El precio de la vivienda en la capital se ha duplicado en el ¨²ltimo cuatrienio

El ¨ªndice de precios al consumo (IPC) subi¨® entre los a?os 2000 y 2004 un 11%, porcentaje que ha servido para incrementar en igual medida los sueldos de la mayor¨ªa de los madrile?os. Sin embargo, el precio de la vivienda en la capital, seg¨²n se?ala un informe de la consultora Grupo i, se ha elevado un 106,5% de media en el mismo periodo, mientras que en los pueblos cercanos a la capital lo ha hecho en un 60,2%. Para este a?o, con un IPC previsto que rondar¨¢ el 3,3%, la subida media de los precios de la vivienda nueva se estima cercana al 13%.

Seg¨²n el informe Mercado inmobiliario de suelo de la Comunidad de Madrid 2005, hecho p¨²blico ayer por la consultora Grupo i, el precio de la vivienda en la ciudad de Madrid aument¨® el a?o pasado un 21,9%, hasta los 3.603 euros por metro cuadrado. Pero adem¨¢s, en los ¨²ltimos cuatro a?os -entre 2000 y 2004- el precio de la vivienda se increment¨® en la capital una media del 106,5%, es decir, m¨¢s del doble.

El suelo es uno de los factores que m¨¢s han influido en esta espectacular subida: aument¨® su precio un 19,2% en 2004, alcanzando los 1.534 euros de media el metro cuadrado; unos datos que, comparados con 2000, suponen una subida del 92,9%.Para el a?o 2005, Grupo i estima un incremento medio del precio del suelo en torno al 10%, que se ver¨¢ acompa?ado por una subida en el precio de la vivienda que oscilar¨¢ entre el 11% y el 13%.

En los municipios pr¨®ximos a Madrid, el precio de la vivienda experiment¨® en 2004 un crecimiento del 14,7% (2.475 euros cada metro cuadrado), lo que significa una subida del 60,2% desde 2000. En estas ¨¢reas metropolitanas, seg¨²n las estimaciones de Grupo i, los pisos costar¨¢n entre un 13% y un 15% m¨¢s cuando acabe este a?o.

En los 11 primeros meses del a?o pasado se visaron en la Comunidad 61.117 viviendas, lo que significa que la construcci¨®n de pisos se redujo un 9,7% frente a 2003, dato que deja entrever "una ligera ralentizaci¨®n del ritmo de producci¨®n inmobiliaria residencial".

De hecho, seg¨²n las previsiones de la consultora, entre 2005 y 2009 s¨®lo saldr¨¢n al mercado 89.000 nuevas viviendas en el t¨¦rmino municipal de Madrid y 144.300 en el ¨¢rea de influencia. Los peores a?os ser¨¢n 2006 y 2007, cuando s¨®lo se prev¨¦ construir unas 8.000 viviendas cada a?o. De todas formas, y debido al aumento de la poblaci¨®n, la demanda se mantiene en torno a las 50.000 o 55.000 viviendas al a?o, sin contar las 40.000 familias que no pueden acceder a vivienda de precio libre en la Comunidad, porque los pisos alcanzan sumas imposibles.

M¨¢s peque?os y caros

A causa de esta mayor demanda y menor n¨²mero de pisos construidos, los promotores "est¨¢n reduciendo el tama?o y n¨²mero de dormitorios para adaptarse a la demanda y rentabilizar [as¨ª] su inversi¨®n". Si las viviendas tuviesen las medidas habituales, los precios ser¨ªan todav¨ªa mayores y se vender¨ªan a¨²n menos pisos.

Los madrile?os, seg¨²n el estudio, siguen siendo reacios al alquiler. La demanda de arrendamiento se estima en torno a las 9.000 viviendas anuales, es decir, en torno al 8,57% del total, mientras la oferta representa entre un 12,5% y un 14%. "Su promoci¨®n", indica el informe, "puede ayudar a satisfacer la demanda del segmento de poblaci¨®n m¨¢s joven".

El suelo, adem¨¢s, est¨¢ disminuyendo su importancia a la hora de establecer los precios de las viviendas. De hecho, en los ¨²ltimos dos a?os el suelo ha disminuido su protagonismo en el reparto de costes de las diferentes partidas necesarias para la construcci¨®n de una vivienda en Madrid. En el a?o 2004, la adquisici¨®n de suelo representaba un 63,7% de los costes totales, frente a un 64,7% en 2003 y un 68,1% en 2002. En los a?os anteriores, el peso del coste del suelo sobre el precio final de una vivienda hab¨ªa aumentado desde aproximadamente un 40% en el a?o 1998 hasta el m¨¢ximo del 68,1% de 2002.

Ese a?o, el elevado coste del suelo respecto al precio final de la vivienda provoc¨® que el margen bruto de los promotores fuera negativo. En 2004, sin embargo, dicho margen ha podido recuperarse hasta el 6,1%, seg¨²n el Grupo i.

Actualmente en la regi¨®n el 65,34% del suelo es no urbanizable, el 8,6% es urbano, el 4,16% es urbano sectorizado (ya proyectado), el 4,41% est¨¢ ocupado por redes p¨²blicas y el 17,49% es urbanizable no comprometido para futuros desarrollos.