"Los precios de la vivienda provocan injusticia social"

Desde que Santiago Baena (Burgos, 1955) lleg¨® a la presidencia del Consejo Superior de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) en 2005, el n¨²mero de colegiados ha pasado de 4.000 a 5.800. Son profesionales-empresarios que generan m¨¢s de 60.000 empleos. Baena ha abierto cauces de comunicaci¨®n institucionales dentro -como los del Ministerio de Vivienda- y fuera de Espa?a, y est¨¢ a la espera de que el Consejo de Estado d¨¦ luz verde para la aprobaci¨®n de unos nuevos estatutos que abrir¨¢n las puertas de los colegios y podr¨ªa duplicar el censo de los API.

Pregunta. ?C¨®mo ve la situaci¨®n del mercado?

Respuesta. Desde el ¨²ltimo trimestre de 2005, los presidentes de los 46 colegios territoriales venimos detectando desaceleraci¨®n, no de los precios sino en la comercializaci¨®n. Vender un inmueble costaba tres meses; ahora requiere entre seis y ocho.

"Veremos cerrar muchos 'chiringuitos'. Sobrevivir¨¢n los mejor preparados, que no tienen por qu¨¦ ser los m¨¢s dotados econ¨®micamente"

P. ?C¨®mo afecta a los API?

R. Se empieza a notar en la cuenta de resultados -una oficina est¨¢ndar tiene que generar una venta de 2,3 viviendas al mes-, y en el ciclo bajista lo pasaremos mal todos, pero no ser¨¢n los API los que peor lo pasen. Empezaremos a ver cerrarse muchos chiringuitos, y cuando llegue la crisis los que permanecer¨¢n en este mercado no desregulado sino desprofesionalizado ser¨¢n los ¨²nicos regulados, los agentes de la propiedad inmobiliaria.

P. ?Miedo a la crisis?

R. El API se ha dotado de mecanismos de actuaci¨®n empresarial, pero como profesional al frente de un negocio genera una estructura de supervivencia. Su campo de actuaci¨®n es m¨¢s amplio que la mediaci¨®n (emite dict¨¢menes, c¨¦dulas de pericia, y tasaciones, en otros). Y ha ganado menos dinero proporcionalmente en este tiempo del boom porque ha seguido desarrollando este trabajo. En alg¨²n caso, m¨¢s del 50% de los ingresos proceden de estas actividades inmobiliarias que no son la venta. Por otra parte, en la crisis, como rige la ley de la selva, sobrevivir¨¢n los mejor preparados, que no necesariamente son los mejor dotados econ¨®micamente. Cuando deje de venderse todo solo buscar¨¢n al buen profesional.

P. ?Qu¨¦ hay de la regulaci¨®n que anunci¨® Vivienda?

R. Para empezar, el de los API es el ¨²nico colectivo de intermediarios que est¨¢ regulado (v¨¦ase la ley 10/2003). Est¨¢ sujeto a c¨®digo ¨¦tico, seguro de responsabilidad civil y adem¨¢s se nos exige formaci¨®n de entrada, continua y continuada, pero -siendo abogados del diablo, porque queremos seguridad jur¨ªdica- propiciamos que aparezcan normas que, como m¨ªnimo, identifiquen a quien act¨²a; que tenga un seguro de responsabilidad civil y liquide impuestos, como sucede en nuestro caso.

P. ?Falta seguridad jur¨ªdica?

R. Espa?a es el ¨²nico pa¨ªs de la Uni¨®n Europea en el que no existen normas reguladoras que marquen condiciones m¨ªnimas para poder actuar en la intermediaci¨®n inmobiliaria. Cualquiera puede vender aqu¨ª inmuebles, sin ning¨²n requisito ni garant¨ªas para el consumidor, cuando un mercado din¨¢mico y productivo requiere que los ciudadanos se sientan seguros.

P. Se desregul¨® la mediaci¨®n inmobiliaria para bajar los precios de la vivienda.

R. Provoca risa pensar que el fat¨ªdico real decreto ley de 2000 -que no fue de liberalizaci¨®n sino de desprofesionalizaci¨®n- propusiera para abaratar el precio de la vivienda desregular la intermediaci¨®n. Y ha quedado claro que el mercado no regula todo. La liberalizaci¨®n no puede basarse en la ausencia de garant¨ªas para el ciudadano. Son necesarias reglas de juego para frenar a quien act¨²a de mala fe. En cuanto a los precios, afirmo que suponen injusticia social. En 1979 el salario medio de un obrero estaba en 40.000 pesetas (240 euros) y el importe de una casa media, en 500.000 (3.000 euros); es decir, el esfuerzo era de 12,5 meses. En 2006 -con el salario en torno a 1.000 euros y la vivienda en 2540.000 euros- son necesarios 240 meses de esfuerzo. Se especula excesivamente y se acumula excesivo capital en pocas manos que copan los suelos r¨²sticos a punto de ser recalificados.