?Por qu¨¦ los bancos venden sus inmuebles?

La venta anunciada por el Banco Santander de todo su parque inmobiliario, a excepci¨®n de su sede en la capital c¨¢ntabra, y el simult¨¢neo alquiler a largo plazo del mismo constituir¨¢ la mayor operaci¨®n inmobiliaria de la historia empresarial de Espa?a. Los compradores ser¨¢n, presumiblemente, fondos de inversi¨®n inmobiliaria. Con la informaci¨®n p¨²blicamente disponible, ingresar¨¢ 4.000 millones de euros y al mismo tiempo firmar¨¢ con los compradores un contrato de alquiler a largo plazo (incluso hasta 50 a?os) al t¨¦rmino del cual tendr¨ªa la opci¨®n de recompra a precios de mercado, un lease back en toda regla.

Horas despu¨¦s, el segundo mayor banco espa?ol, el BBVA, ha anunciado la venta de sus principales inmuebles en Madrid, con la excepci¨®n del emblem¨¢tico Palacio de Recoletos. La operaci¨®n, en realidad, constituye un intercambio de esos activos por terrenos propiedad de otra empresa para llevar a cabo un ambicioso desarrollo inmobiliario que incluir¨ªa la construcci¨®n de sedes para sus diversos servicios, en el norte de Madrid, hoy dispersos en 10 edificios. Frente al aparente alejamiento del Santander del sector inmobiliario, el BBVA estar¨ªa racionalizando su condici¨®n de propietario al respecto.

El Santander busca maximizar la liquidez y solvencia para crecer en el negocio bancario

El BBVA est¨¢ racionalizando su condici¨®n de propietario inmobiliario

?Qu¨¦ elementos en com¨²n tienen ambas operaciones, adem¨¢s del momento de su anuncio? Ambos conforman, junto al resto de sistema bancario, uno de los principales grupos de propietarios inmobiliarios del pa¨ªs: adem¨¢s de las sedes centrales, bancos y cajas de ahorros mantienen en conjunto m¨¢s de 40.000 oficinas, la mayor¨ªa de ellas en propiedad. Otro denominador com¨²n es que los dos bancos generar¨¢n plusval¨ªas por la venta (1.400 millones de euros son las anunciadas por el Santander y 300 millones las del BBVA), que nutrir¨¢n sus recursos propios y fortalecer¨¢n sus coeficientes de solvencia, aspectos ambos de importancia fundamental en procesos expansivos como los que abordan ambas entidades. Ah¨ª terminan las coincidencias. Las aparentes diferencias estrat¨¦gicas entre una y otra son significativas.

Los resultados finales de la operaci¨®n del Santander son menos f¨¢ciles de anticipar. Que una operaci¨®n de envergadura asimilable la hayan realizado otras grandes entidades extranjeras no es por s¨ª sola garant¨ªa suficiente de que genere las mismas consecuencias sobre la eficiencia de la entidad y, en ¨²ltima instancia, sobre la riqueza de sus accionistas. A diferencia de lo que pretende el BBVA, la finalidad m¨¢s importante, y la m¨¢s obvia, del Santander tiene mucho que ver con la necesidad de disponer de liquidez y solvencia suficiente para adquirir otro tipo de activos, presumiblemente bancarios. Estar¨ªa influida, en consecuencia, por exigencias reguladoras que antes o despu¨¦s denunciar¨ªan las asimetr¨ªas entre las formas de expansi¨®n y el c¨®mputo de recursos propios, exigente con los activos inmobiliarios que con otros.

La l¨®gica financiera m¨¢s elemental nos dir¨ªa que la operaci¨®n del Santander no est¨¢ fundamentalmente determinada por el ciclo inmobiliario. El banco vende, efectivamente, sus activos, pero simult¨¢neamente suscribe un contrato de alquiler a largo plazo con esos fondos inmobiliarios. Salvo que esos arrendatarios, los fondos de inversi¨®n inmobiliaria, sean particularmente torpes o excesivamente generosos, el valor actual de dichos alquileres, capitalizados al tipo de descuento aplicable al Santander como arrendatario, habr¨¢ de igualar el precio de venta de los inmuebles. La renta a pagar en concepto de alquiler ser¨¢ un porcentaje (el de mercado se encuentra en torno al 6%) que gira sobre el valor que hoy tienen los inmuebles.

Dicho de otra forma, ante un hipot¨¦tico hundimiento del mercado inmobiliario espa?ol, lo mismo sufrir¨ªa el Santander manteniendo dichos activos en propiedad que comprometi¨¦ndose a un alquiler a largo plazo, por un valor financiero equivalente: la misma proporci¨®n en que cayeran los precios inmobiliarios afectar¨ªan al valor del inmueble en propiedad, que al "valor de rescate" de un alquiler, comprometido a largo plazo, y sobre la base de unos precios de mercado previos a esa supuesta reducci¨®n de precios del mercado.

Habr¨¢ que buscar, por tanto, otras explicaciones m¨¢s s¨®lidas a esa operaci¨®n. M¨¢s que una operaci¨®n estrictamente inmobiliaria, parece razonable que los responsables del Santander hayan tratado de adecuar esa venta a su estrategia bancaria, tratando de optimizar recursos financieros en el contexto regulatorio y de presi¨®n por el crecimiento de negocio estrictamente bancario.

Los efectos positivos que suponemos pretende la operaci¨®n descansan, ante todo, en la explotaci¨®n de las asimetr¨ªas regulatorias, tanto en fiscalidad como en exigencias de solvencia. En el primer caso, la asimetr¨ªa deriva de que los pagos por alquiler son deducibles fiscalmente, mientras que no lo son los costes imputables a los recursos propios con que se financia un inmueble en propiedad.

En el segundo, la normativa sobre solvencia penaliza, en t¨¦rminos de recursos propios, el mantenimiento de inmuebles en propiedad, frente a la opci¨®n del alquiler. Estimamos en algo m¨¢s de 200 millones de euros la liberaci¨®n de recursos propios que se producir¨ªa mediante la operaci¨®n anunciada, adem¨¢s de los 1.400 millones de plusval¨ªas netas afloradas por la venta.

Junto a los efectos anteriores, podr¨ªan obtenerse eficiencias operativas si, en paralelo a la venta y alquiler, el banco renunciase tambi¨¦n a la gesti¨®n asociada a los inmuebles, externalizando dicha gesti¨®n en especialistas, lo que podr¨ªa redundar en menores costes operativos, y una mayor concentraci¨®n de sus recursos, tambi¨¦n los humanos, en la gesti¨®n bancaria.

Queremos creer que se trata, en suma, de una estrategia de optimizaci¨®n bancaria (solvencia, liquidez) y operativa (una supuesta explotaci¨®n m¨¢s eficiente, en r¨¦gimen de arrendamiento, de los inmuebles), pero no de una operaci¨®n especulativa destinada a extraer plusval¨ªas de unos activos cuyo valor puede caer.

Al fin y al cabo, esos inmuebles son parte integrante del negocio, como lo son la inform¨¢tica, la seguridad, las comunicaciones o los recursos humanos. De la misma manera que muchas entidades bancarias han externalizado actividades y recursos que son necesarios para su negocio, pero que las puede realizar m¨¢s eficientemente un tercero subcontratado, ?por qu¨¦ no hacer lo mismo con la gesti¨®n de los inmuebles? La condici¨®n necesaria para que ellos sea aconsejable es que se traduzca en una mayor eficiencia bancaria.

En definitiva, el ¨¦xito de una operaci¨®n como la del Santander, que busca maximizar la liquidez y solvencia para seguir creciendo en el negocio bancario de forma interna (abriendo oficinas, por ejemplo) o externa (mediante adquisiciones de bancos), depender¨¢ de la ¨®ptima utilizaci¨®n de esos recursos b¨¢sicos (solvencia y liquidez) en su actividad ordinaria, en su core business. Lo relevante, finalmente, no es crecer porque se tienen recursos para ello, sino utilizarlos eficientemente, creando valor para el accionista. Si as¨ª resulta, podremos observarlo en la cotizaci¨®n de la acci¨®n y en su contraste con la de aquellos otros que han optado por mantener esos activos.

?ngel Berges y Emilio Ontiveros son socios de AFI y catedr¨¢ticos de la UAM