As¨ª se hace un 'pelotazo' urban¨ªstico

La gesti¨®n del suelo, su urbanizaci¨®n y la promoci¨®n de viviendas genera ping¨¹es beneficios hasta multiplicar por 100 la inversi¨®n inicial, seg¨²n expertos consultados por este diario. Es lo que se conoce en la jerga del negocio como pelotazo urban¨ªstico.

Pero, ?c¨®mo hacer un negocio tan redondo? Seg¨²n estos dos expertos, conocedores del negocio, el proceso arranca con una prospecci¨®n del mercado y, en muchos casos, con informaci¨®n privilegiada que proporcionan contactos de dentro y fuera del sector p¨²blico acerca de la posible recalificaci¨®n de esas parcelas en un plazo que puede oscilar entre los tres o los cinco a?os. Incluso m¨¢s.

Uno de estos especialistas explica un caso donde se siguen las pautas de un pelotazo al uso. Una sociedad creada en 2001 por uno o varios socios compra 500.000 metros cuadrados de suelo r¨²stico por 34 millones de euros -6 euros el metro cuadrado- de los que el propietario desembolsa de un 15% a un 20% del precio -entre 5 y 8 millones de euros- y el resto lo financia una entidad con la garant¨ªa de los terrenos y la seguridad de una posterior recalificaci¨®n. Esta es la fase de mayor riesgo, de ah¨ª lo crucial de disponer de informaci¨®n certera sobre futuros desarrollos urban¨ªsticos en la zona.

En tres o cuatro a?os la plusval¨ªa obtenida duplica el capital inicial invertido

El negocio arranca, en muchos casos, con una informaci¨®n privilegiada

Llega entonces la recalificaci¨®n de suelo r¨²stico a urbanizable, que deben aprobar las administraciones local y auton¨®mica, y ese medio mill¨®n de metros cuadrados -un proceso no exento de dificultades- incrementa autom¨¢ticamente su valor. En este caso, el propietario, al calor de la LRAU, se convierte en agente urbanizador y desarrolla un Plan de Actuaci¨®n Integral (PAI). De los 500.000 metros cuadrados brutos de parcela quedar¨ªan, seg¨²n los c¨¢lculos del sector, unos 150.000 de techo (para la construcci¨®n de viviendas).

El due?o vende en este punto del proceso un 20% (una quinta parte) de los metros edificables por 25 millones de euros. De desprenderse de todas, el propietario ingresar¨ªa unos 125 millones de euros, cantidad suficiente para devolver el pr¨¦stamo y obtener una sustanciosa tasa de beneficio. "Con unos 8 o 10 millones desembolsados, la financiaci¨®n y la informaci¨®n adecuada, en tres o cuatro a?os -de 2001 a 2005- el due?o de este suelo puede acumular ganancias superiores al 100%". Si el coste inicial de la operaci¨®n era de 34 millones, el beneficio obtenido en este caso rondar¨ªa los 91 millones de euros.

Fuentes del sector coinciden en que en la industria del ladrillo existe un triple negocio: el de la compra y gesti¨®n del suelo hasta que se recalifica, la fase del agente urbanizador, regulado por la LRAU y la de la promoci¨®n de urbanizaciones. Y en las tres fases hay beneficio seguro. Es importante adelantarse al resto y comprar al precio m¨¢s bajo, a?aden en el sector.

Otro caso. Un comprador adquiere 1,5 millones de metros cuadrados en un municipio, por ejemplo del interior de la provincia de Valencia, por unos 30 o 35 millones de euros a sabiendas de que en poco tiempo esa ¨¢rea se revalorizar¨¢ por la presentaci¨®n de un gran proyecto urban¨ªstico. En este caso el precio del metro cuadrado de suelo ha pasado, despu¨¦s de tres cambios de manos, de cuatro euros a 21 y luego a 100 sin que haya nada edificado sobre el terreno. Este mismo suelo ya construido sale al mercado a unos precios de entre 2.300 y 2.500 euros el metro cuadrado, de los que un 40% aproximadamente son imputables al suelo, por lo que, tras el proceso de construcci¨®n, el valor del suelo ha pasado a unos 500 o 600 euros. Los n¨²meros hablan por s¨ª solos.

Existen pocos negocios convencionales con una tasa de beneficio tan sustanciosa como el sector inmobiliario. Desde 1998, a?o en que estall¨® el boom de la construcci¨®n, los precios de suelos y viviendas crecen cada a?o muy por encima del 10%.

El ambiente de la ¨²ltima d¨¦cada le ha sido propicio al negocio. La ca¨ªda de los tipos de inter¨¦s, la reducci¨®n del d¨¦ficit y la inflaci¨®n y, en general, la recuperaci¨®n de la econom¨ªa ha incrementado la renta disponible de los ciudadanos y ninguna inversi¨®n ha sido tan rentable como el suelo o el ladrillo.