Hipotecas interminables a precios m¨¢s altos

Tipos de inter¨¦s y precios de la vivienda al alza: un cocktail dif¨ªcil de digerir para quienes, muy especialmente los j¨®venes, desean adquirir su primera casa. Para suavizar esta mezcla -lograr que las letras mensuales aprieten pero no ahogen- las entidades lanzan las ya conocidas como hipotecas interminables: sus plazos se ampl¨ªan hasta los 40 e incluso 50 a?os. En este boom de los cr¨¦ditos sin fecha de caducidad, el Banco de Espa?a est¨¢ preocupado por que los riesgos son altos, sobre todo ahora que el Eur¨ªbor, principal referencia hipotecaria, cotiza ya por encima del 2,85%, por lo que, de mantenerse esta tendencia, a partir de abril, se pagar¨¢n unas cuotas mensuales 60, 70 e incluso 80 euros m¨¢s caras.

El Eur¨ªbor puede subir al 3,25% en 2006, lo que se reflejar¨¢ en un encarecimiento de las hipotecas a partir del segundo trimestre

Las entidades financieras espa?olas han relajado los criterios de aprobaci¨®n de nuevos pr¨¦stamos para adquisici¨®n de viviendas

El Banco de Espa?a dejaba claro en su ¨²ltimo informe sobre Estabilidad Financiera (diciembre de 2005) su inquietud (por el riesgo que asumen tanto las entidades como los particulares que los suscriben) por la aparici¨®n de "algunos desarrollos preocupantes en el mercado de productos bancarios, ligados al mercado hipotecario. Productos con garant¨ªa hipotecaria a plazo muy largo, con posibilidad de ajustar el plazo de amortizaci¨®n de forma flexible, o incluso con largo periodos de carencia y la posibilidad de aplazar el pago de una parte significativa del principal del pr¨¦stamo hasta el vencimiento de la operaci¨®n".

El Banco de Espa?a se refer¨ªa claramente a las hipotecas m¨¢s de moda de los ¨²ltimos tiempos -plazos que se dibujan interminables, con la posibilidad de pagar s¨®lo intereses durante uno, dos, tres o incluso diez a?os y con la opci¨®n incluso de aplazar la devoluci¨®n de una parte significativa del principal del pr¨¦stamo hasta el vencimiento de la operaci¨®n- dirigidas muy especialmente al colectivo de j¨®venes.

Cincuenta a?os pagando

La m¨¢xima autoridad monetaria reconoc¨ªa su preocupaci¨®n incluso antes de que al mercado llegara de la mano de Bilbao Bizkaia Kutxa, Caja de Ahorros de Bilbao y Vizcaya (BBK), una hipoteca con una duraci¨®n de hasta 50 a?os -hay quien cree que no se tardar¨¢ mucho en ver hipotecas heredables con plazos pr¨¢cticamente ilimitados- y de que el tipo de inter¨¦s de referencia de la mayor parte de los cr¨¦ditos hipotecarios, el Eur¨ªbor a 12 meses, se colocase por encima del 2,85%, tal y como sucede en la actualidad, lo que hace presagiar que las letras mensuales hipotecarias se disparar¨¢n no s¨®lo antes de lo esperado, sino tambi¨¦n con mayor fuerza.

Efectivamente, el Eur¨ªbor cerr¨® 2005 en el 2,78%, su nivel m¨¢s alto desde diciembre de 2002 (2,87%). En estos primeros d¨ªas de enero, su precio ha llegado incluso al 2,86%, lo que, seg¨²n los expertos, no hace sino confirmar la tendencia al alza de este indicador para los pr¨®ximos meses.

De hacerse realidad estas previsiones (un alza paulatina del Eur¨ªbor hasta el 3,25% al cierre de 2006), el importe de las letras mensuales subir¨¢ de forma significativa a partir del segundo trimestre del a?o. ?La raz¨®n? Cada a?o, los titulares de una hipoteca variable revisan su precio. ?ste se fija en funci¨®n del Eur¨ªbor en m¨¢s de un 95% de los casos. El Eur¨ªbor de abril de 2005 (referencia que habitualmente emplearon las entidades para la renegociaci¨®n de pr¨¦stamos en junio, pues, normalmente, existe un margen de dos meses entre la publicaci¨®n definitiva de la referencia y su aplicaci¨®n) fue del 2,265%.

Si en abril de este a?o fuera del 3%, por cada 10.000 euros de cr¨¦dito a un plazo de 25 a?os se pagar¨ªan casi cuatro euros m¨¢s, lo que para una hipoteca media de unos 150.000 euros (m¨¢s de 180.000 en la Comunidad de Madrid) encarecer¨ªa la cuota mensual en unos 58,6 euros (m¨¢s de 70 euros adicionales en Madrid). Quienes en 2005 renegociaron su hipoteca tomando como referencia el Eur¨ªbor de junio (2,103%) ser¨¢n los que, previsiblemente, m¨¢s ver¨¢n subir sus cuotas: m¨¢s de cinco euros por cada 10.000 euros, cerca de 80 euros para un cr¨¦dito de 150.000 euros y en m¨¢s de 95 euros en otro de 180.000 euros. No es de extra?ar, seg¨²n los t¨¦cnicos, que estas cifras empiecen a dibujarse ya como un nuevo motivo de preocupaci¨®n para el Banco de Espa?a, que reiteradamente advierte de los elevados niveles de endeudamiento de los hogares espa?oles que hacen que una mayor¨ªa tenga una nula capacidad de ahorro.

Alargar los plazos de una hipoteca es, sin duda, una soluci¨®n a corto plazo para afrontar esta previsible alza en las cuotas. Para quienes ya son titulares de un cr¨¦dito (a trav¨¦s de una novaci¨®n, que conlleva algunos gastos) y para quienes est¨¦n estudiando serlo en los pr¨®ximos tiempos. Por cada 10.000 euros, al 3,5% (Eur¨ªbor de diciembre de 2005 m¨¢s el diferencial medio de 0,75 puntos que aplican las entidades), se pagan, si el plazo de la hipoteca es de 25 a?os, 50,06 euros al mes; bajan a 44,9 euros si es de 30 a?os, y llegan a los 38,74 euros y 35,32 euros si ¨¦ste se alarga hasta los 40 a?os o incluso los 50 a?os.

El riesgo de ampliar el plazo -el motivo de preocupaci¨®n del Banco de Espa?a- radica, seg¨²n reconocen los expertos, en que muchas veces esta posibilidad no se utiliza para recortar el impacto que el pago de las letras tiene en los ingresos mensuales (reducir lo que el abono de la hipoteca se come de las rentas que se obtienen), sino directamente en ampliar el importe global del pr¨¦stamo para adquisici¨®n de vivienda, con lo que se mantiene el mismo nivel de endeudamiento relativo con el agravante de que se establece durante un periodo mucho m¨¢s largo de tiempo.

Si alargar los plazos de forma llamativa inquieta a la m¨¢xima autoridad monetaria no lo hace en menor medida la actual tendencia a incorporar amplios periodos de carencia en las hipotecas.

Ha comenzado a ser pr¨¢cticamente habitual ofertar cr¨¦ditos (de nuevo, especialmente para j¨®venes) en los que en el primero, segundo, tercero... y hasta el a?o d¨¦cimo no se amortiza capital: s¨®lo se pagan intereses sobre el capital prestado. La carencia es realmente "un buen gancho". Por cada 10.000 euros de cr¨¦dito (al 3,75%, por ejemplo) se pagar¨ªan a 30 a?os unas cuotas mensuales de 46,31 euros, si ¨¦stas se abonaran siguiendo el m¨¦todo tradicional de intereses m¨¢s amortizaci¨®n. Si durante tres a?os s¨®lo se pagaran intereses, su cuota (suponiendo que los tipos no variaran) por esos mismos 10.000 euros ser¨ªa de 31,25 euros. Estas cifras, aplicadas a un pr¨¦stamo de 150.000 euros, suponen una diferencia de m¨¢s de 225 euros al mes, lo que suele desembocar -dicen los t¨¦cnicos- en caer en la tentaci¨®n de pedir a la entidad financiera m¨¢s dinero prestado. En lugar de 150.000 euros, solicitar, por ejemplo, 220.000 euros, con el resultado inicial de pagar una cuota similar.

El Banco de Espa?a tiene, por si el desarrollo de las hipotecas a muy largo plazo no fuera suficiente, una preocupaci¨®n adicional. Seg¨²n su ¨²ltima Encuesta sobre Pr¨¦stamos Bancarios (en la que participan los 10 bancos y cajas de ahorros espa?oles m¨¢s importantes), "en relaci¨®n con los pr¨¦stamos a los hogares para adquisici¨®n de viviendas, las entidades espa?olas en su conjunto han relajado los criterios de aprobaci¨®n de nuevas operaciones".

Bancos y cajas han reconocido haber suavizado sus exigencias como consecuencia de la mayor competencia y de las mejores expectativas econ¨®micas en general. Todo ello en un contexto en el que los tipos de inter¨¦s efectivos negativos (los establecidos por debajo del nivel de inflaci¨®n), que, a juicio de los expertos, tanto han impulsado la contrataci¨®n de nuevas hipotecas por parte de los particulares, est¨¢n a punto de dejar de ser una realidad.

El resultado ha sido que el cr¨¦dito hipotecario gestionado por las entidades financieras espa?olas alcanzase los 705.287 millones de euros en octubre de 2005, un 25,8% m¨¢s que en el mismo periodo de 2004, seg¨²n la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola (AHE). Es la primera vez que este indicador supera la barrera de los 700.000 millones. Y todo ello, en un entorno en el que el Ejecutivo aprobar¨¢ una nueva reforma en el impuesto sobre la renta que podr¨ªa contemplar alguna reducci¨®n de los l¨ªmites actuales de desgravaci¨®n por financiaci¨®n ajena en la compra de vivienda.