® en 2003 una facturaci¨®n de 950 millones de d¨®lares en todo el mundo y de 17,4 millones de euros en Espa?a"

"Han bajado los alquileres de las oficinas, pero no sus precios de venta. Inversores espa?oles han sustituido en este mercado a fondos extranjeros"

"No somos comparables. Tenemos una capacidad de cruzar fronteras, a nivel geogr¨¢fico y de actividades, que no existe en otras compa?¨ªas"

Pregunta. Jones Lang LaSalle no es una inmobiliaria al uso, tampoco una consultora especializada o un banco de inversi¨®n. ?Realmente qu¨¦ es?

Respuesta. Tiene raz¨®n, no somos ninguna de esas cosas y al tiempo somos un poco de cada una de ellas. B¨¢sicamente tenemos tres tipos de actividades. Una de mercado, lo que se llama aqu¨ª agencia inmobiliaria, que es la base de todo porque es el ox¨ªgeno que se pone en el fuego permanentemente. Es decir, es informaci¨®n que sale al y del mercado y que beneficia a toda la compa?¨ªa. Tambi¨¦n a nuestras actividades de inversi¨®n. En paralelo, tenemos departamentos de asesoramiento y hacemos todo tipo de estudios, desde los relativos a una operaci¨®n simple a proyectos completos de la A a la Z. Y adem¨¢s, contamos con distintos departamentos que trabajan en la gesti¨®n de fincas, centros comerciales, grandes edificios de oficinas, hoteles... Es decir, que hacemos un poco de todo.

P. ?Y en inversi¨®n?

R. Tenemos unas filiales, LaSalle Investment Management, que est¨¢n separadas del grupo para evitar conflicto de intereses y que hacen inversi¨®n directa. Compiten con los grandes fondos de inversi¨®n internacionales.

Y nuestro departamento de capital market, que compite tambi¨¦n, sin ninguna duda, con la banca de inversi¨®n. Especialmente en el Reino Unido, pero tambi¨¦n en otros mercados. La compra de Soci¨¦t¨¦ Fonci¨¨re Lyonnais (SFL) por Inmobiliaria Colonial es una operaci¨®n propia de banca de inversi¨®n que realizamos junto a Goldman Sachs. La diferencia con esas instituciones es que somos un grupo muy especializado en el negocio inmobiliario.

P. En definitiva, un grupo sui g¨¦neris en su sector.

R. No me gusta hablar de la competencia, pero en efecto creo que no somos comparables con nadie. Tenemos una capacidad de cruzar fronteras, a nivel geogr¨¢fico y a nivel de actividades, que no existe en otras compa?¨ªas. Y adem¨¢s funcionamos como una misma y ¨²nica empresa en todo el mundo. El 80% o el 85% de la cifra de negocios de los grandes de nuestro sector se concentra en EE UU, mientras que en nuestro caso el reparto es m¨¢s equilibrado entre zonas geogr¨¢ficas (un 40% en todo el ¨¢rea americana, un 40% en Europa y un 20% en Asia-Pac¨ªfico) y entre los distintos negocios.

Jones Lang LaSalle est¨¢ organizada como una gran compa?¨ªa de servicios de asesoramiento y nuestra competencia opera m¨¢s m¨¢s bien como las grandes agencias inmobiliarias.

P. ?Son mercados diferentes?

R. Los americanos son muy buenos en lo suyo y nosotros en lo nuestro. Por ello la filosof¨ªa con la que nos fusionamos, en 1999, LaSalle Partners y Jones Lang Wootton, y la que aplicamos a nuestra estrategia de crecimiento es importar en Europa y Asia lo que hacen muy bien los americanos y nosotros regular, los servicios a usuarios inmobiliarios, y por contra, exportar a EE UU todos nuestros negocios con los inversores, como por ejemplo la intermediaci¨®n especializada, donde tenemos mucha experiencia y somos muy buenos. Hay un campo enorme en EE UU, donde hay grandes fondos de inversi¨®n que compran mucho y donde Jones Lang LaSalle est¨¢ a¨²n poco presente.

Aqu¨ª tenemos que mejorar la gesti¨®n de los usuarios en sus instalaciones. Las empresas empiezan a subcontratar, en especial las de EE UU, y si somos capaces de dar bien este servicio a esos clientes, que son los m¨¢s exigentes, en Europa, seremos tambien capaces de dar este nuevo servicio a nuestros mejores clientes europeos.

P. ?Cu¨¢l es la facturaci¨®n de su grupo?

R. En el mundo, donde operamos en 36 pa¨ªses de los cinco continentes, en 2003 facturamos 950 millones de d¨®lares, con un ebitda

[ingresos antes de impuestos, intereses y amortizaciones] de 99 millones. En Espa?a, nuestra facturaci¨®n el a?o pasado fue de 17,4 millones de euros. De esta cifra de negocios, 1,2 millones de euros correspondi¨® a hoteles; 6,4 millones, a inversi¨®n; 4,7 millones, a agencia; 3,3 millones, a gesti¨®n de inmuebles, y 1,8 millones, a valoraciones y consultor¨ªa.

P. ?Qu¨¦ representa el negocio t¨ªpicamente inmobiliario en la facturaci¨®n

de Jones Lang LaSalle?

R. En torno a un 18%, 20%, pero el porcentaje es mayor en algunos pa¨ªses como Suecia o Rusia. Aunque tampoco son los mismos vol¨²menes de negocio. En mercados consolidados, como Espa?a, estamos controlando un tercio del mercado de capital market. Desde hace cuatro o cinco a?os hemos intervenido en una de cada tres grandes operaciones que se han realizado en el segmento inmobiliario empresarial. En agencia inmobiliaria nos movemos en el caso espa?ol en torno a un 25%, m¨¢s o menos, dependiendo del a?o.

P. ?Podr¨ªa precisar algo m¨¢s sobre sus actividades?

R. Le voy a dar algunos ejemplos recientes e ilustrativos. En el ¨¢rea de agencia, por ejemplo, el traslado de la sede de Microsoft Ib¨¦rica al parque empresarial La Finca, de Pozuelo de Alarc¨®n (Madrid). En asesoramiento estrat¨¦gico, el realizado para el desarrollo de la nueva sede social central de Telef¨®nica, unos 200.000 metros cuadrados de parque empresarial, en el pol¨ªgono madrile?o de Las Tablas. Y en operaciones de inversi¨®n, hemos hecho recientemente la venta del edificio de la Audiencia Provincial de Madrid. Son ejemplos de los distintos tipos de actuaci¨®n que hacemos en el mercado secundario espa?ol.

P. Por cierto, ?c¨®mo est¨¢ el mercado espa?ol?

R. ?Cu¨¢l de ellos? Hay submercados muy distintos. Est¨¢ el de la vivienda, que tiene vida propia...

P. Pues empecemos por la vivienda.

R. Este mercado ha experimentado crecimientos brutales en los ¨²ltimos a?os, del orden del 15% y del 20%, pero ahora est¨¢ tendiendo a desacelerarse, aunque sigue habiendo una demanda muy potente. Quiz¨¢ haya m¨¢s miedo, entre comillas, al futuro. A que suban los tipos, a que vayan a salir m¨¢s viviendas subvencionadas al mercado..., y de ah¨ª que se est¨¦ frenando un poco la demanda.

P. En cualquier caso, este mercado supone s¨®lo una parte peque?a en su facturaci¨®n.

R. ?En el residencial? S¨ª, porque es un negocio en el que hemos entrado hace poquito, har¨¢ unos cuatro a?os. Es un negocio, adem¨¢s, que tarda mucho en despegar. Desde que t¨² vendes un suelo hasta que ese suelo est¨¢ terminado pueden pasar esos cuatro o cinco a?os que le dec¨ªa. En residencial es cierto que se vende antes de estar construido, incluso; pero desde que empiezas un proyecto hasta que cobras cuando se ha escriturado pueden pasar cuatro a?os. Quiero decir que ya estamos en velocidad de crucero en residencial, pero llevamos relativamente poco tiempo. De todas maneras, no es el mercado t¨ªpico de nuestra empresa en el mundo.

P. ?Y el mercado de oficinas?

R. Aqu¨ª distinguir¨ªa entre los mercados de renta, de alquiler, y los mercados patrimoniales y de inversi¨®n. El mercado de renta en Madrid ha estado bajando durante los tres ¨²ltimos a?os. Desde el tercer trimestre de 2001, en que se dieron los precios m¨¢ximos, ¨¦stos han bajado m¨¢s de un 40%; pero este tercer trimestre de 2004 ya hemos marcado un punto de inflexi¨®n en la ca¨ªda de precios m¨¢ximos. Entendemos que este mercado se ha estabilizado ya en sus precios m¨¢ximos y confiamos en que pronto comenzar¨¢n estos precios, siempre hablo de los m¨¢ximos, a subir. Sin embargo, hay otro mercado, el de zonas perif¨¦ricas, donde hay mucha desocupaci¨®n de oficinas, donde la crisis no ha terminado. En el distrito de negocios hay un 4,5% de desocupaci¨®n, y en las periferias lejanas, las coronas Tres Cantos, las Rozas, San Fernando y San Sebasti¨¢n de los Reyes, si hablamos de Madrid, un 30% de vacantes. Ese mercado a¨²n va a seguir fluctuando en base de precios m¨ªnimos durante unos a?os. Con lo cual hay un mercado de oficinas a dos velocidades. Algo que es una novedad en Madrid, un mercado subiendo en las zonas mejores y en ca¨ªda libre, digamos, en otras, pero que se da desde hace tiempo en plazas como Par¨ªs.

P. ?Y en compraventa?

R. En valores de compraventa, sin embargo, se han mantenido mucho los precios de las oficinas. Ha habido durante todos estos a?os de ca¨ªda de precios de renta mucho dinero para comprar producto por parte de invesores y de fondos de inversi¨®n que a la postre ha acabado aceptando menores tasas de retorno. Adem¨¢s, se ha producido un fen¨®meno interesante y es que el ¨²ltimo a?o el 80% o m¨¢s de las operaciones de inversi¨®n en el mercado de alquiler de Madrid las han hecho espa?oles, fundamentalmente inmobiliarias familiares, como Pontegadea, de la familia Ortega, propietaria de Inditex, y sociedades patrimoniales familiares. Han copado el mercado porque son grupos mucho m¨¢s ¨¢giles que los fondos tradicionales, toman decisiones muy r¨¢pido y conocen bien el mercado porque est¨¢n aqu¨ª. De modo que han acabado desplazando a los compradores tradicionales, u oficinas para alquiler en Espa?a, que han sido en los ¨²ltimos a?os los grandes fondos de inversi¨®n alemanes y americanos. Y lo han hecho manteniendo los precios, pero aceptando unas rentabilidades m¨¢s bajas.

P. Hablemos de los centros comerciales.

R. El negocio de centros comerciales, que es relativamente nuevo en Espa?a, hasta 1996 en que se vendi¨® La Vaguada no exist¨ªa como tal mercado, se ha comportado tambi¨¦n de una forma diferente en funci¨®n de su oferta y demanda. Ha habido mucha demanda por parte de inversores institucionales, pero dirigida fundamentalmente a los centros de mayor calidad y m¨¢s diversificados. Los precios de alquiler se han mantenido en los ¨²ltimos a?os mucho m¨¢s estables que los de las oficinas.

En Jones Lang LaSalle gestionamos m¨¢s de un mill¨®n de metros cuadrados de superficie alquilable, en n¨²meros redondos, tanto en oficinas (650.000 metros) como en centros comerciales (350.000 metros) en toda Espa?a.

P. ?Y el sector inmobiliario industrial?

R. El mercado industrial, como sabe, tiene rentabilidades m¨¢s altas que otros mercados inmobiliarios y es un buen destino para diversificar las inversiones en el sector. Tambi¨¦n te¨®ricamente puede tener m¨¢s riesgo, en cuanto que es m¨¢s f¨¢cil crear suelo industrial que crear suelo terciario. Pero en general, es un activo muy bueno para inversores que desean rentabilidades altas y productos de calidad a largo plazo.

P. ?Y en los hoteles?

R. Entre enero de 2001 y junio de 2004, Jones Lang LaSalle Hotels ha intervenido en el 52% de las operaciones de compra-venta de m¨¢s de 10 millones de euros registradas en Espa?a. En este subsector no participamos en la gesti¨®n porque entendemos que es mucho m¨¢s especializada que la de los centros comerciales.