A la b¨²squeda de la vivienda protegida

Sobre el borrador de Real Decreto por el que el Ministerio de Vivienda pretende regular el nuevo Plan de Vivienda 2005-2008 han reca¨ªdo abundantes cr¨ªticas, que responden en bastantes ocasiones a intereses no precisamente de car¨¢cter general. Destacan las emanadas del Partido Popular, que se acompa?an de amenazas de posible recurso de inconstitucionalidad frente al borrador citado si el Gobierno mantuviese el texto divulgado entre los agentes sociales.

Las cr¨ªticas al futuro nuevo Plan de Vivienda no alcanzaron tal intensidad cuando ?lvarez Cascos sac¨® adelante el Plan 2002-2005 en enero de 2002. Este trato diferente sorprende, a la vista de que el borrador de nuevo plan resulta escasamente rupturista con el establecido en tiempos del gobierno anterior.

La construcci¨®n de nuevas viviendas protegidas tiene un car¨¢cter antic¨ªclico

Las viviendas protegidas de alquiler est¨¢n siendo objeto de un volumen importante de ayudas

De todas las acciones p¨²blicas que act¨²an sobre la oferta y la demanda de vivienda la m¨¢s conocida y popular es la relativa a las ayudas p¨²blicas incorporadas a la construcci¨®n y venta de viviendas protegidas. Este tipo de vivienda, de precio y superficie controlados normativamente, adolece de un acusado car¨¢cter antic¨ªclico. Esta circunstancia lleva a que la oferta correspondiente aumente cuando la construcci¨®n residencial pasa por momentos dif¨ªciles, mientras que se reduce de forma considerable en las fases de auge inmobiliario, lo que agrava el problema de acceso. El doble mercado que dicha actuaci¨®n p¨²blica provoca, el de la vivienda libre y el de la vivienda protegida, ha sido origen de frecuentes y tradicionales infracciones de la normativa hasta ahora vigente en materia de viviendas protegidas, en especial en lo relativo al precio de venta y al destino de dichas viviendas, infracciones que no han contribuido precisamente al logro de los objetivos de la pol¨ªtica de vivienda.

Sin embargo, ante lo prolongado de la ¨²ltima etapa de auge inmobiliario en Espa?a (1998-2004), en la que el papel de la vivienda como activo parece dominar sobre su condici¨®n de bien de uso, resulta imprescindible desarrollar pol¨ªticas p¨²blicas que faciliten el acceso a la vivienda a una significativa proporci¨®n de los j¨®venes hogares que pretenden acceder a una vivienda. En relaci¨®n con el alcance de la demanda de vivienda por parte de los j¨®venes hogares, la nueva Encuesta de Poblaci¨®n Activa del INE ha revelado que el ritmo de creaci¨®n de nuevos hogares en Espa?a es m¨¢s intenso que lo que cab¨ªa prevenir con los resultados anteriores de dicha encuesta. En 2003 y 2004 se crearon m¨¢s de 400.000 hogares (100.000 m¨¢s que los estimados con la encuesta anterior), lo que, a la vista de los m¨¢s que altos precios de mercado, revela el importante alcance del n¨²mero de j¨®venes hogares con serios problemas de acceso a la vivienda.

En dicho contexto, la vivienda protegida tiene que contribuir a paliar el problema de acceso citado, en coherencia con los restantes instrumentos de la pol¨ªtica de vivienda (fiscalidad, urbanismo, regulaci¨®n de los alquileres, regulaci¨®n financiera), ninguno de los cuales tiene la rapidez y la intensidad de acci¨®n que presenta a corto y medio plazo la promoci¨®n y venta de vivienda de dichas caracter¨ªsticas y el desarrollo de otras actuaciones de efectos equivalentes incluidas en el citado Plan de Vivienda.

- Ventajas de acceso a las viviendas protegidas.

Las ayudas directas al acceso a la vivienda, entre las que se incluyen las asociadas con la promoci¨®n y venta de nuevas viviendas protegidas, reciben una asignaci¨®n de 878,61 millones de euros en los Presupuestos Generales del Estado de 2005. En los mismos presupuestos, las ayudas fiscales al acceso a la vivienda, instrumentadas b¨¢sicamente a trav¨¦s del Impuesto sobre la Renta de las Personas F¨ªsicas y del IVA, se elevan a 5.951,15 millones de euros, casi siete veces la cuant¨ªa de las ayudas directas. La incidencia social de la primera de dichas ayudas es muy superior a la de la segunda, a pesar de su menor alcance presupuestario. Dichas ayudas se aplican en su mayor parte a trav¨¦s de los pr¨¦stamos convenidos ligados a la construcci¨®n de nuevas viviendas protegidas. Los cr¨¦ditos en cuesti¨®n se conceden primero a los promotores privados y p¨²blicos de viviendas protegidas y despu¨¦s a los compradores de dichas viviendas, que se subrogan en el pr¨¦stamo inicial.

Como antes se indic¨®, la construcci¨®n de nuevas viviendas protegidas tiene un car¨¢cter hasta ahora sustancialmente antic¨ªclico, dentro de una tendencia hist¨®rica a todas luces declinante. As¨ª, mientras que en la etapa de moderada recesi¨®n inmobiliaria comprendida entre 1992 y 1997 las viviendas protegidas iniciadas supon¨ªan el 22,7% del conjunto de iniciaciones, entre 1998 y 2004 la proporci¨®n citada descendi¨® hasta el 10,3% de dicho total. En la citada etapa de recesi¨®n inmobiliaria las viviendas protegidas iniciadas cubr¨ªan el 42% de los nuevos hogares generados en Espa?a. Entre 1998 y 2004 dicha proporci¨®n era solo del 15% (ver gr¨¢fico).

Los elevados precios que se espera alcancen las viviendas libres en el mercado en las presentes circunstancias se capitalizan en forma de un intenso coste del suelo. Esto ¨²ltimo implica que las expectativas de beneficio en el mercado libre de vivienda, expresadas en el elevado precio del suelo, expulsen a las viviendas protegidas durante la etapa de auge inmobiliario.

En general, solo se construyen dicho tipo de viviendas protegidas en tales periodos si hay suelo disponible en unas condiciones de coste que permitan vender dichas viviendas, sin p¨¦rdidas, a unos precios significativamente por debajo de los de mercado, pero no por ello insignificantes.

Los datos publicados recientemente por el Ministerio de la Vivienda revelan que en la Comunidad de Madrid el precio medio de una vivienda libre de 90 metros cuadrados construidos ascend¨ªa a 236.000 euros en el primer trimestre de 2005 (m¨¢s de 39 millones de antiguas pesetas).

En el mismo periodo de tiempo el precio medio de venta de una vivienda protegida de la misma dimensi¨®n ascend¨ªa a unos 88.000 euros (menos de 15 millones de pesetas). Un joven que ganase 2,5 veces el IPREM (1.174,5 euros al mes, unas 195.000 pesetas) deber¨ªa destinar, en el caso de que adquiriese la vivienda a precios de mercado, con un pr¨¦stamo a 25 a?os de plazo y al tipo de inter¨¦s de mercado (3,33%), cerca del 80% del salario mensual para acceder a dicha vivienda. En el caso de encontrar una vivienda protegida al precio antes citado, que se adquiriese con un pr¨¦stamo convenido para dicho tipo de viviendas (20 a?os, 3,07% en 2005), habr¨ªa de emplear poco mas de la tercera parte de sus ingresos para acceder a dicho tipo de vivienda, cuant¨ªa que se reduce adem¨¢s con ayudas adicionales procedentes del Ministerio de Vivienda y ejecutadas por la autonom¨ªa correspondiente.

La principal ventaja de las viviendas protegidas para la venta es el precio de las mismas o el alquiler en el caso de las promovidas con dicho destino. Las viviendas protegidas de alquiler est¨¢n siendo objeto de un volumen importante de ayudas, tanto en el Real Decreto de 2002 como en el que est¨¢ pendiente de aprobaci¨®n definitiva. Todo hace prever que en el futuro deber¨¢n concentrar la mayor parte de las ayudas p¨²blicas directas a la vivienda.

Junto a la puesta a disposici¨®n de los promotores de viviendas protegidas de suelo p¨²blico de propiedad estatal para facilitar el cumplimiento de los programas de vivienda, la aprobaci¨®n del nuevo plan cuatrienal 2005-08 resulta imprescindible para dinamizar la construcci¨®n de nuevas viviendas protegidas.

- Algunas novedades del plan 2005-08. El doble mercado de viviendas antes mencionado, libre y protegida, ha provocado un amplio conjunto de irregularidades que pretenden corregirse en el borrador de Real Decreto en cuesti¨®n a trav¨¦s de algunas propuestas significativas. Las viviendas protegidas, adem¨¢s de destinarse a residencia habitual, tendr¨¢n dicho car¨¢cter durante toda la vida ¨²til de las mismas, con la excepci¨®n de las destinadas al alquiler de renta concertada.

No existir¨ªa en el primer caso la posibilidad de descalificaci¨®n voluntaria por parte del comprador, como ha sucedido hasta ahora, pasados 10 a?os tras la compra. La no descalificaci¨®n que se pretende implantar no impedir¨ªa la venta de las viviendas protegidas citadas pasado un plazo m¨ªnimo de 10 a?os, a los precios m¨¢ximos legales de venta actualizados.

Entre otras novedades situadas en la misma l¨ªnea, destaca la creaci¨®n de un Registro de Oferentes y Demandantes de viviendas protegidas. Resultar¨ªa imprescindible estar inscrito en uno de los mismos para poder acceder a las viviendas en cuesti¨®n.

Con el fin de apoyar la gesti¨®n de las actuaciones protegidas incluidas en el programa 2005-08 el Ministerio de Vivienda subvencionar¨ªa la implantaci¨®n en las autonom¨ªas de Ventanillas ?nicas de Vivienda, donde se incluir¨ªan los registros antes citados.

Alguna de las medidas citadas se viene aplicando en determinadas autonom¨ªas. La implicaci¨®n econ¨®mica de su implantaci¨®n consistir¨ªa b¨¢sicamente en que el comprador de una vivienda protegida tendr¨ªa m¨¢s f¨¢cil el acceso a la vivienda protegida que a la de mercado, pero apenas obtendr¨ªa plusval¨ªas derivadas de los m¨¢s altos precios de la vivienda adquirida en dichas condiciones. En la compra de una vivienda protegida debe primar el destino de la misma a bien de uso, que es el objetivo predominante en el caso de los j¨®venes hogares.

Los registros citados permitir¨ªan tambi¨¦n depurar a los demandantes efectivamente necesitados de vivienda. La experiencia hist¨®rica de las viviendas protegidas en Espa?a obliga a implantar medidas del tipo citado, que pueden tener inconvenientes, pero que pueden contribuir a reducir las irregularidades citadas y a que se consigan mejor los objetivos de acceso a la vivienda con un esfuerzo razonable y ello en un tiempo como el presente, de intensa carest¨ªa de la misma.

Julio Rodr¨ªguez L¨®pez es economista.