La vivienda: problemas y soluciones

Durante los ¨²ltimos a?os el precio de la vivienda se ha duplicado y el sector inmobiliario y de la construcci¨®n ha mantenido unos niveles de actividad y de beneficios envidiables. Ello se ha debido a una expansi¨®n de la demanda basada en el crecimiento de la poblaci¨®n, en el aumento de la renta per c¨¢pita y del n¨²mero de empleados y en dos elementos financieros, que han compensado las subidas del precio de la vivienda, la ca¨ªda de los tipos de inter¨¦s, debido a la uni¨®n monetaria, y el alargamiento de los plazos de amortizaci¨®n de las hipotecas. Los resultados han sido m¨¢s viviendas construidas, pero tambi¨¦n m¨¢s caras y con un nivel de endeudamiento de las familias much¨ªsimo mayor.

Es precisamente el nivel de endeudamiento el que ha comenzado a pasar factura a las familias. Se ha apurado tanto la capacidad de pago que ahora una subida de tipos de inter¨¦s de medio punto o un punto pone a muchas familias al borde de la insolvencia y eso que el empleo va bien. Conclusi¨®n: el problema es importante y podr¨ªa llegar a serlo m¨¢s si el precio de la vivienda se desplomase y los tipos de inter¨¦s subiesen algo m¨¢s.

La pol¨ªtica planteada por el PP para este problema es la t¨ªpica de los ultraliberales: bajen las retenciones del IRPF para que con ese dinero las familias asuman la subida de las hipotecas. Puro enga?o, injusticia e hipocres¨ªa. Hipocres¨ªa porque piden que se bajen los impuestos a todos, incluida la gran mayor¨ªa de familias que no pagan hipotecas, en lugar de tocar las deducciones por vivienda que son las que en realidad inciden sobre los afectados; injusticia porque las rentas m¨¢s bajas no pagan IRPF y por tanto no se beneficiar¨ªan de la rebaja y no tendr¨ªan m¨¢s liquidez para pagar la hipoteca; y enga?o porque jam¨¢s se conseguir¨ªa el objetivo, ya que por termino medio hace falta bajar el IRPF aproximadamente un 30% para neutralizar una subida del 1% del tipo de inter¨¦s de la hipoteca media. En realidad la propuesta del PP lo que quiere es utilizar el tema de las hipotecas para vaciar las arcas del Estado y evitar mejoras sociales como el "cheque-beb¨¦", la ayuda a la dependencia o la subvenci¨®n de alquileres.

Si de verdad queremos afrontar seriamente el problema de la vivienda tenemos que asumir que hay que resolver dos cuestiones: la coyuntura, que hasta ahora es un problema financiero, y lo estructural, que consiste en reducir el precio de la vivienda. Para lo primero, la estrategia es financiera. Como el problema deriva de la subida de los tipos de inter¨¦s, lo razonable es proponer una legislaci¨®n que facilite el alargamiento y el acortamiento autom¨¢tico de los plazos de amortizaci¨®n para mantener la cuota m¨¢s o menos constante y un pacto con las entidades financieras para aplicarla a los pr¨¦stamos en vigor. En realidad han sido las entidades financieras con su agresiva pol¨ªtica de dinero f¨¢cil y el Banco de Espa?a consintiendo el alargamiento de los plazos de amortizaci¨®n los que han ido inflando el mercado de la vivienda y sobrendeudando a las familias, por eso es l¨®gico que sean esas entidades las que participen en la soluci¨®n del problema, en tanto bajan los tipos de inter¨¦s.

Distinta es la soluci¨®n a largo plazo. La propuesta de la Junta de Andaluc¨ªa es probablemente una de las m¨¢s atrevidas que se han presentado hasta ahora: hacer exigible el derecho a la vivienda para las familias que ingresen menos de 3.000 euros. Ello significa que por primera vez se va a ensayar una verdadera soluci¨®n p¨²blica al problema de la vivienda (planifico, produzco y suministro), puesto que para ofrecer una vivienda barata a esas personas, que son la mayor¨ªa, se necesitar¨¢ un sistema de producci¨®n de vivienda de protecci¨®n que hasta ahora no existe. Los que afirman que no va a tener coste para la Junta de Andaluc¨ªa no aciertan, porque tarde o temprano habr¨¢ que crear un Servicio Andaluz de Vivienda para gestionar esa provisi¨®n p¨²blica, al estilo del SAS pero mucho m¨¢s peque?o, y adem¨¢s habr¨¢ que financiar las viviendas de las capas de menor renta, que con sus ingresos no pueden pagar una hipoteca que cubra el coste de producci¨®n de la vivienda y habr¨¢ que d¨¢rselas en alquiler. Tambi¨¦n tendr¨¢n costes los Ayuntamientos ya que tendr¨¢n menos margen de negociaci¨®n con los promotores, aunque eso ya lo tienen asumido porque la LOUA lleva tiempo en vigor.

El cuanto al sector privado, los primeros beneficiados van a ser las familias, que podr¨¢n obtener viviendas a m¨¢s bajo precio, tanto los afectados como los dem¨¢s ya que todos se beneficiaran de una menor presi¨®n de la demanda. Asimismo, tambi¨¦n van a ser beneficiados los constructores, empresas y trabajadores, que van a tener m¨¢s trabajo contratado con el sector p¨²blico, que es una garant¨ªa de cobro y actividad. De hecho, la vivienda de protecci¨®n puede funcionar como un estabilizador autom¨¢tico del sector, garantizando m¨¢s actividad en coyunturas contrarias como la que se avecina. Y los perjudicados muy probablemente van a ser los bancos, los promotores y especuladores. Los bancos porque las hipotecas van a ser m¨¢s peque?as, aunque probablemente tambi¨¦n sean m¨¢s y eso les compense; los promotores porque van a ser sustituidos por ese servicio antes citado y por la inevitable gran promotora p¨²blica que se promover¨¢; y los especuladores porque al bajar la presi¨®n de la demanda se reducir¨¢ el precio del suelo y por tanto su plusval¨ªa especulativa.

Contra esta pol¨ªtica de vivienda ya se ha manifestado la CEA. Lo cual resulta llamativo, ya que a priori salen beneficiados los constructores (econom¨ªa real) y perjudicados los promotores (intermediarios), y por tanto no se entiende que se vuelquen hacia el lado de los promotores, que generan mucho menos empleo y riqueza. No obstante, lo que en realidad puede operar en contra de esta pol¨ªtica son las zancadillas que se van a sufrir tanto por la presi¨®n de los lobbys de propietarios de suelo como por el boicot de ayuntamientos que por razones ideol¨®gicas paralicen el suministro del mismo. Adem¨¢s, est¨¢ el POTA y sus l¨ªmites al crecimiento, que tambi¨¦n pueden operar en contra de la disponibilidad de suelo si no se modifican o se interpretan de una forma econ¨®micamente racional. El tiempo dir¨¢ si es efectiva la soluci¨®n p¨²blica que se propone, lo que si sabemos hoy es que al menos es valiente.

Luis ?ngel Hierro es Director del Master de Urbanismo y Ordenaci¨®n del Territorio de la Universidad de Sevilla.