La burbuja inmobiliaria crece con otro r¨¦cord de 850.000 viviendas en 2006

La actividad inmobiliaria sigue batiendo r¨¦cords en Espa?a. Las previsiones del Servicio de Estudios del BBVA sobre indicios de ajuste en las viviendas no se han cumplido. En el ¨²ltimo informe sobre el sector presentado ayer por el banco, reconocen su error al estimar la construcci¨®n de 850.000 viviendas para este a?o, a pesar de que los precios han subido tambi¨¦n por encima de lo esperado. Ese aumento de la llamada burbuja inmobiliaria presagia una mayor probabilidad de un ajuste brusco, porque coincide con una moderaci¨®n de la demanda y una subida de precios m¨¢s fuerte, del 8%.

Todos los indicadores alertaban de que este a?o iba a llegar por fin la correcci¨®n al sector inmobiliario, como ha ocurrido en la Bolsa, "pero los analistas nos hemos visto sorprendidos por la recuperaci¨®n del dinamismo", reconoc¨ªa ayer Jos¨¦ Luis Escriv¨¢, director del Servicio de estudios Econ¨®micos del BBVA, en la presentaci¨®n del ¨²ltimo informe de Situaci¨®n Inmobiliaria.

La evoluci¨®n de los precios en el primer trimestre del a?o por encima de lo esperado -un 12% de tasa interanual, seg¨²n el Ministerio de Vivienda-, ha roto la tranquilidad y ha obligado a los expertos de la entidad financiera a corregir sus previsiones de desaceleraci¨®n. Calculaban que el precio de la vivienda crecer¨ªa a final de a?o entre un 4% y un 6% y han elevado esas cifras al 8%, mientras las del a?o 2007 pasan del 2% al 4,5% de crecimiento.

Otro dato sorprendente. El repunte de los precios en la Comunidad de Madrid, Catalu?a Pa¨ªs Vasco y la Comunidad Valenciana por encima de los del ¨²ltimo trimestre de 2005, frente a la ralentizaci¨®n en Baleares y Canarias.

El escenario de ajuste gradual que se adivinaba para los ¨²ltimos trimestres se aplaza, seg¨²n Escriv¨¢. El ladrillo mantiene el tipo. La demanda residencial por la ca¨ªda estructural de los tipos hipotecarios, la formaci¨®n creciente de hogares, sobre todo de inmigrantes, y el aumento de la renta de las familias dan un nuevo impulso al boom inmobiliario.

Ca¨ªda de la accesibilidad

Pero el BBVA advierte de que los tipos de inter¨¦s est¨¢n aumentando, se ralentiza el impulso de la formaci¨®n de hogares y desciende la inversi¨®n extranjera en segundas viviendas. De hecho, se?ala el informe, el aumento de los precios y las subidas del tipo de inter¨¦s han generado un deterioro del ratio de accesibilidad a la vivienda, el m¨¢s intenso de los ¨²ltimos 11 a?os. Un hogar con ingresos medios necesitar¨¢ en 2006 el equivalente a los ingresos brutos de 5,6 a?os para la adquisici¨®n de una vivienda media, frente a los 5,2 a?os necesarios el a?o pasado.

Con la actual y futura elevaci¨®n de la carga financiera de la vivienda en los hogares, el informe apunta que "un aumento considerable de la oferta de viviendas en momentos en los que la demanda puede descender, llevar¨ªa a un exceso de viviendas en el mercado y ralentizar¨ªa la promoci¨®n residencial en el medio plazo".

Ayer mismo, el Banco de Espa?a informaba de que la deuda de las familias con las entidades de cr¨¦dito super¨® en mayo pasado los 701.000 millones de euros, lo que supone un crecimiento del 20% en un a?o. El grueso de esa deuda corresponde a los cr¨¦ditos hipotecarios que totalizaban 514.742 millones y un crecimiento interanual de 23%, el m¨¢s bajo desde 2003.

El fuerte pulm¨®n que ha exhibido el sector inmobiliario durante el primer trimestre del a?o -los datos del Ministerio de Vivienda sobre el segundo trimestre no estaban disponibles para el informe-, conducen a los analistas del BBVA a calcular que durante 2006 se iniciar¨¢ la construcci¨®n de 850.000 nuevas viviendas en Espa?a, ya que en los 12 meses acumulados hasta abril de 2006 se han visado m¨¢s de 807.000, un 6,6% m¨¢s.

Impacto negativo

Tama?a oferta, a la que hay que a?adir las viviendas nuevas de los ¨²ltimos a?os, conducir¨¢ a una moderaci¨®n en la demanda, augura el informe. Y a un ajuste brusco de los precios a medio plazo en una probabilidad del 10%. La dureza de este ajuste ser¨ªa a¨²n mayor -del 40%- si se acelerara el precio de la vivienda en un 20% en los pr¨®ximos trimestres porque implicar¨ªa, a corto plazo, un impacto negativo de medio punto en el PIB para 2009, seg¨²n Escriv¨¢.

A pesar de este horizonte poco halag¨¹e?o, los analistas inmobiliarios del BBVA lanzaron un mensaje tranquilizador, porque "el entorno macroecon¨®mico es favorable". Por eso prev¨¦n que la inversi¨®n residencial continuar¨¢ creciendo este a?o a un ritmo del 7,6%, un punto y medio por encima del promedio de 2005. Y estiman que el impacto de los tipos de inter¨¦s ser¨¢ gradual, lo que permitir¨¢ a los hogares ajustarse a las nuevas condiciones financieras.

Ignacio San Mart¨ªn, del Servicio de Estudios del BBVA dijo que han intentado analizar la eficiencia de un sector que ha levantado en cinco a?os tres millones de viviendas. "Es dif¨ªcil de medir", reconoci¨®. Pero est¨¢ claro que se ha ganado en tama?o y eso ha favorecido la salida al exterior de las empresas del sector. A quienes lo hagan les advierte de que en pocos pa¨ªses existen tantas garant¨ªas jur¨ªdicas para los promotores como en Espa?a.

Y aunque tanto San Mart¨ªn como Escriv¨¢ eludieron pronunciarse sobre el proyecto de Ley del Suelo, se?alaron que los intentos anteriores por desacelerar precios no tuvieron ¨¦xito y que cuanto m¨¢s se interviene un sector, se generan monopolios y menos competencia.