Los fondos sobrevuelan las inmobiliarias
Los expertos prev¨¦n cambios en la propiedad de las empresas del ladrillo m¨¢s endeudadas
El cambio de ciclo ha reconvertido a muchos cazadores en cazados. Los mismos promotores que, aprovechando el dinero a chorros que generaba el boom del ladrillo, se lanzaron a ambiciosas operaciones de compra est¨¢n ahora en el punto de mira de fondos y empresas que sobrevuelan las inmobiliarias, a la espera del momento para hacerse con unas compa?¨ªas fuertemente endeudadas y que han sufrido severos castigos en Bolsa.
No es s¨®lo Colonial, que ya ha dado el primer paso para ser absorbida por el gigante estadounidense General Electric. "Los fondos buitres est¨¢n al acecho para hacerse con otras inmobiliarias", avisa Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea.
El experto en el sector Jos¨¦ Barta apunta a las empresas que conocen el mercado espa?ol y con m¨²sculo financiero suficiente como las posibles compradoras de inmobiliarias en apuros. Como General Electric, que "no s¨®lo tiene presencia en Espa?a, sino vocaci¨®n de permanencia", se?ala. Barta cree que los pr¨®ximos movimientos no vendr¨¢n de fondos extranjeros, sino de empresas espa?olas. Y se?ala en particular a Realia. "Es una inmobiliaria muy saneada, la que est¨¢ en una posici¨®n m¨¢s c¨®moda porque es la ¨²nica con exceso de liquidez. Podr¨ªa optar por comprar suelo para desarrollar o por hacerse con otra compa?¨ªa", asegura.
Para hacer frente a los cr¨¦ditos a corto plazo, las inmobiliarias se ven forzadas a deshacerse de activos en un momento de precios a la baja
Otros interesados en comprar activos inmobiliarios ser¨ªan empresarios como Manuel Jov¨¦, que vendi¨® Fadesa por m¨¢s de 2.100 millones de euros, y ahora est¨¢ en posici¨®n de adquirir activos a precios de saldo; o el presidente de Inditex, Amancio Ortega, que en los ¨²ltimos dos meses ha desembolsado m¨¢s de 700 millones en edificios, 10 de ellos comprados al Santander.
El responsable de Irea cuenta media docena de fondos que han mostrado su inter¨¦s por entrar a medio plazo en el mercado espa?ol, que buscan el mejor momento para invertir en un sector a la baja, y barajan hacerlo a medio plazo. "Algunos han manifestado su inter¨¦s por entrar de forma minoritaria en inmobiliarias con problemas financieros, pero con buenos equipos de gesti¨®n. Creo que en esta coyuntura lo menos comprometido es comprar activos", concluye Echavarren.
Activos sobrevalorados
El problema de fondo, el que hace que sobre estas empresas penda la amenaza de ser fagocitadas, es la sobrevaloraci¨®n que los actuales propietarios han hecho de sus activos. "Se han equivocado. Y sus errores ya no se los come el mercado, sino que ahora se pagan", afirma Barta.
Las agresivas operaciones corporativas -la compra de Riofisa y Colonial por Inmocaral; la de Fadesa por Martinsa, etc¨¦tera- se han financiado con cr¨¦ditos a corto plazo. Y para hacer frente a estos pr¨¦stamos, las inmobiliarias se ven ahora forzadas a hacer caja deshaci¨¦ndose de activos en un momento en el que la saturaci¨®n del mercado hace que los precios vayan a la baja.
Y las entidades financieras, sobre todo las cajas peque?as y medianas, no est¨¢n dispuestas a correr riesgos. "Cajas como la de Ja¨¦n, San Fernando, o la CAM han asumido riesgos muy importantes porque ve¨ªan que el mercado inmobiliario era muy atractivo. Han ganado mucho dinero, el giro del sector ha sido importante y el Banco de Espa?a ha dado instrucciones claras de sanear situaciones de riesgo", asegura este experto.
Echavarren corrobora esta visi¨®n: "Las cajas no son hermanitas de la caridad. A la hora de ver si renuevan o no los cr¨¦ditos, estudiar¨¢n la viabilidad de la empresa. Y si la seriedad brilla por su ausencia, acabar¨¢n ejecutando los terrenos que han financiado".
Colonial se lo pone f¨¢cil a General Electric
En situaciones de crisis, bienvenido sea el dinero extranjero. ?sta debe ser la idea que presidi¨® el consejo de Colonial del pasado mi¨¦rcoles, el que decidi¨® abrir sus libros a General Electric como primer paso para que el gigante estadounidense desembarque en una inmobiliaria en plena crisis.
Antes de que General Electric admitiera su inter¨¦s por ampliar los 1.500 millones de activos inmobiliarios que ya posee en Espa?a, Colonial iba acumulando problemas.
La empresa en la que Luis Portillo sigue siendo el principal accionista, con el 40% del capital, sumaba a una deuda de m¨¢s de 8.000 millones un desplome en Bolsa de casi el 60% en menos de un mes.
Tras la crisis burs¨¢til, llegaron las luchas en el consejo, la salida de la presidencia de Luis Portillo y su sustituci¨®n interina por el consejero delegado, Mariano Miguel Velasco. El inter¨¦s de General Electric ha echado atr¨¢s a otro potencial comprador, Joaqu¨ªn Rivero, que tiene sus propios problemas al frente de Gecina con la autoridad burs¨¢til francesa por presunta concertaci¨®n para hacerse con la totalidad de la inmobiliaria francesa.
Fuentes de Gecina dicen que, tras unas conversaciones preliminares, el proyecto de fusi¨®n est¨¢ ahora muy fr¨ªo.
Los analistas de Ibersecurities apuntan a 1,57 euros el precio objetivo de la acci¨®n de Colonial, que cerr¨® el pasado viernes a 1,43 euros, muy lejos de las peticiones de los actuales gestores.
De todas formas, cualquier operaci¨®n de compra necesitar¨¢ del visto bueno de los cuatro bancos que concedieron el cr¨¦dito sindicado para financiar las aventuras expansivas del ex presidente, Luis Portillo.
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