Vivienda y territorio: interactivo fracaso

Que la vivienda y el territorio sean noticia no es precisamente una buena noticia. Cr¨¦ame el lector si le digo que aceptar¨ªa de muy buen grado el silencio pero este mundo traidor de la cosa inmobiliaria no da tregua . En el mes de febrero (EL PA?S 4- 02-05) ya nos avanzaban que no nos hici¨¦ramos ilusiones: un nuevo record a nivel estatal (se iniciaron en el 2004 la friolera de 675.000 nuevas viviendas) que dejaba muy lejos el dato del 1995 (302.000). En consonancia con ese crecimiento cuasi exponencial, las hipotecas formalizadas en el 2004 superaron el mill¨®n y medio (casi 600.000 millones de saldo de cr¨¦dito hipotecario gestionado) y los precios se mantuvieron firmes al alza (un 17%, en el conjunto de Espa?a, un 18,5% en la Comunidad Valenciana y un 24% en la ciudad de Valencia). La vivienda supone ya el 33% del conjunto del sector de la construcci¨®n y ¨¦ste ha pasado de representar el 14% al 18% del PIB en los ¨²ltimos 10 a?os. Datos todos del informe anual de SEOPAN, salvo los incrementos de precios en el 2004 (EL PA?S 4 - 03-05).

Con este allegro con fuoco que se prolonga ya sin soluci¨®n de continuidad desde 1998 no es de extra?ar que seg¨²n RICS (?ser¨¢ casualidad el nombre?), organizaci¨®n mundial de expertos inmobiliarios, Espa?a ha marcado en el 2004 un r¨¦cord mundial en la subida del precio (EL PA?S 4- 03-05). Dudoso honor pero honor al fin y al cabo.

Estos y otros datos parecidos tienen siempre respuestas diversas seg¨²n los intereses en juego y/o la cordura de los analistas. As¨ª, en el informe citado de SEOPAN, su presidente tranquilizaba sobre la temida burbuja argumentando que las familias con ahorro inmobiliario han aumentado su riqueza en m¨¢s de 3.000 millones en los ¨²ltimos diez a?os y s¨®lo se han endeudado 450 millones. Pero la propia RICS reconoc¨ªa que "cada a?o de r¨¢pido ascenso hace m¨¢s probable una correcci¨®n brusca en el futuro" y lo cierto es que la "tijera" entre los precios de las viviendas y otras variables macroecon¨®micas (los salarios, la renta familiar disponible, la tasa de inflaci¨®n etc..) no hacen m¨¢s que aumentar con el consabido riesgo de "aterrizaje" m¨¢s o menos brusco. M¨¢s alarmistas (como viene siendo habitual) se muestra el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de Espa?a, que se descuelgan con la obviedad de que se est¨¢ construyendo m¨¢s del doble de lo necesario, ignorando que, a los tipos de inter¨¦s vigentes, con la generosa y regresiva desgravaci¨®n fiscal y con la rentabilidad que obtiene otros activos financieros alternativos, la demanda de inversi¨®n ("no necesaria") continuar¨¢ dirigi¨¦ndose al sector inmobiliario mientras dure la alegr¨ªa. Y la marcada especializaci¨®n tur¨ªstica hace casi imposible separar la demanda "de ocio" de la "de inversi¨®n". Seg¨²n el honorable organismo, el crecimiento vegetativo de la poblaci¨®n s¨®lo exigir¨ªa 100.000 viviendas anuales (sic). Pero claro, ya hace lustros que la necesidad y la demanda de vivienda son conceptos distintos . Los hay (y muchos) que necesitan y no pueden y hay, por el contrario, una fuerte demanda de ocio y de inversi¨®n "no necesaria".

Y del radicalismo al moderado optimismo del informe de la Caixa Catalunya sobre el mercado inmobiliario en Espa?a. Seg¨²n la citada fuente, el aumento de oferta acabar¨¢ por absorber la demanda y hacia el 2011 ¨¦sta se estabilizar¨¢, construy¨¦ndose en torno a las 400.000 viviendas anuales siempre que (iron¨ªas de la historia) los inmigrantes se porten como es debido y representen cerca del 25% de la demanda de nueva vivienda. O sea, que la burbuja no estallar¨¢ y todos seremos m¨¢s felices.

Yo, entre tanto experto y augur, me siento anonadado. Observo sin pesta?ear c¨®mo sigue produci¨¦ndose una masiva transferencia de renta de los (a veces) sufridos adquirientes a los detentadores del poder inmobiliario gracias a las rentas de monopolio que operan en el sector, muy lejano a pr¨¢cticas de competencia. Observo c¨®mo grupos sociales amplios (poblaci¨®n joven sobre todo) se las ven canutas en el tan cacareado "acceso a una vivienda digna" mientras que otros "desanimados" ni se lo plantean. Observo el farise¨ªsmo de reclamar "suelo p¨²blico barato" para hacer VPO sin mentar las tasas de beneficio del sector ni la estructura de propiedad existente en el mercado del suelo (?pobrecillas urbanizadoras y dem¨¢s empresas intermediarias!). Observo c¨®mo se descapitalizan por mir¨ªadas empresas industriales a la b¨²squeda del beneficio f¨¢cil. Observo las grandes proclamas que no son cortapisa ni valladar para la participaci¨®n en el fest¨ªn de un estamento pol¨ªtico que ha sucumbido a una cultura dominante y generalizada: orde?ar la vaca (territorio) hasta la extenuaci¨®n.

Y, qu¨¦ quieren Vds, la melancol¨ªa me acecha. Recuerdo aquel graffiti de la antigua Facultad de Ciencias: "Aqu¨ª no aprueba ni Dios. Jesucristo: 4,5". Y no puedo evitar el remedo: ?Esto no lo arregla ni Dios! Y en mi ciudad, lo mismo pero casi peor: de 577,95 euros por metro cuadrado de precio medio en 1995 a 1.606,11 en el 2004, con un incremento en el ¨²ltimo a?o del 24%, superior a la media valenciana. La inflaci¨®n ha pasado del ¨ªndice 100 en 1995 al ¨ªndice 136,3 en el 2004 y los precios de la vivienda en Valencia de 100 en 1995 a 277,89. Y es que a tasas del 15% acumulativo anual, en 5 a?os, a duplicarse tocan.

Si por lo menos me cupiera el consuelo de que las viviendas est¨¢n colgadas en las nubes... Pero no, las dichosas viviendas necesitan suelo y esta fiebre del oro en la que estamos embarcados nos va a dejar irremediable e irreversiblemente una "simp¨¢tica" herencia a a?adir a la hipoteca del banco que dejemos a medio pagar. Vamos a legar un territorio con un nivel de degradaci¨®n muy considerable. Unas costas esquilmadas, unos paisajes reducidos a enclaves singulares, unos recursos naturales mermados. ?Pesimismo? Quiz¨¢. Quiz¨¢ no sepa leer yo adecuadamente las noticias: Los proyectos urban¨ªsticos planteados al amparo de la LRAU ocupan 120 millones de metros cuadrados. En el ¨²ltimo decenio la edificaci¨®n ha consumido tanto terreno como en toda la historia (sigue extenso y minucioso reportaje de aconsejable lectura) (EL PA?S 6-03-2005). El PP autoriza que se urbanicen 1,2 millones de metros en una zona protegida de Fontanars (EL PA?S 7-03-05). O quiz¨¢ mi no deseada vocaci¨®n de pepito grillo me ha afectado la visi¨®n y lo que ven mis ojos cuando viajo por Marina d'Or, Guardamar, Cullera y tantos otros enclaves no son barbaries urban¨ªsticas sino molinos de viento como se hart¨® de proclamar D. Quijote ante la incr¨¦dula y compasiva mirada de Sancho.

?Tant de b¨® m'equivocara!. Necesito como agua de mayo que alguien me saque de mi error, me convenza de que todo esto son quimeras m¨ªas, de que no hay nada de la dichosa irreversibilidad de los errores que conllevan cemento. Que nuestro pa¨ªs puede recuperar -al menos en parte- sus paisajes. Que es posible un uso m¨¢s racional de nuestros recursos. Que en nuestras ciudades el inter¨¦s com¨²n todav¨ªa tiene cabida. Que tenemos futuro. Que no tengamos que preguntarnos -por otros motivos- lo que se preguntaba Maria del Mar Bonet cuando uno era treinta y tantos a?os m¨¢s joven "?Que volen aquesta gent que truca de matinada?". Si no es mucha molestia, conv¨¦nzanme de mis errores o, en caso contrario, dejen de hipotecar nuestro futuro.

Josep Sorribes es profesor de Econom¨ªa Regional y Urbana de la Universidad de Valencia.