Doce formas de hipotecarse (y ninguna gratis)

Mar¨ªa Pepa Oliva, madrile?a de 79 a?os, recibe cada mes una renta que complementa su pensi¨®n. Para obtenerla ha hipotecado su casa, pero podr¨¢ vivir en ella hasta que fallezca, y sus dos hijos la recuperar¨¢n si saldan la deuda. "Lo hice porque estaba sentada sobre un porr¨®n de dinero y, sin embargo, iba a veces apurada", cuenta desde su piso. Este producto, llamado hipoteca inversa, est¨¢ en el grupo de nuevas modalidades de pr¨¦stamos que tienen como garant¨ªa la vivienda y en el que se han incorporado la hipoteca compartida (para comprar piso entre amigos) y la recargable (para obtener m¨¢s dinero sin apenas coste). Forman parte de la docena aproximada de variantes que bancos y cajas comercializan para captar clientes.

Dos cuotas mensuales de 600 euros, una para cada amigo, para un piso de 250.000 euros

Pagar m¨¢s al final del plazo de amortizaci¨®n que al principio, tener una cuota mensual fija aunque suban los tipos de inter¨¦s, aplazar algunas letras si el titular se queda en el paro... Donde antes no hab¨ªa m¨¢s que hipotecas a 15 o 20 a?os, con el l¨ªmite del 70% u 80% del valor de tasaci¨®n, ahora todo vale (v¨¦ase gr¨¢fico). El negocio en juego bien vale la diversificaci¨®n. El volumen del cr¨¦dito hipotecario en manos de los hogares supera los 540.000 millones de euros (m¨¢s de la mitad del PIB espa?ol), seg¨²n el Banco de Espa?a. El auge inmobiliario, que ha batido r¨¦cord de construcci¨®n de pisos, ha impulsado el mercado hipotecario. Pero los precios han subido un 150% desde 1998 y los tipos de inter¨¦s, tras a?os a la baja, repuntan. La hipoteca sigue siendo barata, pero no tanto, y las entidades buscan f¨®rmulas para reclutar clientes.

"El problema del acceso a la vivienda es el duro esfuerzo preciso para poder disfrutar de la misma con un coste razonable", afirma el economista Julio Rodr¨ªguez. Si hay alguien que lo tiene dif¨ªcil son los j¨®venes, que tienen que destinar de media un 55% del salario a la compra de piso, seg¨²n el Consejo de la Juventud.

Los menores de 35 a?os son uno de los objetivos prioritarios de bancos y cajas. Ya pueden acceder a hipotecas a 50 a?os y ahora tambi¨¦n pueden compartir pr¨¦stamo. En el abanico de productos, ¨¦stas son las principales novedades:

- Para j¨®venes o inmigrantes. Dos amigos que comparten alquiler deciden comprar el piso y compartir la deuda, que asciende a 250.000 euros. A 40 a?os, y un inter¨¦s Euribor m¨¢s un punto, tendr¨¢n que pagar 600 euros al mes cada uno. Si uno deja de pagar, el otro no se tiene por qu¨¦ hacer cargo de las deudas del primero, que negociar¨¢ con el banco para ver si puede encontrar una soluci¨®n. Si no, el que sigue pagando la cuota se puede buscar a otro colega que asuma la deuda. En el peor de los casos, tendr¨¢n que vender.

?ste es un ejemplo de la hipoteca compartida que la Bilbao Bizkaia Kutxa (BBK) comercializar¨¢ a mediados de mes para que, seg¨²n la caja, puedan acceder a la vivienda j¨®venes, inmigrantes o divorciados (todos sin v¨ªnculos familiares, de pareja o matrimonio).

Las hipotecas que permiten la multititularidad funcionan bien en el Reino Unido y ya han sido puestas en el mercado por otras entidades, como el BBVA (dirigida a inmigrantes). Hay que tener en cuenta que en pa¨ªses ¨¢rabes como Marruecos es m¨¢s habitual compartir la propiedad de la vivienda.

- Para los que pagaron el piso.

No todos los ciudadanos est¨¢n atrapados por las deudas. Un 87% de las personas mayores de 65 a?os reside en una vivienda de su propiedad, y el 81% est¨¢ libre de deudas, como era el caso de Mar¨ªa Pepa de Oliva, que ahora tiene una hipoteca inversa. Los que quieran complementar su pensi¨®n, como ella, pueden pedir una hipoteca sobre su vivienda habitual y recibir a cambio una renta mensual o anual durante un periodo de tiempo, o bien pueden percibirla de una sola vez. La renta est¨¢ exenta de tributaci¨®n.

"Vivo en un piso de 130 metros y mi pensi¨®n no me alcanzaba", explica De Oliva, que prefiere no concretar cu¨¢nto dinero recibe. "No quer¨ªa vender mi casa y comprar otra m¨¢s peque?a", a?ade. Cuando ella muera, sus dos hijos tienen un a?o para decidir si recuperan el inmueble.

De Oliva, que es viuda, recurri¨® a un intermediario especializado en productos para mayores, ?ptima Servicios Financieros. "La hipoteca inversa es m¨¢s caracter¨ªstica de las cajas de ahorros; es un producto nuevo, pero con mucho futuro", asegura Roberto Rubio, socio de la firma, que est¨¢ gestionando productos para 300 clientes. "Busque y compare, porque var¨ªa la cantidad que se puede obtener por la casa y los costes", aconseja Andr¨¦s Vilacoba, abogado de la Asociaci¨®n de Defensa del Propietario de Vivienda.

La futura ley hipotecaria, que entrar¨¢ en vigor en 2007, regula este producto por primera vez.

- Recargable, como el m¨®vil. Las familias espa?olas se encuentran entre las m¨¢s endeudadas de Europa y la futura hipoteca recargable, incluida tambi¨¦n en la nueva ley, les puede venir muy bien a los que necesiten dinero barato. El ciudadano que tenga contratado un pr¨¦stamo para financiar la compra de su vivienda y necesite dinero -para comprar un coche, hacer reformas en la casa o pagar un viaje- podr¨¢ ampliar la cuant¨ªa pendiente de amortizar sin necesidad, como hasta ahora, de constituir una nueva hipoteca. El ¨²nico l¨ªmite ser¨¢ el capital inicial de la hipoteca, es decir, si ¨¦sta se contrat¨® por 250.000 euros y se han devuelto 100.000 euros, el titular podr¨¢ pedir que se le vuelvan a prestar como mucho 100.000 euros.

Expertos consultados calculan que as¨ª los costes se reducir¨¢n hasta cuatro veces. La nueva financiaci¨®n se considerar¨¢ parte del mismo pr¨¦stamo. Ahora algunas entidades ya permiten abrir l¨ªneas de cr¨¦dito asociadas a una hipoteca para financiar productos de consumo, pero no son exactamente la misma hipoteca, ya que, en realidad, para ampliar el capital de la hipoteca en la actualidad es necesario cancelar la actual y constituir una segunda, con los cuantiosos gastos de comisiones bancarias, costes notariales, registrales, fiscales y de tasaci¨®n que ello conlleva.