La inmobiliaria espa?ola aprende idiomas
Grupos grandes y medianos desembarcan en Europa Occidental y del Este para diversificar mercados y reducir riesgos
Las inmobiliarias han trasladado allende las fronteras su fren¨¦tica carrera de compras y fusiones de la ¨²ltima d¨¦cada. Colonial, Metrovacesa y Fadesa se han hecho con importantes grupos en Francia, mientras otras inmobiliarias han desembarcado en Europa del Este.
La posible desaceleraci¨®n del mercado dom¨¦stico, la sobrecapacidad de muchos grupos y la necesidad de diversificar, impulsan la salida al exterior
"Hay grandes oportunidades para las inmobiliarias espa?olas en el mercado franc¨¦s", aseguraba en noviembre, en una entrevista en este suplemento, Beno?t du Passage, consejero delegado de Jones Lang LaSalle European Board, y gestor de la adquisici¨®n de la compa?¨ªa francesa Soci¨¦t¨¦ Fonci¨¨re Lyonnaise (SFL) por Colonial unos meses antes. Los tiempos le han dado la raz¨®n y sin esperar demasiado. En el primer semestre de este a?o, Metrovacesa ha adquirido la inmobiliaria francesa Gecina, que duplica su tama?o, y la gallega Fadesa se ha hecho con el 70% del capital de la promotora Financi¨¨re Riva Gauche, presente en los mercados de Par¨ªs y Ly¨®n.
Son las operaciones m¨¢s importantes abordadas por las inmobiliarias espa?olas en el exterior, pero no las ¨²nicas que se han producido en los ¨²ltimos meses. Ha habido muchas otras en las que han entrado en juego estas mismas compa?¨ªas y otras como Ferrovial, Urbis, Necso, Realia, Renta Corporaci¨®n, Lar, Necso, Neinver..., y han entrado en liza otros mercados europeros e incluso mercados de otros continentes.
Razones encontradas
?Qu¨¦ est¨¢ pasando para que un tema como la expansi¨®n internacional que no se hab¨ªa abordado nunca por los inmobiliarios espa?oles se afronte ahora, en pleno boom inmobiliario, y con alguna prisa? Una explicaci¨®n puede ser la apuntada por la vicepresidenta de Fadesa, Felipa Jove, en un reciente art¨ªculo period¨ªstico: "Las empresas mejor preparadas disponen actualmente de un excedente de capacidad, ante el cual -y dada la progresiva maduraci¨®n del mercado nacional- la posibilidad de internacionalizar su actividad es una consecuencia l¨®gica".
Algunos analistas, sin embargo, se?alan otros argumentos para explicar adquisiciones como las de Metrovacesa y Colonial en Francia. Son una cierta fuga hacia adelante, "un ponerse la venda antes de la herida", dicen, ante el evidente riesgo de un pinchazo de la burbuja inmobiliaria espa?ola, ante el sobredimensionamiento que han alcanzado estos grupos en relaci¨®n con el tama?o del mercado dom¨¦stico y ante su enorme dependencia de la promoci¨®n inmobiliaria, aunque ¨¦ste no es el caso de Colonial, que no cuenta con los ingresos recurrentes de las actividades de alquiler.
Las cifras, sin embargo, son tozudas y siguen desmintiendo hasta hoy el temido desplome inmobiliario. En los ¨²ltimos doce meses, seg¨²n un balance hecho p¨²blico esta semana por la sociedad de tasaciones Tinsa, los precios de la vivienda han registrado avances similares a los de los ¨²ltimos a?os, con tasas superiores al 17%, tanto en vivienda nueva como usada.
Ha bajado algo el volumen de inversi¨®n en oficinas, que, seg¨²n datos de Jones Lang Lasalle referidos al primer semestre y a las ciudades de Madrid y Barcelona, ha pasado de 1.750 millones de euros en 2004 a 1.066 millones. Aunque en oficinas, precisa Pedro Churruca, consejero director general de Jones Lang Lasalle en Espa?a, hay que distinguir entre los mercados de renta, de alquiler, y los patrimoniales y de inversi¨®n.
Los mercados de renta, en especial en Madrid, estuvieron casi tres a?os bajando desde unos precios m¨¢ximos marcados en el tercer trimestrre de 2001, pero desde los meses finales del a?o pasado est¨¢n recuper¨¢ndose de forma progresiva y constante en las mejores zonas. En la periferia la salida de la crisis en el alquiler de oficinas est¨¢ siendo m¨¢s lenta. En valores de compraventa, sin embargo, se han mantenido primero y han subido despu¨¦s los precios de las oficinas, sobre todo porque escasea el producto de primera calidad.
El negocio inmobiliario nacional en centros comerciales, centros log¨ªsticos y centros tur¨ªsticos, tampoco presenta ninguna se?al de crisis, sino todo lo contrario.
La urgencia de la internacionalizaci¨®n, por tanto, debe responder a factores adicionales al de la sobrecapacidad de las empresas o al de la inmimente desaceleraci¨®n de su negocio dom¨¦stico.
Expertos de Richard Ellis apuntan tambi¨¦n como acicates para el cambio de estrategia de las inmobiliarias el muy posible estancamiento del precio del suelo en los pr¨®ximos a?os; procesos de concentraci¨®n ligados a una m¨¢s que probable disminuci¨®n de los m¨¢rges de eficiencia, influida tanto por el mix del producto (m¨¢s vivienda protegida y m¨¢s patrimonio) como por la moderaci¨®n de la demanda; y un probable endurecimiento del cr¨¦dito a las empresas medianas y peque?as, aunque la disponibilidad de capital privado inversor va a seguir siendo elevada durante algunos a?os.
Jove se?ala que la creciente globalizaci¨®n "est¨¢ haciendo posible, por el lado de la oferta, que una empresa con capacidad y recursos pueda actuar en cualquier lugar del planeta y, por el lado de la demanda, acceder a un producto inmobiliario que se adapate a sus requerimientos, ubicado adem¨¢s en el territorio deseado" o en el que le sea posible acceder al cliente.
Una nueva etapa en la carrera por el tama?o
La internacionalizaci¨®n es una etapa m¨¢s en el prolongado y a veces traum¨¢tico proceso de consolidaci¨®n empresarial del sector inmobiliario nacional, que todav¨ªa est¨¢ muy atomizado, se?alan algunos analistas. Las diez primeras empresas promotoras, se?ala en un informe sobre estrategias Adolfo Ram¨ªrez-Escudero, consejero director de CB Richard Ellis, "alcanzar¨¢n una cuota de mercado de entre el 12% y el 15% en cuatro a?os, mientras que ahora no alcanzan el 7%".
En el inmobiliario, por ejemplo, la promoci¨®n aporta en torno a un 3% del PIB espa?ol, pero la totalidad de los actores en este escenario cuentan con cuotas de mercado rid¨ªculas; en residencial, los mayores grupos no llegan a los dos d¨ªgitos de cuota cuando en las grandes del Reino Unido oscila entre el 40% y el 50%; y en alquileres, la situaci¨®n es similar.
El sector tiene todav¨ªa bastante de reino de taifas, por tanto, pese a haber protagonizado una d¨¦cada pre?ada de compraventas y fusiones que ha trastocado jerarqu¨ªas entre grupos y ha desplazado a algunos de sus due?os tradicionales.
Casi todas las grandes inmobiliarias han movido ficha, y algunas peque?as tambi¨¦n. Vallehermoso, que entr¨® en la ¨®rbita de Sacyr en 2003, se trag¨® dos a?os antes a Prima Inmobiliaria. Bami, una sociedad peque?a y en p¨¦rdidas hace doce a?os, culmin¨® su mete¨®rica ascensi¨®n con la adquisici¨®n primero de Metrovacesa y despu¨¦s ya con esta marca de la francesa Gecina; pero antes, con el respaldo financiero del Banco Popular, este pez chico se comi¨® otras inmobiliarias que tambi¨¦n la superaban en tama?o como Zab¨¢lburu, Inmopart o Jaureguizahar.
Adem¨¢s, durante estos ¨²ltimos a?os, la propia Metrovacesa se hab¨ªa hecho con Gesinar; Urbis, que sigue en la ¨®rbita de Banesto, con la filial inmobiliaria de Dragados; FCC y Caja Madrid crearon al 50% y con sus respectivos negocios inmobiliarios el Grupo Realia; Ferrovial refundi¨® y reestructur¨® sus actividades en este sector; Filo dio entrada al Deutsche Bank como socio mayoritario; y Colonial, que ha comprado ahora la francesa SFL y ya anuncia que est¨¢ abierta a nuevas adquisiciones, retorn¨® a Bolsa.
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