El par¨®n inmobiliario llega al fisco
Se desploma la recaudaci¨®n de impuestos sobre la venta de pisos - Una casa se vend¨ªa en 2006 en cuatro meses. Ahora cuesta ocho
El mercado de la vivienda se estanca en Euskadi y su enfriamiento ya no s¨®lo pasa factura a los agentes implicados en ¨¦l, como promotores, constructores o quienes intentan vender un piso. Tambi¨¦n empieza a notarse en los impuestos. En Euskadi ya es apreciable la ca¨ªda en la recaudaci¨®n fiscal relacionada con la venta de las casas nuevas y de segunda mano, aunque su efecto es a¨²n mucho menor que en otras comunidades.
Las expectativas del sector han ca¨ªdo a las cotas de hace once a?os
Ello se debe a que el grueso de la recaudaci¨®n en el Pa¨ªs Vasco procede de los grandes tributos concertados, como el IRPF o el IVA. En el caso vasco, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que grava la compra de una casa de segunda mano, creci¨® un 13,7% en el primer semestre de 2006 con respecto al del a?o anterior, mientras que entre enero y junio de este ejercicio s¨®lo ha subido un 1,2% sobre igual periodo del precedente. Mucho peor le ha ido al impuesto sobre actos jur¨ªdicos documentados, que grava la firma de una hipoteca y la compra de un piso nuevo, que de 2005 a 2006 se dispar¨® un 25,3%, mientras que en el primer semestre de este a?o se ha desplomado hasta caer un 2,9%. En conjunto, entre enero y junio pasados, las diputaciones han recaudado por ambos impuestos un total de 235 millones.
Jos¨¦ Luis Carvajal, decano del Colegio de Notarios de Pamplona, que tambi¨¦n se encarga de Guip¨²zcoa, dispone de una atalaya privilegiada para comprobar si es real el par¨®n del mercado. Carvajal, quien tiene su notar¨ªa en Ir¨²n, considera que en 2005 se toc¨® el techo en la compraventa de pisos y desde ah¨ª se inici¨® un ligero descenso, que se "ha acusado mucho este a?o". "Una muestra del par¨®n es que de un edificio nuevo con 30 pisos s¨®lo se han vendido cinco o seis. El resto no se vende y eso que el promotor contaba con preacuerdos con compradores, pero se han deshecho", dice.
"Hace 15 a?os se vend¨ªa todo, incluso sobre plano. Ahora, ocurre al rev¨¦s. Se venden los pisos cuando est¨¢n acabados y no siempre", a?ade. Carvajal apunta a la conjunci¨®n de varios factores para explicar el estancamiento: "La subida de tipos ha retra¨ªdo el mercado y los precios siguen desorbitados. Mi impresi¨®n es que en el Pa¨ªs Vasco hay saturaci¨®n de vivienda".
La venta de casas ha precipitado su ca¨ªda este a?o. Lo que en 2006 se consideraba una suave desaceleraci¨®n, en 2007 se ha confirmado como un ajuste en toda regla. As¨ª lo confirma el informe sobre la oferta inmobiliaria elaborado por el Gobierno para el primer trimestre: "La evoluci¨®n de las ventas indica una reducci¨®n de la actividad, principalmente por lo que se refiere al segmento de segunda mano. Hay que tener en cuenta que el plazo medio necesario para vender una vivienda usada se ha incrementado de manera significativa" este a?o. El pesimismo ha cundido en el sector, hasta el punto de que el ¨ªndice de dinamismo inmobiliario, un indicador de las expectativas de los promotores y agentes de la propiedad inmobiliaria, ha descendido a las cotas de 1996. En el primer trimestre, ese ¨ªndice se situ¨® en 27 puntos sobre 100.
Los tiempos de euforia inmobiliaria se alejan o como m¨ªnimo, se congelan, y a corto y medio plazo se dibuja una ralentizaci¨®n en ventas y en la subida de precios. El ¨²ltimo informe del Colegio de Registradores de la Propiedad, correspondiente al segundo trimestre de este a?o, muestra que se vendieron en la comunidad aut¨®noma 6.731 pisos, un 10% menos que en igual periodo de 2006. Es la segunda comunidad con menor movimiento, s¨®lo delante de Galicia.
Para el presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Vizcaya, I?aki Egurrola, "llega el tiempo de apretarse el cintur¨®n. El piso que hasta el a?o pasado se pod¨ªa vender en tres o cuatro meses, en estos momentos hacen falta al menos ocho". Las previsiones en general "son negras", pero "para todos los sectores, no s¨®lo para el mercado inmobiliario". "Lo que est¨¢ claro", a?ade, "es que los precios de venta tienen que ser m¨¢s razonables".
El presidente de la Asociaci¨®n de Constructores de ?lava (UNECA), Enrique Gonz¨¢lez, intenta aportar una nota de optimismo: "?Crisis? La gente percibe una situaci¨®n m¨¢s grave de lo que realmente es. No conviene alarmar". La subida de tipos de inter¨¦s penaliza la inversi¨®n en vivienda y, por tanto, "resulta previsible que se produzca una contenci¨®n en los precios". El endeudamiento de las familias ha sido uno de los factores que ha aguantado la explosi¨®n de la vivienda. Los bajos tipos han permitido a las familias acceder a pr¨¦stamos m¨¢s altos o con un mayor plazo de amortizaci¨®n. Esa bonanza se ha acabado. "La situaci¨®n tender¨¢ a corregirse a medio plazo", prev¨¦ Gonz¨¢lez.
"El a?o pasado result¨® bueno y ¨¦ste est¨¢ siendo malo producto de la psicosis que se ha instalado entre los ciudadanos de que cuesta m¨¢s vender", remata.
"En un a?o intentando vender el piso no he tenido ni una oferta"
Mar¨ªa Guti¨¦rrez echa de menos a su hija, quien se ha ido a vivir a Valladolid y, sobre todo, no quiere alejarse de su nieto, de ocho meses. "Quiero estar cerca de ellos", recalca. Para que esta mujer, quien reside en Vitoria con su esposo, y su hija puedan reencontrarse resulta preciso que Mar¨ªa logre vender su piso en la capital alavesa. La pareja ya est¨¢ jubilada y, a estas alturas, lo que m¨¢s les apetece es vivir cerca de su hija, ayudarla en lo que sea necesario y ver c¨®mo crece su nieto. Saben que echar¨¢n de menos Vitoria, ciudad de la que son vecinos desde 1974, pero la familia tira.
Su piso, de 85 metros cuadrados, con ascensor, tres habitaciones, cocina y ba?o y listo para entrar a vivir, se sit¨²a en una calle pr¨®xima al centro de la ciudad, a menos de diez minutos andando. Mar¨ªa y su esposo piden por ¨¦l 270.000 euros, "negociables". Hace ya un a?o que lo pusieron a la venta y no han tenido "ni una oferta", destaca la mujer. "Han venido un par de veces a verlo, pero nada m¨¢s", comenta resignada.
Cuando los pusieron a la venta, comenzaron pidiendo 306.000 euros y ahora siguen dispuestos a bajarlo. "Ahora, lo que tengo muy claro es que por menos de 240.000 euros no lo vendemos. La ¨²nica forma de comprarnos otro piso en Valladolid es vender el que tenemos en Vitoria. Es un mal momento y no queda m¨¢s remedio que aguantar", reconoce.
En las dos agencias inmobiliarias en que lo tiene colocado siempre le repiten la misma cantilena: "Dos meses antes de ponerlo a la venta, lo hubiese podido vender sin problemas, pero se han ido complicando las cosas. Lo ¨²nico que me dicen las agencias es que todo est¨¢ parado".
Cada vez que suena el tel¨¦fono, Mar¨ªa espera que sea alguien interesado por su inmueble. Sin embargo pasa el tiempo y no hay llamadas. "No pierdo la esperanza, pero vas perdiendo la motivaci¨®n", concluye con pesar.
El presidente del colegio de agentes inmobiliarios de Vizcaya, I?aki Egurrola, aporta un dato que refleja el mal momento del sector que tanto est¨¢ afectando a Mar¨ªa: "Por lo general, las inmobiliarias se dedican a la segunda mano, pues los pisos nuevos los colocan directamente los constructores. Y empiezan a llegar promociones a las agencias para venderlas. Eso muestra que los promotores no tienen claro el futuro".
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