El suelo y la vivienda
Imagine que usted es propietario de una huerta de patatas sobre la que el Ministerio de Fomento proyecta hacer pasar el trazado de una autopista de peaje. ?A qu¨¦ precio le expropiar¨ªan su huerta en todos los pa¨ªses del mundo? A un precio medio de la producci¨®n de patatas de los ¨²ltimos a?os, que le compense por la producci¨®n de patatas que usted va a dejar de lograr en los pr¨®ximos a?os. ?Imagina que entre todos los ciudadanos tuvi¨¦ramos que entregarle una suma equivalente al 90% de los beneficios que la concesionaria de autopistas va a conseguir sobre sus metros de terreno en los pr¨®ximos 25 a?os? Se habr¨ªa convertido usted, sin ning¨²n esfuerzo y sin arriesgar ning¨²n capital, en empresario de autopistas, eso s¨ª, entregando su huerta de patatas a cambio.
Esto ocurre con nuestra legislaci¨®n del suelo, ¨²nica en el mundo, que anticipa una renta fija para el suelo declarado urbanizable del 90% de los m¨¢rgenes que posteriormente pueda obtener el empresario que, arriesgando un capital, decida construir, y permitiendo la venta inmediata del suelo revalorizado legalmente (f¨¢cilmente el 4.000%) o la constituci¨®n de hipoteca sobre ¨¦l. En Espa?a la clasificaci¨®n de urbanizable otorga al titular del terreno el 90% del aprovechamiento urban¨ªstico del mismo, es decir, de los beneficios de los inmuebles que sobre ¨¦l vayan a construir los promotores inmobiliarios, con independencia del uso que el propietario del suelo le est¨¦ dando. Estamos ante un problema de definici¨®n del contenido del derecho de propiedad del suelo: ?a qui¨¦n pertenece el valor creado por el planeamiento urban¨ªstico? Seg¨²n nuestra Constituci¨®n, "la comunidad participar¨¢ en las plusval¨ªas que genere la acci¨®n urban¨ªstica de los entes p¨²blicos". Nuestra legislaci¨®n del suelo limita esta participaci¨®n al 10%, atribuyendo el 90% al propietario del suelo.
La explicaci¨®n hist¨®rica de esta peculiar regulaci¨®n tiene que ver con las inversiones previas que el suelo urbanizable precisa para que efectivamente pueda construirse sobre ¨¦l: hay que producir previamente unas infraestructuras que se caracterizan por sus importantes externalidades econ¨®micas: las calles y v¨ªas, el tendido el¨¦ctrico y de telecomunicaciones, las canalizaciones para abastecer de agua y evacuar los residuos de la ciudad, que confieren a una parcela tan s¨®lo el 15% de su valor final en el mercado. Sin embargo, en 1956, fecha en que se aprob¨® la ley del suelo, nuestros ayuntamientos no dispon¨ªan de los recursos financieros precisos para urbanizar los terrenos sobre los que las ciudades necesitaban crecer. Adem¨¢s, no hab¨ªa a¨²n tejido empresarial especializado en la urbanizaci¨®n, ni cr¨¦dito bancario disponible en los vol¨²menes precisos. Adicionalmente, los ayuntamientos encontraban frecuentes conflictos de inter¨¦s para realizar las expropiaciones necesarias. En este contexto el legislador encontr¨® la siguiente forma de financiar dichas obras p¨²blicas: otorgar el "aprovechamiento urban¨ªstico" a los titulares de aquellas parcelas que el ayuntamiento clasificara como urbanizables, a cambio de dos contrapartidas: que los propietarios favorecidos por la clasificaci¨®n urban¨ªstica costearan los gastos de urbanizaci¨®n (para lo que la ley les permit¨ªa hipotecar los terrenos, revalorizados precisamente por el planeamiento urban¨ªstico) y que cedieran el suelo preciso para equipamientos (redes de agua, gas electricidad, viales, hospitales, colegios p¨²blicos, parques, etc¨¦tera). A esta cesi¨®n se le ha llamado tendenciosamente gratuita, cuando lo que realmente resulta tan gratuito como arbitrario es la elecci¨®n y revalorizaci¨®n de una parcela clasificada como urbanizable.
Con independencia del anterior problema de asignaci¨®n del valor creado por el planeamiento urban¨ªstico, el mercado del suelo ha experimentado en los ¨²ltimos a?os la paradoja siguiente: se ha incrementado de forma espectacular la oferta de suelo declarado urbanizable, pero el precio del suelo ha crecido exponencialmente. ?C¨®mo se est¨¢n valorando los suelos urbanizables? El plan municipal de urbanismo determina la edificabilidad o aprovechamiento medio de todas las parcelas. De esta forma, el propietario de una parcela urbanizable residencial la valora realizando una hip¨®tesis sobre cu¨¢l ser¨¢ el precio del metro de vivienda en el momento en que se vaya a construir, restando de dicho precio los costes de construcci¨®n, y multiplicando el resultado por el aprovechamiento que fija el plan. De esta forma, en una coyuntura de burbuja inmobiliaria, el precio del suelo absorbe por anticipado la inflaci¨®n de la vivienda. Podr¨ªa pensarse que incrementando la oferta de suelo urbanizable, podr¨ªa mitigarse esta situaci¨®n, pero pese a que los municipios han declarado como urbanizable mucho m¨¢s terreno del necesario para la expansi¨®n de su poblaci¨®n, el precio del suelo no ha parado de subir. La explicaci¨®n de la paradoja est¨¢ en que la mayor oferta de suelo urbanizable es m¨¢s que compensada por una demanda creciente de suelo, inducida por un mercado de la vivienda calentado por abundante cr¨¦dito bancario a muy largo plazo, bajos tipos de inter¨¦s y buena evoluci¨®n de renta disponible. La desindustrializaci¨®n es un efecto colateral de este proceso, pues el uso residencial desplaza al uso agr¨ªcola o industrial del terreno. Ya no es rentable hacer pol¨ªgonos industriales, sino viviendas.
Aunque la pobreza y la inconsistencia de las estad¨ªsticas de suelo y vivienda respectivamente no permiten un an¨¢lisis de causalidad entre los precios del suelo y de la vivienda, todo parece indicar que el precio del suelo no determina el precio de la vivienda, sino m¨¢s bien al rev¨¦s. Incrementar indiscriminadamente la clasificaci¨®n de suelo urbanizable, adem¨¢s de no solucionar el problema de la vivienda, supone un grave despilfarro de un recurso natural y escaso como el suelo, con el consiguiente perjuicio para nuestro medio ambiente. La experiencia de los ¨²ltimos a?os, con incrementos simult¨¢neos del precio del suelo y la cantidad de suelo clasificado como urbanizable, deber¨ªan servirnos de lecci¨®n.
Jos¨¦ Mar¨ªa Nogueira es economista.
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