Un l¨ªder de los inmuebles hoteleros

Todo empez¨® en 1997, cuando C¨¦sar Losada, entonces con 27 a?os, dej¨® el negocio hotelero familiar, en La Rioja, para abrir su propia unidad en Zaragoza, seguida de una segunda al a?o siguiente, en plena calle de Serrano, en Madrid.

El Losan Hotels World naci¨® en 2006 con 200 millones de euros de fondos propios y proyectos para invertir hasta 1.200 millones

Pero en esa actividad se mantuvo muy poco, pues pronto descubri¨® que, en una ¨¦poca de creciente demanda hotelera y precios inmobiliarios al alza, resultaba mucho m¨¢s interesante comprar edificios hoteleros y alquilarlos a cadenas que explotarlos directamente. "La compra de hoteles", comenta Losada, "y su alquiler o entrega a gesti¨®n a cadenas de primera l¨ªnea, reformados y con m¨¢s estrellas, permite una fuerte obtenci¨®n de plusval¨ªas una vez vendidos, al cabo de unos a?os".

Ya se sabe que hay mucha gente que est¨¢ al tanto de las ¨²ltimas tendencias de la econom¨ªa. Pero lo que define al empresario es su habilidad para beneficiarse de estos cambios. "Descubr¨ª", dice el empresario, "que las inmobiliarias especializadas en la posesi¨®n de activos hoteleros estaban en alza en EE UU, y pens¨¦ que ser¨ªa interesante trasladar el modelo a Europa".

Se trata de un negocio en alza debido a que, seg¨²n explica Losada, "las cadenas necesitan hoteles, pero los necesitan fuera de balance, para evitarse las fuertes inversiones inmobiliarias y ser penalizadas en Bolsa por la posesi¨®n de activos no estrat¨¦gicos. El hecho de que el proceso de concentraci¨®n hotelera est¨¦ m¨¢s avanzado en EE UU que en Europa, donde s¨®lo el 25% de los hoteles est¨¢n integrados en grandes redes frente al 65% de EE UU, fue visto naturalmente como una oportunidad de oro por el empresario riojano.

De modo que, a los cuatro a?os de iniciar su actividad hotelera, Losada cambiaba de ramo y se pasaba a lo inmobiliario. Lo hizo mediante una joint venture con Caja Burgos y Caja Duero, sociedad a la que aport¨® sus dos hoteles y en la que le fue atribuido un 65% del capital. La sociedad comprar¨ªa otros tres hoteles, dos en Par¨ªs y uno en Bruselas. A mediados del a?o pasado, Losada daba, sin embargo, un nuevo salto de gigante y creaba, con el apoyo de Ahorro Corporaci¨®n, un fondo inmobiliario especializado, Losan Hotels World, en el que integraba los cinco hoteles que ya ten¨ªa y daba entrada a 14 cajas de ahorros para hacer inversiones hoteleras en Europa y EE UU. El nuevo fondo nac¨ªa con 200 millones de euros de fondos propios y proyectos para invertir hasta 1.200 millones.

Un segundo fondo

Unos meses despu¨¦s, la sociedad (con un 85% de las cajas y un 15% de Losada), la ¨²nica inmobiliaria europea especializada en activos hoteleros, seg¨²n afirma su responsable, ha logrado invertir ya cerca de 500 millones de euros en 11 hoteles, alquilados o gestionados por NH, Hotusa, Husa y la alemana Steigenberg, en ciudades como Par¨ªs, Berl¨ªn, Londres, Bruselas y Nueva York. En esta ciudad tuvo lugar la ¨²ltima de sus adquisiciones, el Dillon Hotel, una unidad de cuatro estrellas cercana a Park Avenue, que ahora ser¨¢ ascendida a cinco estrellas y explotada por Hotusa. Losada ultima ahora la compra de tres hoteles, uno de ellos en Ginebra y otro en Nueva York, ¨¦ste para una de las grandes cadenas americanas. El objetivo es adquirir hasta 35 hoteles entre este a?o y el que viene, en ciudades como Mil¨¢n, Praga, Amsterdam, Miami o Boston. Una vez que haya invertido la totalidad de los recursos, en 2008, Losan dar¨¢ paso a la creaci¨®n de un segundo fondo.

Los beneficios principales para los accionistas se obtendr¨¢n con las desinversiones hoteleras (o la salida del conjunto a Bolsa), que en el caso de Losan se materializar¨¢n entre 2013 y 2016. Aun as¨ª, los inversores empezar¨¢n a percibir dividendos el a?o que viene. Esos dividendos supondr¨¢n apenas una parte de los ingresos obtenidos por Losan, ya que la mayor parte de las ganancias tendr¨¢n que destinarse al pago de la deuda financiera. "Compramos las unidades", explica el empresario, "a 15 a?os y con un apalancamiento del 80%".

Parece f¨¢cil. Sin embargo, el negocio tiene sus trucos. Losada explica que el hecho de haber sido hotelero le ayuda a evaluar las posibilidades de cualquier hotel desde la perspectiva inmobiliaria y del negocio. "Puedo calcular la facturaci¨®n diaria de un hotel", dice, "tras su reforma, seg¨²n la zona y la ciudad en la que est¨¦". Explica que s¨®lo le interesan hoteles situados en el centro de las grandes capitales europeas, no s¨®lo porque permite combinar el cliente de negocios con el de turismo, sino tambi¨¦n porque obtienen una mejor revalorizaci¨®n. Busca hoteles en buenas zonas y que puedan ascender de categor¨ªa. Y s¨®lo los entrega a cadenas de primera fila, "las ¨²nicas", afirma, "capaces de gestionarlos bien y valorizarlos, desde el punto de vista comercial y de la planta. Procuramos, adem¨¢s, que ninguna cadena tenga m¨¢s del 25% de nuestras unidades, para diversificar el riesgo".