La cucaracha hipotecaria

De las hipotecas subprime estadounidenses, las de alto riesgo, se habla y mucho. De las que no tanto, pese a su importancia, es de las hipotecas nacionales que durante a?os han crecido m¨¢s de un 20%, se han encarecido m¨¢s de 100 euros anuales en los ¨²ltimos dos, aumentan su morosidad y, adem¨¢s, est¨¢n pendientes de una regulaci¨®n que no acaba de llegar. La teor¨ªa de la cucaracha acecha.

Los expertos se?alan que en los pr¨®ximos meses los tipos de inter¨¦s subir¨¢n cerca de medio punto: el Eur¨ªbor podr¨ªa colocarse en torno al 5%

The cockroach theory (teor¨ªa de la cucaracha) viene a decir que "si ves una cucaracha, estate seguro de que hay muchas m¨¢s". En las ¨²ltimas semanas se recurre, y mucho, a este popular dicho al comentar el problema hipotecario estadounidense que tantos quebraderos de cabeza est¨¢ provocando en las bolsas internacionales. Cuando los expertos hablan de las hipotecas espa?olas, de su salud, reniegan de utilizar esta teor¨ªa. "No ha lugar", dicen en p¨²blico... Pero en privado empiezan a ver su sombra. Alguna mala hipoteca ha empezado a aparecer... pero "cu¨¢ntas hay, de qu¨¦ tama?o y de qu¨¦ color son, es un misterio".

Las razones de esta preocupaci¨®n son varias. La primera y m¨¢s importante: el saldo de cr¨¦dito hipotecario ha crecido en los ¨²ltimos a?os a ritmos superiores al 25% y a¨²n hoy lo hace en torno al 20%. Las estad¨ªsticas dicen que entre un 60% y un 70% de los m¨¢s de 170.000 millones de euros que se conceden en hipotecas al a?o financian el acceso a la primera vivienda. Pues bien, seg¨²n los ¨²ltimos datos oficiales correspondientes a 2006 y difundidos por la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola (AHE), el Loan To Value medio (LTV), el porcentaje de financiaci¨®n que bancos y cajas dan sobre el valor de tasaci¨®n de la vivienda, rebas¨®, por primera vez en la historia en el caso de este primer acceso, la frontera del 80% empujado por el crecimiento de los precios inmobiliarios y apoyados en la utilizaci¨®n de los seguros hipotecarios.

Endeudamiento familiar

Ese efectivo 80,5%, que en esta segunda parte de 2007 puede, seg¨²n los t¨¦cnicos, haberse rebasado, es ya de por s¨ª preocupante -"estos l¨ªmites en LTV unidos a plazos de amortizaci¨®n muy amplia para los segmentos econ¨®micamente m¨¢s d¨¦biles de la demanda de primer acceso son dif¨ªcilmente superables sin riesgo", seg¨²n la AHE- pero a¨²n lo es m¨¢s si se tiene en cuenta que el ratio de endeudamiento de estas familias rebasa, en promedio, el 40%, nivel no visto hasta ahora.

La segunda de las razones que invitan al menos a la precauci¨®n es la evoluci¨®n de los tipos de inter¨¦s. A lo largo de esta semana, el eur¨ªbor a 12 meses, principal referencia de los pr¨¦stamos hipotecarios a tipo de inter¨¦s variable (m¨¢s del 80% de los que se firman en Espa?a) se est¨¢ negociando en torno al 4,63%, lo que coloca el precio medio real de las hipotecas por encima del 5% cuando en muchos casos ¨¦stas se firmaron inicialmente a tipos de inter¨¦s incluso por debajo del 3%. Por cada punto de inter¨¦s al alza se pagan en una hipoteca media de unos 150.000 euros a un plazo de 30 a?os, cerca de unos 80 euros de m¨¢s al mes. Como la subida de los dos ¨²ltimos a?os se acerca a los 2,5 puntos porcentuales, el encarecimiento supera los 200 euros mensuales, lo que afecta considerablemente a muchas econom¨ªas familiares. De hecho, y, seg¨²n datos de la AHE, m¨¢s del 78% de las familias que tienen contratado un pr¨¦stamo hipotecario a tipo variable est¨¢ pagando cuotas de amortizaci¨®n superiores a las que pagaron inicialmente. Dentro de este ¨²ltimo grupo, las diferencias son importantes (v¨¦ase cuadro): los que suscribieron sus cr¨¦ditos en los a?os 2004 y 2005 (ejercicios que se corresponden con el mayor incremento en el precio de la vivienda) se llevan, sin duda, la peor parte. La cuesti¨®n es que, muy probablemente a decir de los expertos, en los pr¨®ximos meses los tipos de inter¨¦s subir¨¢n cerca de otro medio punto: el eur¨ªbor podr¨ªa colocarse en torno al 5% dado que ya se negocia al 4,6% y entonces, de nuevo, todos los hipotecados de este grupo (los que firmaron su cr¨¦dito a partir de 2002) pagar¨¢n m¨¢s al mes.

La tercera de las preocupaciones, la que hace que la comentada Teor¨ªa de la Cucaracha empiece a tomar alg¨²n viso de realidad en el entorno nacional viene de la mano de la morosidad. ?sta sube y lo hace con mucha m¨¢s fuerza de lo que los datos generales dejan vislumbrar ya que los ¨²ltimos hablan de un porcentaje del 0,462% de pr¨¦stamos dudosos sobre el volumen de cr¨¦dito hipotecario utilizado para adquisici¨®n de vivienda en marzo de 2007 frente al 0,41% al cierre de 2006. La realidad es que, en marzo de 2006, el volumen de cr¨¦dito para adquisici¨®n de vivienda con garant¨ªa hipotecaria era de 436.932 millones de euros, 1.687 millones de los cuales ten¨ªan el calificativo de "dudosos". En marzo de 2007, el volumen de cr¨¦dito hipotecario para compra de vivienda con garant¨ªa hipotecaria alcanz¨® los 526.747 millones de euros, un 20,56% m¨¢s que un a?o antes. De ellos, eran ya 2.448 millones de euros los "dudosos".

La ¨²ltima de las preocupaciones hipotecarias espa?olas es de tipo legal. Desde hace m¨¢s de tres a?os, el mercado est¨¢ pendiente de la nueva Ley de Reforma Hipotecaria que pareci¨® que ver¨ªa la luz antes de este verano pero que, como pronto, llegar¨¢ a partir de septiembre. Entre sus objetivos b¨¢sicos est¨¢n el mejorar los mecanismos de protecci¨®n al consumidor, eliminar obst¨¢culos para que las entidades ofrezcan pr¨¦stamos con menor riesgo de inter¨¦s a tipos atractivos, ampliando la capacidad de elecci¨®n de los consumidores; hacer m¨¢s justas las comisiones de amortizaci¨®n anticipada; reducir los costes arancelarios para el cambio o cancelaci¨®n de hipoteca... Hoy por hoy, las dudas sobre si todas estas buenas intenciones se lograr¨¢n son muchas. Por un lado, los inicialmente anunciados beneficios fiscales al cambio de condiciones hipotecarias -las novaciones, cuyo objetivo pasa en la mayor parte de los casos por lograr que los particulares se adapten al nuevo entorno de tipos de inter¨¦s, crecen a ritmos superiores al 33%- v¨ªa anulaci¨®n o reducci¨®n del pago del vigente Impuesto de Actos Jur¨ªdicos Documentados, parecen esfumarse. Incluso m¨¢s, a¨²n no se sabe siquiera si ampliar el importe de su pr¨¦stamo se cobijar¨¢ bajo el paraguas de la novaci¨®n o si, por el contrario, tal y como sucede en la actualidad, obligar¨¢ a cancelar la primera hipoteca y suscribir una nueva, con los gastos que ello conlleva. Por otro, las publicadas reducciones de costes arancelarios y registrales podr¨ªan quedarse en "agua de borrajas" si, tal y como prev¨¦ la normativa presentada a aprobaci¨®n, se complican los tr¨¢mites y se exige la fe p¨²blica para m¨¢s operaciones hipotecarias. Para las hipotecas inversas, las que se conceden a los mayores de 65 a?os y que generan rentas mensuales durante un tiempo determinado o vitalicio, la regulaci¨®n a¨²n no est¨¢ clara. Los ¨²ltimos en entrar en discusi¨®n al respecto han sido los notarios. En su opini¨®n, no deber¨ªa exigirse que el inmueble sujeto a la hipoteca inversa tenga que ser la vivienda habitual tal y como establece el proyecto de ley. Adem¨¢s, reclaman que la tasaci¨®n de los inmuebles sujetos a este tipo de hipotecas se revise peri¨®dicamente para ajustar mejor las cuotas mensuales a percibir por sus propietarios.