Lo inmobiliario

La tormenta ocasionada hace un par de semanas en la Bolsa espa?ola en torno a las empresas inmobiliarias ha provocado fundadas reflexiones entre inversores y analistas acerca de si la explosi¨®n de estas burbujas burs¨¢tiles anuncia otra explosi¨®n m¨¢s importante, la de la vivienda. Es posible, pero hay que se?alar que la burbuja inmobiliaria no es comparable a las que, ciclo tras ciclo, vemos en las Bolsas, donde muchos valores alcanzan cotizaciones disparatadas.

Es cierto que entre 1995 y el primer trimestre de 2007 el precio de la vivienda ha aumentado un 196%, frente a un 40% que lo han hecho el IPC y las remuneraciones medias de los asalariados (gr¨¢fico izquierdo), pero eso no quiere decir que el precio de la vivienda est¨¦ sobrevalorado en esa cifra. Seg¨²n estudios solventes, la sobrevaloraci¨®n ser¨ªa del orden del 20% al 30%, algo que ya hemos visto en otros ciclos anteriores. Este aumento del precio se ha producido b¨¢sicamente por la intensa ca¨ªda de los tipos de inter¨¦s, que, adem¨¢s de originar por s¨ª misma una apreciaci¨®n de los activos mobiliarios e inmobiliarios, propici¨® un fuerte repunte de la demanda al reducir notablemente el esfuerzo de las familias para acceder a la vivienda (gr¨¢fico central). La clave de c¨®mo se desarrollen los acontecimientos a partir de ahora est¨¢ precisamente en si dicha demanda era real (no especulativa) y en la evoluci¨®n de la misma.

"El riesgo es serio e importante para el empleo y para las rentas de cientos de miles de ciudadanos"

Lo primero se contesta al observar los datos del gr¨¢fico derecho. Vemos c¨®mo las viviendas iniciadas han ido paralelas al n¨²mero de hogares nuevos, situ¨¢ndose por encima de ¨¦stos en unas 190.000 por a?o, cifra esta ¨²ltima que se explica perfectamente por la demanda de segundas residencias y de los extranjeros. No parece que haya habido, por tanto, una demanda especulativa importante que pudiera salir de repente al mercado y hundir los precios. S¨ª que se observa, sin embargo, la generaci¨®n de un exceso de oferta en el ¨²ltimo a?o. As¨ª, los visados (proyectos listos para ser iniciados), que ven¨ªan siendo igual a las viviendas iniciadas hasta 2005, superaron a ¨¦stas en unos 100.000 en 2006 y las viviendas iniciadas superaron a los hogares creados en unas 262.000. Este exceso de oferta se estar¨ªa originando por la ca¨ªda de la demanda, l¨®gica si tenemos en cuenta que el "esfuerzo" para acceder a la vivienda ha ido subiendo y se sit¨²a ya en torno a los valores de hace diez a?os.

El desajuste entre oferta y demanda est¨¢ provocando la desaceleraci¨®n de los precios (gr¨¢fico izquierdo), cuyo aumento podr¨ªa acercarse a cero en 2008 e incluso entrar en terreno negativo en los siguientes. La profundidad de esta ca¨ªda depender¨¢ de en qu¨¦ medida se siga debilitando la demanda y ello, a su vez, de la evoluci¨®n general de la econom¨ªa y de los tipos de inter¨¦s. Los expertos calculan que en los pr¨®ximos a?os la demanda anual de viviendas puede reducirse a unas 500.000, casi un 35% por debajo de las 760.200 que se iniciaron en 2006. Es una cifra muy a tener en cuenta, pues eso podr¨ªa provocar por s¨ª mismo un punto porcentual por a?o de menor crecimiento del PIB durante los pr¨®ximos tres o cuatro a?os, a lo que habr¨ªa que sumar los efectos indirectos o inducidos. Cabe pensar que el empleo se ver¨ªa afectado en mayor proporci¨®n, provocando un aumento del paro. No quisiera alarmar, pero creo que el riesgo es serio e importante. No sirve con decir que el aterrizaje ser¨¢ suave y que los precios no caer¨¢n apenas. No se trata s¨®lo de los precios, sino sobre todo del empleo y las rentas de cientos de miles de espa?oles e inmigrantes.

?ngel Laborda es director de coyuntura de la Fundaci¨®n de las Cajas de Ahorros (FUNCAS).