Inmobiliario y Bolsa

La abrupta ca¨ªda de las cotizaciones de las inmobiliarias en la Bolsa espa?ola ha intensificado el debate en torno al grado de desaceleraci¨®n que experimentar¨¢ el mercado inmobiliario. Adem¨¢s, el efecto arrastre sobre las cotizaciones de otros sectores ¨ªntimamente relacionados -bancos y constructoras- ha generado temor a que el ajuste en el mercado de la vivienda sea m¨¢s intenso de lo inicialmente estimado, lo que implicar¨ªa un incremento del riesgo sist¨¦mico y, por ende, un mayor impacto en estos otros sectores.

Antes de valorar la lectura que podr¨ªa estar realizando el mercado conviene poner en contexto la magnitud de las cesiones burs¨¢tiles. En la mayor¨ªa de casos, la verticalidad de la bajada ha sido proporcional a la irracionalidad de la subida previa. La revalorizaci¨®n media de las inmobiliarias cotizadas en el mercado espa?ol fue del 143% en 2006, cuatro veces superior a la experimentada por el IGBM. Ante la desaceleraci¨®n de las estimaciones del negocio inmobiliario, que se descuenta hace ya varios trimestres, han sido factores especulativos en torno a una potencial concentraci¨®n sectorial -avalada por la p¨¦rdida de dinamismo de la actividad- los que han llevado a las cotizaciones a niveles insostenibles a medio plazo. Por tanto, las ca¨ªdas recientes en los precios de las acciones, m¨¢s que un adelanto a un escenario de fuerte correcci¨®n en el mercado inmobiliario podr¨ªan obedecer a un ajuste de expectativas. Excesos de valoraci¨®n que no detectamos, al menos con esa intensidad, en otros sectores que orbitan sobre el negocio inmobiliario, lo que deber¨ªa suponer, en cierto modo, un filtro a la posible extensi¨®n de riesgo sist¨¦mico en los mercados.

Las ca¨ªdas en Bolsa, m¨¢s que un adelanto a un escenario de fuerte correcci¨®n en el inmobiliario, podr¨ªan obedecer a un ajuste de expectativas

No obstante, la dependencia de nuestra econom¨ªa de este sector es significativamente superior a la de cualquier pa¨ªs de nuestro entorno, a excepci¨®n de Irlanda, tanto directa (12% del VAB vs. 5% de media en Europa) como indirecta (v¨ªa empleo, consumo y financiaci¨®n bancaria al sector inmobiliario). Aun considerando que las perspectivas son de moderada desaceleraci¨®n, de no ser as¨ª el impacto ser¨ªa significativamente superior al de cualquier otro mercado europeo. En cualquier caso, lo acontecido esta semana deber¨ªa provocar una mayor heterogeneidad en el comportamiento del precio de los activos, en funci¨®n del riesgo asumido, en contra de lo que viene sucediendo durante los ¨²ltimos trimestres.

Alfonso Garc¨ªa Mora y Daniel Su¨¢rez son profesores de la Escuela de Finanzas Aplicadas (Grupo Analistas).