_
_
_
_
Tribuna:
Tribuna
Art¨ªculos estrictamente de opini¨®n que responden al estilo propio del autor. Estos textos de opini¨®n han de basarse en datos verificados y ser respetuosos con las personas aunque se critiquen sus actos. Todas las tribunas de opini¨®n de personas ajenas a la Redacci¨®n de EL PA?S llevar¨¢n, tras la ¨²ltima l¨ªnea, un pie de autor ¡ªpor conocido que ¨¦ste sea¡ª donde se indique el cargo, t¨ªtulo, militancia pol¨ªtica (en su caso) u ocupaci¨®n principal, o la que est¨¦ o estuvo relacionada con el tema abordado

El suelo y la vivienda

Imagine que usted es propietario de una huerta de patatas sobre la que el Ministerio de Fomento proyecta hacer pasar el trazado de una autopista de peaje. ?A qu¨¦ precio le expropiar¨ªan su huerta en todos los pa¨ªses del mundo? A un precio medio de la producci¨®n de patatas de los ¨²ltimos a?os, que le compense por la producci¨®n de patatas que usted va a dejar de lograr en los pr¨®ximos a?os. ?Imagina que entre todos los ciudadanos tuvi¨¦ramos que entregarle una suma equivalente al 90% de los beneficios que la concesionaria de autopistas va a conseguir sobre sus metros de terreno en los pr¨®ximos 25 a?os? Se habr¨ªa convertido usted, sin ning¨²n esfuerzo y sin arriesgar ning¨²n capital, en empresario de autopistas, eso s¨ª, entregando su huerta de patatas a cambio.

Esto ocurre con nuestra legislaci¨®n del suelo, ¨²nica en el mundo, que anticipa una renta fija para el suelo declarado urbanizable del 90% de los m¨¢rgenes que posteriormente pueda obtener el empresario que, arriesgando un capital, decida construir, y permitiendo la venta inmediata del suelo revalorizado legalmente (f¨¢cilmente el 4.000%) o la constituci¨®n de hipoteca sobre ¨¦l. En Espa?a la clasificaci¨®n de urbanizable otorga al titular del terreno el 90% del aprovechamiento urban¨ªstico del mismo, es decir, de los beneficios de los inmuebles que sobre ¨¦l vayan a construir los promotores inmobiliarios, con independencia del uso que el propietario del suelo le est¨¦ dando. Estamos ante un problema de definici¨®n del contenido del derecho de propiedad del suelo: ?a qui¨¦n pertenece el valor creado por el planeamiento urban¨ªstico? Seg¨²n nuestra Constituci¨®n, "la comunidad participar¨¢ en las plusval¨ªas que genere la acci¨®n urban¨ªstica de los entes p¨²blicos". Nuestra legislaci¨®n del suelo limita esta participaci¨®n al 10%, atribuyendo el 90% al propietario del suelo.

La explicaci¨®n hist¨®rica de esta peculiar regulaci¨®n tiene que ver con las inversiones previas que el suelo urbanizable precisa para que efectivamente pueda construirse sobre ¨¦l: hay que producir previamente unas infraestructuras que se caracterizan por sus importantes externalidades econ¨®micas: las calles y v¨ªas, el tendido el¨¦ctrico y de telecomunicaciones, las canalizaciones para abastecer de agua y evacuar los residuos de la ciudad, que confieren a una parcela tan s¨®lo el 15% de su valor final en el mercado. Sin embargo, en 1956, fecha en que se aprob¨® la ley del suelo, nuestros ayuntamientos no dispon¨ªan de los recursos financieros precisos para urbanizar los terrenos sobre los que las ciudades necesitaban crecer. Adem¨¢s, no hab¨ªa a¨²n tejido empresarial especializado en la urbanizaci¨®n, ni cr¨¦dito bancario disponible en los vol¨²menes precisos. Adicionalmente, los ayuntamientos encontraban frecuentes conflictos de inter¨¦s para realizar las expropiaciones necesarias. En este contexto el legislador encontr¨® la siguiente forma de financiar dichas obras p¨²blicas: otorgar el "aprovechamiento urban¨ªstico" a los titulares de aquellas parcelas que el ayuntamiento clasificara como urbanizables, a cambio de dos contrapartidas: que los propietarios favorecidos por la clasificaci¨®n urban¨ªstica costearan los gastos de urbanizaci¨®n (para lo que la ley les permit¨ªa hipotecar los terrenos, revalorizados precisamente por el planeamiento urban¨ªstico) y que cedieran el suelo preciso para equipamientos (redes de agua, gas electricidad, viales, hospitales, colegios p¨²blicos, parques, etc¨¦tera). A esta cesi¨®n se le ha llamado tendenciosamente gratuita, cuando lo que realmente resulta tan gratuito como arbitrario es la elecci¨®n y revalorizaci¨®n de una parcela clasificada como urbanizable.

Con independencia del anterior problema de asignaci¨®n del valor creado por el planeamiento urban¨ªstico, el mercado del suelo ha experimentado en los ¨²ltimos a?os la paradoja siguiente: se ha incrementado de forma espectacular la oferta de suelo declarado urbanizable, pero el precio del suelo ha crecido exponencialmente. ?C¨®mo se est¨¢n valorando los suelos urbanizables? El plan municipal de urbanismo determina la edificabilidad o aprovechamiento medio de todas las parcelas. De esta forma, el propietario de una parcela urbanizable residencial la valora realizando una hip¨®tesis sobre cu¨¢l ser¨¢ el precio del metro de vivienda en el momento en que se vaya a construir, restando de dicho precio los costes de construcci¨®n, y multiplicando el resultado por el aprovechamiento que fija el plan. De esta forma, en una coyuntura de burbuja inmobiliaria, el precio del suelo absorbe por anticipado la inflaci¨®n de la vivienda. Podr¨ªa pensarse que incrementando la oferta de suelo urbanizable, podr¨ªa mitigarse esta situaci¨®n, pero pese a que los municipios han declarado como urbanizable mucho m¨¢s terreno del necesario para la expansi¨®n de su poblaci¨®n, el precio del suelo no ha parado de subir. La explicaci¨®n de la paradoja est¨¢ en que la mayor oferta de suelo urbanizable es m¨¢s que compensada por una demanda creciente de suelo, inducida por un mercado de la vivienda calentado por abundante cr¨¦dito bancario a muy largo plazo, bajos tipos de inter¨¦s y buena evoluci¨®n de renta disponible. La desindustrializaci¨®n es un efecto colateral de este proceso, pues el uso residencial desplaza al uso agr¨ªcola o industrial del terreno. Ya no es rentable hacer pol¨ªgonos industriales, sino viviendas.

Aunque la pobreza y la inconsistencia de las estad¨ªsticas de suelo y vivienda respectivamente no permiten un an¨¢lisis de causalidad entre los precios del suelo y de la vivienda, todo parece indicar que el precio del suelo no determina el precio de la vivienda, sino m¨¢s bien al rev¨¦s. Incrementar indiscriminadamente la clasificaci¨®n de suelo urbanizable, adem¨¢s de no solucionar el problema de la vivienda, supone un grave despilfarro de un recurso natural y escaso como el suelo, con el consiguiente perjuicio para nuestro medio ambiente. La experiencia de los ¨²ltimos a?os, con incrementos simult¨¢neos del precio del suelo y la cantidad de suelo clasificado como urbanizable, deber¨ªan servirnos de lecci¨®n.

Jos¨¦ Mar¨ªa Nogueira es economista.

Tu suscripci¨®n se est¨¢ usando en otro dispositivo

?Quieres a?adir otro usuario a tu suscripci¨®n?

Si contin¨²as leyendo en este dispositivo, no se podr¨¢ leer en el otro.

?Por qu¨¦ est¨¢s viendo esto?

Flecha

Tu suscripci¨®n se est¨¢ usando en otro dispositivo y solo puedes acceder a EL PA?S desde un dispositivo a la vez.

Si quieres compartir tu cuenta, cambia tu suscripci¨®n a la modalidad Premium, as¨ª podr¨¢s a?adir otro usuario. Cada uno acceder¨¢ con su propia cuenta de email, lo que os permitir¨¢ personalizar vuestra experiencia en EL PA?S.

En el caso de no saber qui¨¦n est¨¢ usando tu cuenta, te recomendamos cambiar tu contrase?a aqu¨ª.

Si decides continuar compartiendo tu cuenta, este mensaje se mostrar¨¢ en tu dispositivo y en el de la otra persona que est¨¢ usando tu cuenta de forma indefinida, afectando a tu experiencia de lectura. Puedes consultar aqu¨ª los t¨¦rminos y condiciones de la suscripci¨®n digital.

Archivado En

Recomendaciones EL PA?S
Recomendaciones EL PA?S
Recomendaciones EL PA?S
_
_
seductrice.net
universo-virtual.com
buytrendz.net
thisforall.net
benchpressgains.com
qthzb.com
mindhunter9.com
dwjqp1.com
secure-signup.net
ahaayy.com
tressesindia.com
puresybian.com
krpano-chs.com
cre8workshop.com
hdkino.org
peixun021.com
qz786.com
utahperformingartscenter.org
worldqrmconference.com
shangyuwh.com
eejssdfsdfdfjsd.com
playminecraftfreeonline.com
trekvietnamtour.com
your-business-articles.com
essaywritingservice10.com
hindusamaaj.com
joggingvideo.com
wandercoups.com
wormblaster.net
tongchengchuyange0004.com
internetknowing.com
breachurch.com
peachesnginburlesque.com
dataarchitectoo.com
clientfunnelformula.com
30pps.com
cherylroll.com
ks2252.com
prowp.net
webmanicura.com
sofietsshotel.com
facetorch.com
nylawyerreview.com
apapromotions.com
shareparelli.com
goeaglepointe.com
thegreenmanpubphuket.com
karotorossian.com
publicsensor.com
taiwandefence.com
epcsur.com
mfhoudan.com
southstills.com
tvtv98.com
thewellington-hotel.com
bccaipiao.com
colectoresindustrialesgs.com
shenanddcg.com
capriartfilmfestival.com
replicabreitlingsale.com
thaiamarinnewtoncorner.com
gkmcww.com
mbnkbj.com
andrewbrennandesign.com
cod54.com
luobinzhang.com
faithfirst.net
zjyc28.com
tongchengjinyeyouyue0004.com
nhuan6.com
kftz5k.com
oldgardensflowers.com
lightupthefloor.com
bahamamamas-stjohns.com
ly2818.com
905onthebay.com
fonemenu.com
notanothermovie.com
ukrainehighclassescort.com
meincmagazine.com
av-5858.com
yallerdawg.com
donkeythemovie.com
corporatehospitalitygroup.com
boboyy88.com
miteinander-lernen.com
dannayconsulting.com
officialtomsshoesoutletstore.com
forsale-amoxil-amoxicillin.net
generictadalafil-canada.net
guitarlessonseastlondon.com
lesliesrestaurants.com
mattyno9.com
nri-homeloans.com
rtgvisas-qatar.com
salbutamolventolinonline.net
sportsinjuries.info
wedsna.com
rgkntk.com
bkkmarketplace.com
zxqcwx.com
breakupprogram.com
boxcardc.com
unblockyoutubeindonesia.com
fabulousbookmark.com
beat-the.com
guatemala-sailfishing-vacations-charters.com
magie-marketing.com
kingstonliteracy.com
guitaraffinity.com
eurelookinggoodapparel.com
howtolosecheekfat.net
marioncma.org
oliviadavismusic.com
shantelcampbellrealestate.com
shopleborn13.com
topindiafree.com
v-visitors.net
djjky.com
053hh.com
originbluei.com
baucishotel.com
33kkn.com
intrinsiqresearch.com
mariaescort-kiev.com
mymaguk.com
sponsored4u.com
crimsonclass.com
bataillenavale.com
searchtile.com
ze-stribrnych-struh.com
zenithalhype.com
modalpkv.com
bouisset-lafforgue.com
useupload.com
37r.net
autoankauf-muenster.com
bantinbongda.net
bilgius.com
brabustermagazine.com
indigrow.org
miicrosofts.net
mysmiletravel.com
selinasims.com
spellcubesapp.com
usa-faction.com
hypoallergenicdogsnames.com
dailyupdatez.com
foodphotographyreviews.com
cricutcom-setup.com
chprowebdesign.com
katyrealty-kanepa.com
tasramar.com
bilgipinari.org
four-am.com
indiarepublicday.com
inquick-enbooks.com
iracmpi.com
kakaschoenen.com
lsm99flash.com
nana1255.com
ngen-niagara.com
technwzs.com
virtualonlinecasino1345.com
wallpapertop.net
casino-natali.com
iprofit-internet.com
denochemexicana.com
eventhalfkg.com
medcon-taiwan.com
life-himawari.com
myriamshomes.com
nightmarevue.com
healthandfitnesslives.com
androidnews-jp.com
allstarsru.com
bestofthebuckeyestate.com
bestofthefirststate.com
bestwireless7.com
britsmile.com
declarationintermittent.com
findhereall.com
jingyou888.com
lsm99deal.com
lsm99galaxy.com
moozatech.com
nuagh.com
patliyo.com
philomenamagikz.net
rckouba.net
saturnunipessoallda.com
tallahasseefrolics.com
thematurehardcore.net
totalenvironment-inthatquietearth.com
velislavakaymakanova.com
vermontenergetic.com
kakakpintar.com
jerusalemdispatch.com
begorgeouslady.com
1800birks4u.com
2wheelstogo.com
6strip4you.com
bigdata-world.net
emailandco.net
gacapal.com
jharpost.com
krishnaastro.com
lsm99credit.com
mascalzonicampani.com
sitemapxml.org
thecityslums.net
topagh.com
flairnetwebdesign.com
rajasthancarservices.com
bangkaeair.com
beneventocoupon.com
noternet.org
oqtive.com
smilebrightrx.com
decollage-etiquette.com
1millionbestdownloads.com
7658.info
bidbass.com
devlopworldtech.com
digitalmarketingrajkot.com
fluginfo.net
naqlafshk.com
passion-decouverte.com
playsirius.com
spacceleratorintl.com
stikyballs.com
top10way.com
yokidsyogurt.com
zszyhl.com
16firthcrescent.com
abogadolaboralistamd.com
apk2wap.com
aromacremeria.com
banparacard.com
bosmanraws.com
businessproviderblog.com
caltonosa.com
calvaryrevivalchurch.org
chastenedsoulwithabrokenheart.com
cheminotsgardcevennes.com
cooksspot.com
cqxzpt.com
deesywig.com
deltacartoonmaps.com
despixelsetdeshommes.com
duocoracaobrasileiro.com
fareshopbd.com
goodpainspills.com
hemendekor.com
kobisitecdn.com
makaigoods.com
mgs1454.com
piccadillyresidences.com
radiolaondafresca.com
rubendorf.com
searchengineimprov.com
sellmyhrvahome.com
shugahouseessentials.com
sonihullquad.com
subtractkilos.com
valeriekelmansky.com
vipasdigitalmarketing.com
voolivrerj.com
worldhealthstory.com
zeelonggroup.com
1015southrockhill.com
10x10b.com
111-online-casinos.com
191cb.com
3665arpentunitd.com
aitesonics.com
bag-shokunin.com
brightotech.com
communication-digitale-services.com
covoakland.org
dariaprimapack.com
freefortniteaccountss.com
gatebizglobal.com
global1entertainmentnews.com
greatytene.com
hiroshiwakita.com
iktodaypk.com
jahatsakong.com
meadowbrookgolfgroup.com
newsbharati.net
platinumstudiosdesign.com
slotxogamesplay.com
strikestaruk.com
techguroh.com
trucosdefortnite.com
ufabetrune.com
weddedtowhitmore.com
12940brycecanyonunitb.com
1311dietrichoaks.com
2monarchtraceunit303.com
601legendhill.com
850elaine.com
adieusolasomade.com
andora-ke.com
bestslotxogames.com
cannagomcallen.com
endlesslyhot.com
iestpjva.com
ouqprint.com
pwmaplefest.com
qtylmr.com
rb88betting.com
buscadogues.com
1007macfm.com
born-wild.com
growthinvests.com
promocode-casino.com
proyectogalgoargentina.com
wbthompson-art.com
whitemountainwheels.com
7thavehvl.com
developmethis.com
funkydogbowties.com
travelodgegrandjunction.com
gao-town.com
globalmarketsuite.com
blogshippo.com
hdbka.com
proboards67.com
outletonline-michaelkors.com
kalkis-research.com
thuthuatit.net
buckcash.com
hollistercanada.com
docterror.com
asadart.com
vmayke.org
erwincomputers.com
dirimart.org
okkii.com
loteriasdecehegin.com
mountanalog.com
healingtaobritain.com
ttxmonitor.com
nwordpress.com
11bolabonanza.com