Mart¨ªn le da la vuelta a Fadesa

Fernando Mart¨ªn y su equipo se preparan para darle un aut¨¦ntico revolc¨®n a la inmobiliaria gallega. Los cambios no s¨®lo afectar¨¢n a la propiedad, la c¨²pula directiva, el centro operativo o la marca. La que es ya la primera promotora residencial de Europa, una vez absorbidos los activos de Martinsa, dir¨¢ adi¨®s en Espa?a a las megaurbanizaciones multiproducto y al sistema de integraci¨®n vertical que caracterizaban hasta ahora a la inmobiliaria.

Var¨ªa el modelo de negocio y de gesti¨®n, la sede social, se aligeran costes y plantilla, y se contratar¨¢ fuera la construcci¨®n

Para Luis Cuevas, nuevo director general corporativo de la inmobiliaria, no cabe la menor duda de que "Fadesa es una excelente inmobiliaria, con una cartera de suelo espl¨¦ndida, comprada en buen¨ªsimas condiciones de precio, y que fue pionera en la expansi¨®n internacional hasta el punto de que es posiblemente la ¨²nica promotora residencial europea que est¨¢ presente en 12 pa¨ªses". Ahora bien, una vez reconocidas estas fortalezas, que justifican el generoso precio pagado por Martinsa en su OPA sobre Fadesa de marzo, Cuevas no oculta que ahora hay que ponerse a trabajar para mejorar la eficiencia de la empresa y poder as¨ª sacarle todo su valor. "Hay que mejorar los m¨¢rgenes", apunta.

Por ejemplo, el negocio de promoci¨®n en Espa?a cambiar¨¢ mucho. Esas inmensas promociones, que le gustaban tanto a Manuel Jove, de centenares de viviendas, con hoteles, campos de golf y centros comerciales, dejar¨¢n de construirse. "No vamos a seguir por ah¨ª", explica Cuevas.

Vivienda m¨¢s asequible

"En un momento de transici¨®n en el mercado inmobiliario, en el que se acrecentar¨¢ la competencia, hay que hacer casas que la gente pueda comprar". ?Qu¨¦ casas? "Casas algo m¨¢s peque?as y a precios m¨¢s econ¨®micos, para familias monoparentales, inmigrantes e incluso vivienda de protecci¨®n oficial. Hay que aprovechar que tenemos mucho suelo", dice.

Fadesa, cuya fusi¨®n con Martinsa culminar¨¢ en diciembre, s¨ª seguir¨¢ haciendo este tipo de promociones de lujo en Marruecos o M¨¦xico. La promotora acaba de adquirir tres millones de metros cuadrados en M¨¦xico, en la Baja California, en donde levantar¨¢ un complejo tur¨ªstico-residencial enfocado al turista estadounidense. "Lo haremos seguramente con un socio local", dice Cuevas. Lo de ir con socios es otra de las novedades tra¨ªdas por Fernando Mart¨ªn y explica el que Fadesa acabe de firmar un acuerdo en Marruecos con la l¨ªder del sector, Addoha. "Al margen de que as¨ª se reparte la inversi¨®n", comenta Cuevas, "lo cierto es que los mercados inmobiliarios son muy locales y conviene ir con gente que los conozca bien".

Donde habr¨¢ continuidad es en la expansi¨®n internacional, si cabe a¨²n con m¨¢s ¨¦nfasis que antes para suplir ah¨ª el enfriamiento del sector en Espa?a. "Ahora mismo ya obtenemos el 60% de las preventas fuera de Espa?a", explica el ejecutivo, "y nuestra idea es que en tres a?os obtengamos el 50% de la facturaci¨®n en el exterior". La empresa seguir¨¢ apostando, de momento, por los hoteles. Al menos por los que son rentables. "Los que no lo sean, ya se ver¨¢", explica Cuevas, pero advierte que "si alguien ofrece un buen precio, los podremos vender".

De hecho, la empresa va a poner el cartel de "en venta" en parte de sus activos, especialmente suelo. Los 30 millones de metros edificables de Fadesa+Martinsa son demasiados para las condiciones actuales del sector. Adem¨¢s, la empresa, que ahora tiene un ratio de deuda sobre activos a valor del mercado (12.964 millones de euros) del 40,6%, necesita vender suelo para reducir ese endeudamiento. "Tenemos un compromiso con los bancos", aclara Cuevas.

Para darle mayor valor a la inmobiliaria, Mart¨ªn apostar¨¢ por negocios de renovables, en los que ya est¨¢ presente con el Grupo Norte, y por empresas de servicios. El grupo acaba de crear una empresa, Conforta, para dar servicio de mantenimiento, decoraci¨®n o jardiner¨ªa a los compradores.

Pero los cambios superan lo estrat¨¦gico. La organizaci¨®n se est¨¢ viendo tocada. El modelo vertical de Manuel Jove, que lo hac¨ªa todo desde la b¨²squeda de suelo a la construcci¨®n de las viviendas, ser¨¢ sustituido por un modelo mixto. La empresa tender¨¢ a utilizar m¨¢s arquitectos externos y, sobre todo, constructoras. "Construir dentro", dice el ejecutivo, "sale caro. Es m¨¢s competitivo acudir a constructoras externas que te den el mejor precio". El objetivo es reducir costes operativos, ofrecer mejores precios y mejorar los m¨¢rgenes, que durante la etapa de Jove no siempre fueron los mejores.

Todo ello obligar¨¢ a un replanteamiento organizativo. El abandono -o reducci¨®n- de la actividad constructora llevar¨¢ a prescindir de varios centenares de los 1.400 trabajadores de Fadesa, en su mayor parte con contratos temporales. El traslado de la sede operativa a Madrid obligar¨¢ tambi¨¦n a trasladar unos cien empleados. "Los puestos de gesti¨®n", se?ala Cuevas, "tendr¨¢n que estar aqu¨ª. Los de administraci¨®n o inform¨¢tica podr¨¢n quedarse en A Coru?a".

Autonom¨ªa en la gesti¨®n

La compa?¨ªa ha empezado a sufrir un proceso de profesionalizaci¨®n en la c¨²pula. La necesidad de rigor financiero (deuda, tipos en alza...) ha llevado al nombramiento de Carlos Vela, venido de Caja Madrid, como consejero delegado. Mart¨ªn apuesta por la descentralizaci¨®n. Se ha dividido el organigrama en cuatro ¨¢reas y se est¨¢ dando autonom¨ªa a los directores de zona o pa¨ªs, que "ahora", dice Cuevas, "ser¨¢n responsables de sus inversiones y resultados". Su nivel de autonom¨ªa ser¨¢ tan elevado que, explica el director general, "si a Fernando Mart¨ªn le gusta un terreno y al director de zona no, pues no se compra". Un esquema muy distinto del de la era Jove.

Para que todo salga bien s¨®lo falta que la Bolsa apoye. La acci¨®n, que se acerc¨® a los 37 euros en febrero, caer¨ªa bruscamente tras la OPA para situarse esta semana en valores similares a los anteriores a la operaci¨®n, sobre los 26/27 euros. Pese a ello, Pablo Ortiz, de Interdin, considera que Fadesa est¨¢ infravalorada y le atribuye un precio objetivo de 38 euros.