Las cifras del mercado hipotecario se vuelven a disparar

Son los ¨²ltimos datos oficiales. Al cierre del pasado mes de septiembre, el saldo del cr¨¦dito hipotecario gestionado sumaba 693.550 millones de euros, 142.348 millones m¨¢s que un a?o atr¨¢s. En octubre, la cifra alcanz¨® un total de 705.287 millones, 144.601 millones m¨¢s que 12 meses antes. En t¨¦rminos porcentuales, en ambos periodos, el cr¨¦dito hipotecario creci¨® a una tasa interanual del 25,8%, incluso por encima de lo que ven¨ªa siendo habitual en 2005. De enero a octubre pasado, las entidades acumularon nuevas hipotecas por valor de 122.852 millones de euros, m¨¢s que en todo 2004 (114.566 millones).

A¨²n a falta de conocerse los datos correspondientes a noviembre y diciembre, los responsables de la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola (AHE) anticipan que "el a?o 2005 ser¨¢ m¨¢s expansivo del ciclo, con una tasa de crecimiento interanual del cr¨¦dito hipotecario gestionado por encima del 25%. Los todav¨ªa bajos tipos de inter¨¦s (a pesar del repunte sufrido durante el ¨²ltimo trimestre) han permitido absorber, en buena parte, el importante crecimiento de los precios de la vivienda que durante el tercer trimestre del a?o se situaba en torno al 13%".

Los todav¨ªa bajos tipos de inter¨¦s han permitido absorber el aumento del precio de la vivienda: en torno al 13% en el tercer trimestre

Con vistas al ejercicio de 2006, pr¨¢cticamente la totalidad de expertos coincide en que los tipos de inter¨¦s seguir¨¢n una senda alcista que podr¨ªa llevar a colocar el Eur¨ªbor a 12 meses (v¨¦ase gr¨¢fico), en torno al 3,25%. Si se tiene en cuenta que tambi¨¦n se espera que el precio de la vivienda siga subiendo en los pr¨®ximos meses (aunque con menor intensidad), el resultado ser¨¢, seg¨²n la AHE que "el umbral de acceso a la vivienda media, en t¨¦rminos de cuota de amortizaci¨®n, se incrementar¨¢ aproximadamente en un 20%, lo que representa alrededor de los 100 euros mensuales".

Aunque, en principio podr¨ªa parecer que esta cifra es lo suficientemente significativa como para expulsar del mercado de la vivienda (y, por tanto del cr¨¦dito hipotecario) a una significativa parte de la poblaci¨®n que bien desea acceder por primera vez o bien renovarla, los t¨¦cnicos siguen manteniendo que en 2006 "el volumen de pr¨¦stamos hipotecarios crecer¨¢ entre el 18% y el 20%, porque se seguir¨¢n alargando sus plazos de vida para reducir cuotas y as¨ª dar una salida a los colectivos con m¨¢s dificultades financieras, porque se desarrollar¨¢n nuevos productos cada vez m¨¢s especializados y competitivos y en muchos casos asegurados contra el alza de tipos, porque los inmigrantes se convertir¨¢n en fuertes demandantes de cr¨¦dito, porque en los pr¨®ximos meses realmente se firmar¨¢n muchas hipotecas correspondientes a vivienda iniciadas en 2004 y 2005 que, a¨²n en construcci¨®n, est¨¢n totalmente vendidas...". Desde su punto de vista, estas perspectivas de crecimiento hipotecario no se cumplir¨ªan s¨®lo si se produjera una fuerte recesi¨®n de la actividad inmobiliaria, un empeoramiento brusco de la situaci¨®n econ¨®mica y muy especialmente una elevaci¨®n llamativa de los niveles de desempleo.

Este optimismo sobre el futuro hipotecario entre los expertos no s¨®lo se evidencia respecto al volumen de cr¨¦dito sino tambi¨¦n respecto a la morosidad que, a su juicio, no crecer¨¢ de forma significativa pese al nuevo marco monetario. La clave -dicen- est¨¢ en que se mantengan los niveles actuales de ocupaci¨®n y que los tipos de inter¨¦s se sit¨²en por debajo de la inflaci¨®n. Seg¨²n un reciente informe de Genworth Financial, si los tipos de inter¨¦s subieran al 3,75%, la inflaci¨®n se colocara en el 3,7%, la tasa de desempleo se situara en el 9,8% desde el 9,3% actual, si la vivienda no se encareciera y el crecimiento econ¨®mico se estancara en el 3%, tan s¨®lo hay riesgo de p¨¦rdida sobre un 0,06% de la cartera hipotecaria total y del 0,68% de los cr¨¦ditos que superan el l¨ªmite del 80% del valor de tasaci¨®n.

De nuevo es el Banco de Espa?a, en este caso concreto, su propio gobernador, Jaime Caruana, quien no comparte esta visi¨®n. En su art¨ªculo, Pol¨ªtica monetaria, estabilidad financiera y precio de los activos, advierte a las entidades financieras y a las familias de los problemas que, a su juicio, pueden llegar y se?ala que bancos y cajas deben llevar a cabo una mejor gesti¨®n de los nuevos riesgos que asumen para tratar de crear colchones que absorban los problemas en los tiempos dif¨ªciles que, a su entender, llegar¨¢n. "Cu¨¢nto m¨¢s tiempo se mantenga una elevada tasa de inflaci¨®n inmobiliaria, mayor ser¨¢ el riesgo de que se produzca una desordenada y brusca correcci¨®n en el futuro".