El 'valor' del suelo

En el centro del debate sobre el precio de la vivienda est¨¢ el papel que el suelo juega en la misma. Si bien esta preocupaci¨®n es generalizable a otras econom¨ªas, el incremento del precio de ambos activos en Espa?a, especialmente en el ¨²ltimo quinquenio, cercano al 110% en el caso de la vivienda y al 160% en el suelo urbano, justifica que en nuestro pa¨ªs adquiera mayor intensidad y relevancia.

Independientemente del signo de causalidad entre el precio de la vivienda y el suelo, que puede variar en funci¨®n de su localizaci¨®n y situaci¨®n concretas, y que requerir¨ªa de un tratamiento espec¨ªfico, lo cierto es que la normativa de valoraci¨®n actual permite incorporar expectativas sobre el suelo que no responden a su situaci¨®n real. Esto no hace sino favorecer el incremento que estamos observando en el precio de ambos bienes, en un proceso de retroalimentaci¨®n que hace que los movimientos especulativos sobre uno recaigan sobre el precio del otro y as¨ª sucesivamente, intensificando las fases del ciclo, adem¨¢s de producir una asignaci¨®n de la plusval¨ªa generada que no responde a una l¨®gica econ¨®mica.

Los m¨¦todos de valoraci¨®n establecidos en la regulaci¨®n del suelo vigente incorporan ya desde su situaci¨®n de r¨²sticas expectativas sobre su situaci¨®n prevista, que se ven incrementadas de forma exponencial con la toma de decisiones administrativas de cambio de clasificaci¨®n.

As¨ª, el ejercicio de las competencias urban¨ªsticas, por parte de la administraci¨®n, genera plusval¨ªas a meros tenedores de suelo. Ante esta situaci¨®n, la mejor estrategia de un propietario de suelo que pretenda maximizar su renta, comportamiento racional de cualquier sujeto econ¨®mico, es esperar a un cambio de clasificaci¨®n que revalorice exponencialmente su activo. Esto claramente fomenta la acumulaci¨®n y especulaci¨®n del suelo, prohibida en nuestra norma constitucional, y ayuda a explicar parte de los problemas evidenciados en el funcionamiento de este mercado.

En este contexto se est¨¢n dando a conocer los elementos del borrador de la nueva regulaci¨®n de suelo, que incorpora elementos susceptibles de una lectura econ¨®mica interesante como son la apertura a la competencia, cambios en la cesi¨®n de suelo y medidas dirigidas a garantizar el acceso a una vivienda digna.

Adem¨¢s, destacan las modificaciones al r¨¦gimen de valoraci¨®n. ?stas est¨¢n encaminadas a que la valoraci¨®n del suelo refleje su situaci¨®n real, que responde al valor a?adido al activo por parte de su tenedor. As¨ª, el borrador fija el valor del suelo en funci¨®n de dos aspectos: naturaleza del suelo (r¨²stico o urbano) y grado de ejecuci¨®n de la urbanizaci¨®n o edificaci¨®n. El r¨¦gimen de valoraci¨®n propuesto reconoce al propietario de un suelo r¨²stico el valor conforme a su naturaleza y, en caso de haberse iniciado su transformaci¨®n, incorpora adicionalmente como mayor valor las actuaciones de urbanizaci¨®n llevadas a cabo.

Las expectativas derivadas de actuaciones futuras, el valor de la edificaci¨®n no realizada, por tanto, no se tienen en cuenta en ning¨²n caso en los supuestos de valoraci¨®n a los que se aplica esta norma.

De esta forma, el borrador promueve que las expectativas derivadas de la asignaci¨®n de edificabilidades y usos no se incorporen a la valoraci¨®n del suelo r¨²stico, retrasando la inclusi¨®n de plusval¨ªas al inicio de las actuaciones de urbanizaci¨®n. No se premia por tanto la mera acumulaci¨®n y tenencia de suelo.

Los efectos que pueden derivarse de este cambio normativo son la mejora de la asignaci¨®n de las plusval¨ªas en el proceso de generaci¨®n de suelo finalista, la eliminaci¨®n de barreras a la entrada en el sector y la introducci¨®n de un referente en la fijaci¨®n del precio del suelo que se constituya en un elemento adicional que facilite el ajuste de la senda de crecimiento del precio de la vivienda que ya se viene observando, aunque a¨²n de forma t¨ªmida, desde principios del 2004.

?ngel Berges y Lara de Mesa son profesores de la Escuela de Finanzas Aplicadas (Grupo Analistas)