La ca¨ªda del precio del suelo pone a las inmobiliarias contra las cuerdas

Las compa?¨ªas inmobiliarias est¨¢n contra las cuerdas. La crisis crediticia, la paralizaci¨®n del mercado del suelo y la ca¨ªda de las ventas de viviendas las coloca en un laberinto de dif¨ªcil salida. M¨¢s a¨²n cuando su endeudamiento se ha disparado tras haber pedido pr¨¦stamos a gran escala para comprar otras compa?¨ªas. En 2007, pese a que el par¨®n en el sector ya se dej¨® notar con toda su crudeza -las principales compa?¨ªas colocaron un 40% menos de viviendas nuevas en el mercado-, la deuda neta de las inmobiliarias cotizadas creci¨® un 20% de media.

Habitat fue la primera firma ilustre en pagar las consecuencias del cambio de ciclo. La inmobiliaria catalana salv¨® el primer envite al lograr que 38 bancos le alargaran los plazos del cr¨¦dito de 1.586 millones que suscribi¨® para comprar la divisi¨®n inmobiliaria de Ferrovial. Fuentes del sector se?alan que, cuando Habitat dise?¨® la financiaci¨®n de esta compra, no contaba con la ca¨ªda del precio de la vivienda, ni tampoco con que sus activos se devaluar¨ªan un 5%. Y menos a¨²n, con que la venta de suelo ser¨ªa un infierno.

Los terrenos, usados como garant¨ªa en los pr¨¦stamos, bajan hasta un 50%

La suspensi¨®n de pagos ya ha hecho diana en varias inmobiliarias de tama?o medio (la valenciana Llanera, la vasca Ereaga, la canaria Mazotti o la catalana S¨¢nchez Romero) y las grandes intensifican las negociaciones con los bancos para espantar la amenaza de la insolvencia. La dificultad para refinanciar la deuda fue la piedra con que tropez¨® el pasado mi¨¦rcoles el pacto de compra de Colonial por el fondo inversor del Gobierno de Dubai. Martinsa-Fadesa logr¨® un exiguo respiro la semana pasada al lograr que los bancos le atrasaran unos d¨ªas el pago de 362 millones de euros del cr¨¦dito de 2.800 millones que suscribi¨® para acometer su fusi¨®n.

La banca no pondr¨¢ la cosa f¨¢cil. La principal complicaci¨®n est¨¢ en la p¨¦rdida de valor de los activos, sobre todo del suelo, un mercado que las consultoras dan por paralizado. "Las operaciones corporativas [de adquisici¨®n o fusi¨®n de inmobiliarias] se han realizado sobre precios de suelo que no son reales, con apalancamientos de entre el 60% y el 70% del coste de la operaci¨®n y con una prima sobre el valor de las acciones", dice el consejero delegado de la consultora Irea, Mikel Echavarren.

El suelo impone dos problemas m¨¢s: en muchos casos, ¨¦ste se ha hipotecado para respaldar el cr¨¦dito y, segundo, forma parte de planes de desinversi¨®n para amortizar la deuda, sobre todo ahora que los ingresos por venta de viviendas caen en picado. El mal estado de este mercado qued¨® patente en los balances de las empresas cotizadas. Astroc hizo una provisi¨®n de 91,1 millones por depreciaci¨®n de activos. Aisa valor¨® ese deterioro en 79 millones. Y la situaci¨®n va a m¨¢s; fuentes del mercado afirman que los compradores de suelo est¨¢n exigiendo rebajas de hasta el 50% por la compra de terrenos.

Otras empresas tambi¨¦n han sufrido un descenso del valor de sus activos de promoci¨®n y suelo, aunque mucho m¨¢s leve. Metrovacesa, un 2,6%; Colonial, un 2,8%; Parquesol, un 3,3%, y Habitat, un 5%. El director general de CB Richard Ellis, Mark W. Clifford, asegura que el mercado del suelo "est¨¢ ahora en pleno reajuste". Puesto que el suelo no se vende, las inmobiliarias se han lanzado a una pol¨ªtica de venta de activos en renta (alquileres), como es el caso de Colonial, Habitat y Martinsa-Fadesa.

Un promotor catal¨¢n que pide no ser identificado explica que le valoraron un suelo por 28 millones de euros; al cabo de poco tiempo, otro tasador lo rebaj¨® a 22 millones, y ahora un cliente le ofrece como m¨¢ximo 12 millones. Echavarren opina que los promotores "est¨¢n despistados respecto a las circunstancias actuales del mercado". "El descuento m¨ªnimo que deber¨ªan prever es un 20% respecto a sus expectativas", asegura. Un directivo de un fondo extranjero le da la raz¨®n, y afirma que el descuento medio ahora es del 40%.

Las inmobiliarias deber¨ªan vender m¨¢s para remontar, pero la banca ha cerrado el grifo a un sector muy voraz en el consumo de capital. Basta ver c¨®mo aument¨® la deuda de las principales cotizadas en el ¨²ltimo a?o: un 34% en el caso de Colonial, un 31,6% en el de Metrovacesa, un 21% en el de Parquesol, un 47,4% en el de Renta Corporaci¨®n y hasta m¨¢s de un 4.000% en el de Martinsa-Fadesa. La relaci¨®n de la deuda con los activos inmobiliarios -el loan to value- sigue siendo elevada en comparaci¨®n con otros sectores.

Los recelos de la banca sobre la evoluci¨®n del sector se han visto amplificados por la restricci¨®n de cr¨¦dito que afecta a todo el sistema financiero tras la crisis de las hipotecas en EE UU. Las turbulencias sacuden a las empresas a dos niveles: dificulta la amortizaci¨®n de deuda corporativa y complica la obtenci¨®n de deuda operativa para promover m¨¢s viviendas. "La visi¨®n de las operaciones inmobiliarias ha sido largoplacista, pero los cr¨¦ditos son a dos o tres a?os", aclara Mari¨¢n Fern¨¢ndez, gestora de renta variable de Inversis. "Sin duda, alargar¨¢n plazos, pero si el valor de la acci¨®n o los activos se reducen tendr¨¢n que aportar m¨¢s garant¨ªas", a?ade.

El economista y ex secretario catal¨¢n de Vivienda Ricard Fern¨¢ndez explica que en los a?os del boom la banca ofrec¨ªa financiaci¨®n f¨¢cil, barata y poco exigente para la compra del suelo y para la construcci¨®n. Como se vend¨ªa r¨¢pidamente y con precios superiores a los previstos, ni siquiera se usaba todo el cr¨¦dito, que se trasladaba al comprador en la subrogaci¨®n y se saldaba r¨¢pidamente tras la finalizaci¨®n y la entrega de las viviendas. "Ahora, los fondos propios vuelven a ser imprescindibles. Cuando se recuperen las ventas, se volver¨¢ a la situaci¨®n cl¨¢sica del sector para invertir, un tr¨ªpode equilibrado de fondos propios, cr¨¦dito y ventas", afirma Fern¨¢ndez.