La crisis inmobiliaria salpica los proyectos estrella del Consell

La crisis inmobiliaria acaba de llevarse por delante a las promotoras valencianas Encoval y Nou Temple, firma, esta ¨²ltima, popularizada por el jugador valencianista David Albelda. Este ajuste, que algunos especialistas auguran que ser¨¢ m¨¢s r¨¢pido y brusco de lo previsto, amenaza con arrastrar algunos proyectos emblema de la Generalitat. El prolongado ciclo expansivo de la construcci¨®n, que ha durado casi una d¨¦cada, y la extraordinaria rentabilidad del negocio hicieron que el Consell apadrinar¨¢ proyectos como el aeropuerto de Castell¨®n o el circuito de F-1 en Valencia. Sin embargo, su dependencia de los PAI a los que est¨¢n asociados genera diversas inc¨®gnitas.

La crisis se ha precipitado y ha cortado en seco la inversi¨®n privada que hasta ahora flu¨ªa hacia el sector inmobiliario. Los datos que hay encima de la mesa certifican este desplome. La Comunidad Valenciana es, seg¨²n los datos del INE, una de las seis comunidades aut¨®nomas donde m¨¢s ha ca¨ªdo la venta de viviendas a principios de 2008. Concretamente, ha descendido un 28,5% frente a una ca¨ªda media en Espa?a del 27,1%. De los precios, los promotores espa?oles, a pesar de que luego han rectificado, preve¨ªan hace unos d¨ªas -citando algunos estudios- que ¨¦stos pod¨ªan caer este a?o hasta un 8%.

"No podemos pasar del cien al cero", dicen los promotores

Los gestores de suelo ven algo positivo: "por fin bajar¨¢ su precio"

Otro constructor apuesta por una oferta de mayor calidad

Y si ya se le ve¨ªan las orejas al lobo hace unos meses, la crisis de liquidez que atenaza ya al sector financiero ha llevado a bancos y cajas a racionar la concesi¨®n de hipotecas y cr¨¦ditos. Muchos de los promotores se ven ahora con el agua al cuello.

En este escenario, los expertos auguran que el ajuste ser¨¢ m¨¢s r¨¢pido y brusco de lo que se preve¨ªa. "No hay cr¨¦dito y los constructores van a reducir sus riesgos. La aportaci¨®n de dinero privado a ese tipo de eventos puede resentirse", apuntan.

En Castell¨®n, el nuevo aeropuerto es el proyecto que m¨¢s puede verse afectado por la crisis inmobiliaria. El Consell ide¨® su construcci¨®n pero la coloc¨® en manos privadas. Si se cumplen los plazos, estas instalaciones estar¨¢n concluidas en 2009, pero para entonces no habr¨¢ ning¨²n nuevo atractivo en la provincia, ya que ni los campos de golf ni las urbanizaciones previstas estar¨¢n acabadas. La mayor¨ªa de promotores no tienen prisa por el desarrollo de ¨¦stos y la pregunta es: "El aeropuerto se acabar¨¢ para traer a la gente, pero ?ad¨®nde?" ?ste ser¨¢ el momento en el que el aeropuerto comenzar¨¢ a tener un coste anual para la Generalitat, pues como promotora se ha comprometido con la adjudicataria a pagar 6 euros por cada uno de los 600.000 viajeros que no lleguen a Castell¨®n.

En Valencia, el flamante circuito urbano de F-1, anunciado por el empresario Bernie Ecclestone y avalado por el presidente Francisco Camps, se costear¨¢ con cargo a los futuros propietarios de las viviendas del PAI del Grau, ¨¢rea por la que discurre el circuito. El evento, con un coste inicial de 38,5 millones de euros, no supondr¨¢, seg¨²n dijo el Consell, una carga para las arcas p¨²blicas, pero, de momento, la Generalitat ya ha adelantado los fondos. Mientras, el PAI ya se ver¨¢.

Otro de los proyectos que pueden verse comprometidos por la recesi¨®n es la ampliaci¨®n de la avenida de Blasco Ib¨¢?ez a costa del Cabanyal. Cuando se present¨® el plan -en los 90- se estim¨® que s¨®lo las expropiaciones costar¨ªan unos 9.000 millones de las antiguas pesetas. Este proyecto costar¨ªa ahora el triple al Ayuntamiento de Valencia, con una apretada situaci¨®n financiera y pocas expectativas de mejorar sus ingresos. A falta de los datos valencianos, la Generalitat catalana perdi¨® en 2007 1.141 millones de euros en impuestos y licencias por la crisis inmobiliaria.La vivienda protegida era sobre el papel una de las grandes apuestas del Consell que preside desde 2003 el popular Francisco Camps. El boom inmobiliario de la ¨²ltima d¨¦cada, donde, seg¨²n los empresarios "se vend¨ªa todo" mantuvo bajo m¨ªnimos la construcci¨®n de pisos protegidos.

Con vistas a solucionar esta escasez, el consejero de Vivienda, Rafael Blasco, present¨® en la primera legislatura las sociedades mixtas como una f¨®rmula novedosa y ¨¢gil. Los PAI (Programas de Actuaci¨®n Integrada) empezaron a mezclar la edificaci¨®n de renta libre con los pisos protegidos y las sociedades mixtas -en cuyo accionariado estaba el Instituto Valenciano de Vivienda (Ivvsa) y diferentes promotores- se adjudicaron buena parte de estos desarrollos.

En estos momentos, la construcci¨®n de 20.990 pisos protegidos o de precio tasado dependen del futuro de ocho PAI, adjudicados la mayor¨ªa de ellos a las citadas sociedades mixtas. La mayor¨ªa de estos proyectos est¨¢n atrasados y no han cubierto todav¨ªa la fase de tramitaci¨®n administrativa. "En unos dos a?os podr¨ªan empezar las obras", se?alan fuentes oficiales.

En esa situaci¨®n est¨¢n, por ejemplo, las 12.953 casas proyectadas en los desarrollos urban¨ªsticos de Manises y Catarroja. El PAI de Gran Manises (5.772 casas sociales del total de 9.634 viviendas previstas) y el PAI Nou Mil.leni de Catarroja (5.239 VPO del total de 10.477 casas) se han aprobado en las comisiones territoriales de Urbanismo de la Generalitat condicionados y, por tanto, deber¨¢n volver a ser supervisados por el ¨®rgano oficial. El resto de la oferta se desarrollara en promociones que oscilan entre las 200 y 900 casas, en tres sectores de Castell¨®n y otro en Valencia.

Fuera de las sociedades mixtas est¨¢n, sin embargo, otros dos grandes proyectos con un buen bocado de vivienda protegida. El Plan Rabassa, en manos del contratista Enrique Ortiz, acaba de recibir el visto bueno de la Generalitat. S¨®lo en este proyecto est¨¢n previstas 8.047 viviendas protegidas del total de 13.503 casas que se levantar¨¢n en el ¨¢rea de las Lagunas de Rabassa, en la periferia norte de la ciudad de Alicante. "Con la vivienda libre y la protegida en el mismo saco y este cambio brusco de ciclo, esta bolsa de pisos sociales podr¨ªa no ver la luz", alertan los expertos.

El contratista Ortiz asegura que dar¨¢ prioridad a las casas sociales nada m¨¢s culmine la aprobaci¨®n definitiva del plan: "En cuanto se autorice definitivamente, en un plazo de seis meses, empezar¨¢ la urbanizaci¨®n y, en paralelo, la construcci¨®n de viviendas", explica. "Empezaremos por la VPO y en un plazo de dos a?os podemos poner en mercado unas 3.000 casas", a?ade.

En Cullera, el plan de la Bega -m¨¢s conocido como el Manhattan de la Ribera por los 35 rascacielos proyectados-, incluye otras 1.170 viviendas de protecci¨®n oficial de un total de 3.000. Este proyecto es uno de los m¨¢s adelantados, pero, seg¨²n el Ayuntamiento de Cullera, gestor del PAI, las obras no se iniciar¨¢n hasta finales de 2008 o principios de 2009.

El Ivvsa insiste en que los proyectos se ejecutar¨¢n. Y aunque del instituto dependen las actuaciones m¨¢s llamativas en volumen de pisos, tambi¨¦n defiende que no son las ¨²nicas iniciativas en este sentido. Soci¨®polis, por ejemplo, proyecto promovido por este ente p¨²blico en el barrio de La Torre, en Valencia, acaba de iniciar la primera fase.

Los promotores conf¨ªan en la reactivaci¨®n de las viviendas protegidas para recuperar el resuello y est¨¢n presionando a la Generalitat para que saque suelo a precios competitivos para ponerse manos a la obra. En cualquier caso, el despegue de la VPP (vivienda de protecci¨®n p¨²blica) no parece inmediato a pesar de que hay demanda de sobra.

Este oscuro panorama no arredra ni al Consell ni a los empresarios. "No podemos pasar del cien al cero. Ni cerrar el grifo de la financiaci¨®n. El sector tiene que reorganizarse y una alternativa es sacar al mercado m¨¢s vivienda oficial, porque en este segmento hay demanda", opina un promotor.

Otro empresario mantiene el mismo moderado grado de optimismo, aunque plantea una receta distinta: "Se acab¨® la locura de los a?os pasados. Antes despach¨¢bamos g¨¦nero, ahora tenemos que replantearnos la venta elaborada. Una alternativa es mejorar el valor a?adido de nuestro producto final, o sea las casas", propone.

Para los inversores especializados en la gesti¨®n de suelo, la crisis, o desaceleraci¨®n, encierra un aspecto positivo. "Se va a producir una bajada del precio del metro cuadrado de terreno, cuyo elevado precio de los ¨²ltimos a?os ha sido el primer factor del encarecimiento de la vivienda".

Uno de los mayores grupos inmobiliarios de Alicante est¨¢ en contra de frenar la tramitaci¨®n de nuevos PAI. "Al contrario, debemos tener siempre suelo disponible. Otra cosa es la ejecuci¨®n final de las casas, que hay que adaptarlas a la demanda", reflexiona. Este grupo no cree que la panacea sea la vivienda de protecci¨®n p¨²blica. "Si todos hacemos este tipo de pisos saturaremos el mercado. Hay que apostar por el valor a?adido del producto, sobre todo para poder competir con el peque?o inversor, que de repente ha sacado al mercado y a la baja las casas que compr¨® con la expectativa de una ganancia r¨¢pida", explica.

La Generalitat, que paraliz¨® desde hace m¨¢s de un a?o la aprobaci¨®n de los PAI que ten¨ªa encima de la mesa, ha comenzado a principios de a?o a agilizar la tramitaci¨®n de proyectos. Las tres comisiones territoriales de urbanismo han duplicado de enero a marzo el n¨²mero de expedientes aprobados con respecto al mismo periodo del a?o anterior. De 44 actuaciones aprobadas en 2007 a las 87 visadas hasta ahora. Bien es cierto, que en 2007 las comisiones s¨®lo celebraron un mes, debido entre otras cuestiones a las elecciones auton¨®micas y locales y a la conformaci¨®n de gobierno.

De acuerdo con los datos facilitados por la Consejer¨ªa de Urbanismo, en la provincia de Alicante se autorizaron en 2007 un total 12 modificaciones puntuales de planes generales, 4 homologaciones de planes, y dos planes especiales, por 13, 8 y 2, respectivamente, en los tres primeros meses de este a?o. De entre todos ellos sobresale la aprobaci¨®n del Plan General de Ordenaci¨®n Urbana de la localidad de Monforte, donde est¨¢n previstas 22.000 nuevas viviendas.

La comisi¨®n de Valencia valid¨® en un total de 4 modificaciones de planes, 8 homologaciones y 5 planes especiales, por 20, 18 y 3, respectivamente, en este a?o. Y en Castell¨®n se aprobaron en 2007, 4 modificaciones, 3 homologaciones y dos planes especiales, por 8, 10 y 5, aprobados respectivamente en estos tres primeros meses. En esta provincia, uno de los proyectos m¨¢s pol¨¦micos y tambi¨¦n uno de los m¨¢s grandes presentados en la Comunidad Valenciana es el de Mundo Ilusi¨®n, que promueve el grupo Marina d'Or.

El plan est¨¢ pendiente de la aprobaci¨®n definitiva por parte de la Generalitat. Hace un a?o Marina d'Or anunci¨® una campa?a de presi¨®n al Consell para que acelerara la tramitaci¨®n y la aprobaci¨®n definitiva. Sin embargo, ahora, aunque a¨²n existen voces como la del presidente de la Diputaci¨®n de Castell¨®n, Carlos Fabra, que claman por agilizar los tr¨¢mites, la empresa no insiste. A¨²n as¨ª, Marina d'Or ya ha dispuesto un plan viable para la ejecuci¨®n del PAI y as¨ª poder empezar a desarrollarlo en el momento en el que se puedan iniciar las obras. De esta manera, el grupo realizar¨¢, en primer lugar, los campos de golf y en una segunda fase apostar¨¢ por la construcci¨®n de dos de los seis hoteles previstos y algunas viviendas.