El 60% de las viviendas del Instituto Catal¨¢n del Suelo ser¨¢n de protecci¨®n
El promotor del Gobierno catal¨¢n se compromete a generar suelo para 400.000 pisos
La propuesta de pacto nacional para la vivienda prev¨¦ la generaci¨®n de suelo suficiente para construir unas 400.000 viviendas, de las que 160.000 tienen que ser protegidas. El factor principal de esta generaci¨®n de suelo tiene que ser el Instituto Catal¨¢n del Suelo (Incas¨°l), que, adem¨¢s, promover¨¢ la construcci¨®n de viviendas, a veces directamente, otras en consorcio con municipios o promotores privados. El pacto incluye un compromiso por parte del Incas¨°l: que el 60% de las viviendas que se promuevan en terrenos suyos tendr¨¢n alg¨²n tipo de protecci¨®n.
Una pregunta clave para determinar la viabilidad del futuro pacto nacional para la vivienda es saber si el Gobierno catal¨¢n ser¨¢ capaz de generar el suelo al que se compromete: suficiente para 400.000 viviendas, de las que 160.000 deben ser nuevas y protegidas, aunque otros tipos de ayudas deben beneficiar a 80.000 viviendas m¨¢s.
Las cifras del Gobierno son bastante claras. De aqu¨ª a 2016 se colocar¨¢n en el mercado 400.000 viviendas, sumando las de nueva construcci¨®n y las que hoy est¨¢n vac¨ªas o infrautilizadas y, por alguna v¨ªa, se lograr¨¢ que sean vendidas o alquiladas.Estas casas permitir¨¢n alojar a las nuevas familias que, seg¨²n las proyecciones de poblaci¨®n del Instituto Catal¨¢n de Estad¨ªstica, se formar¨¢n hasta ese a?o. De ¨¦stas, 240.000 necesitar¨¢n alg¨²n tipo de ayuda o protecci¨®n. Un total de 160.000 de estas demandas se cubrir¨¢n con vivienda p¨²blica de nueva construcci¨®n.
Parque en rotaci¨®n
Para cubrir las 80.000 necesidades restantes, el Departamento de Medio Ambiente y Vivienda cuenta con que las promociones realizadas directamente por los ayuntamientos (en solitario o en consorcio) generen unas 40.000 viviendas m¨¢s. Otras 20.000 familias se deben beneficiar de ayudas al alquiler y pr¨¦stamos a la emancipaci¨®n y rehabilitaci¨®n. Las 20.000 restantes proceden de movimientos de rotaci¨®n de pisos protegidos. En este sentido, los cambios en el tratamiento de la protecci¨®n oficial de venta deben permitir la creaci¨®n de un mercado de vivienda protegida de segunda mano.
Ahora hay un mercado de segunda mano, en ocasiones negro, en el que el propietario vende a quien le parece y la Administraci¨®n, aunque podr¨ªa ejercer el retracto, raramente interviene. Con la nueva normativa, cuando alguien decide vender el piso debe hacerlo a quien decida la Administraci¨®n. El comprador ser¨¢ alguien inscrito en una lista de aspirantes a vivienda de protecci¨®n p¨²blica.
Para obtener el suelo suficiente, el Gobierno cuenta, para empezar, con las reservas del Incas¨°l y con los terrenos que ha generado la planificaci¨®n urbana realizada desde 2004, cuando entr¨® en vigor la ley de Urbanismo reformada. S¨®lo este suelo permite construir hoy una cantidad de viviendas de entre 25.000 y las 30.000.
Inventario de suelo
Adem¨¢s, est¨¢n las aportaciones de suelo derivadas de la planificaci¨®n anterior a 2004. Entonces s¨®lo se reservaba el 10% del suelo, pero posiblemente en conjunto arrojen superficie para m¨¢s viviendas. Son terrenos ahora de propiedad municipal, cuya cuant¨ªa no es posible a¨²n establecer. El Incas¨°l est¨¢ trabajando, junto con los ayuntamientos, en inventariar estas parcelas.
La tercera fuente de suelo para vivienda p¨²blica vendr¨¢ de las aportaciones que deban realizar los promotores privados. Cabe que ¨¦stos asuman la construcci¨®n de los procentajes que les corresponda o formar alg¨²n consorcio que permita trabajar conjuntamente a las iniciativas p¨²blica y privada.
Con todos estos terrenos, los responsables del Incas¨°l afirman que se puede hablar ya de suelo suficiente para la construcci¨®n de unas 100.000 viviendas, la mitad p¨²blicas. El Incas¨°l tiene diversos terrenos y algunos tendr¨¢n el papel de elemento dinamizador de los nuevos ensanches urbanos. Pero eso no se har¨¢ p¨²blico hasta que est¨¦ todo bien atado y concluya la redacci¨®n del Plan Sectorial de la Vivienda, porque cualquier filtraci¨®n podr¨ªa suponer un movimiento especulativo del resto de propietarios de una zona en la que el Incas¨°l tenga suelo.
La protecci¨®n en futuras promociones
En las futuras promociones de vivienda caben dos posibilidades. En el cuadro A la totalidad del suelo por urbanizar pertenece al Incas¨°l. En este caso, el 60% de las viviendas ser¨¢n de protecci¨®n. En este porcentaje se incluye el 10% que hay que ceder al municipio para construir viviendas protegidas. Ahora bien, cabe tambi¨¦n las posibilidad B, que es la m¨¢s probable: en este caso, el Incas¨°l dispone de una parte de terreno, pero el ensanche de la poblaci¨®n a la que corresponda necesita de una extensi¨®n mayor y el resto del suelo pertenece a otros propietarios que pueden ser p¨²blicos (municipios, diputaciones) o privados. En este caso, Incas¨°l y el resto de propietarios pueden formar un consorcio y actuar mancomunadamente o cada uno por separado. En cualquier caso, el 60% de las viviendas que correspondan al suelo propiedad del Incas¨°l ser¨¢ de tipo protegido. En el resto de los solares, si el municipio tiene menos de 20.000 habitantes, los promotores privados deber¨¢n destinar a vivienda protegida el 20% del techo construido y el 10% a vivienda concertada en municipios con m¨¢s de 20.000 habitantes, adem¨¢s del 10% por entregar al consistorio. Estas viviendas no podr¨¢n estar todas agrupadas, sino que deber¨¢n quedar distribuidas en el conjunto del terreno para evitar una hipot¨¦tica formaci¨®n de guetos.
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