Ladrillos rotos en ambas orillas del Atl¨¢ntico
La crisis inmobiliaria golpea en Espa?a, Irlanda, EE UU y Reino Unido
Las ventas de casas nuevas llegan a su nivel m¨¢s bajo desde la d¨¦cada de 1990. Las hipotecas caen un 17% en marzo. Un 73% menos de viviendas registradas el mes pasado. La crisis inmobiliaria copa titulares, pero al contrario de lo que parece a primera vista, no se refieren a Espa?a. Hablan de Estados Unidos, Reino Unido e Irlanda este abril.
La crisis inmobiliaria, tan anunciada en Espa?a y que recibi¨® la semana pasada su certificado de autenticidad al confirmarse la ca¨ªda real de los precios, afecta a m¨¢s pa¨ªses. De hecho, Espa?a es uno de los ¨²ltimos en acceder a este club.
En Irlanda, tras la ca¨ªda de precios del pasado trimestre, ya van cinco consecutivos de descensos. Y en Estados Unidos, los permisos de edificaci¨®n se han desplomado desde comienzos de 2006. Los datos negativos sobre el sector inmobiliario se acumulan a los dos lados del Atl¨¢ntico. Tanto es as¨ª que en un informe reciente, la casa de an¨¢lisis Oxford Economics se preguntaba si ¨¦sta era la primera crisis inmobiliaria global.
La vivienda est¨¢ sobrevalorada en el mundo desarrollado, seg¨²n el FMI
Javier Garc¨ªa-Mateo, director de an¨¢lisis de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, duda de esta tesis. "Una de las caracter¨ªsticas del mercado inmobiliario es que no es cien por cien global. No se atraviesa en todo el mundo el mismo ciclo". Sin embargo, Garc¨ªa-Mateo reconoce que la crisis financiera puede tener un impacto en zonas dependientes del exterior, por ejemplo en Europa del Este.
Los precios de la vivienda crecieron durante a?os gracias a unos tipos de inter¨¦s hist¨®ricamente bajos, tanto en Estados Unidos como en Europa. El Eur¨ªbor, el ¨ªndice al que se referencian la mayor parte de hipotecas en Espa?a, lleg¨® al 2,014% en junio de 2003. En aquellos meses, los tipos de inter¨¦s oficiales de la zona euro estuvieron en el 2% y los del d¨®lar bajaron al 1%.
El dinero barato favoreci¨® el endeudamiento para comprar una casa, y con ¨¦l, la demanda. Los precios se dispararon. Entre 1997 y 2006 el coste de la vivienda en Irlanda se multiplic¨® por cuatro; en Espa?a y Reino Unido se triplic¨® y en EE UU se duplicaron. Este crecimiento ha llevado al Fondo Monetario Internacional a hablar de sobrevaloraci¨®n de la vivienda en todo el mundo. A la cabeza estar¨ªa Irlanda (m¨¢s del 30%), tras ella Holanda y Reino Unido. Espa?a (20%) aparece en el noveno lugar. En la lista aparecen Australia, Jap¨®n, Canad¨¢ y Estados Unidos.
"La disponibilidad de dinero barato fue la causa principal del aumento global de los precios", afirma Oxford. Para Garc¨ªa-Mateo, esto gener¨® un exceso de confianza en el lado de la oferta, "que sobreestim¨® la demanda".
En Espa?a llegaron a construirse m¨¢s de 800.000 viviendas en 2006. Con esta actividad, la contribuci¨®n del sector inmobiliario al empleo y al crecimiento fue importante. Irlanda y Espa?a han encabezado las tasas de crecimiento en la zona euro en los ¨²ltimos a?os.
El encarecimiento del dinero con la subida de los tipos de inter¨¦s -la Reserva Federal aument¨® los tipos de inter¨¦s en casi cinco puntos en dos a?os- invirti¨® la situaci¨®n y lo que hab¨ªa contribuido a hinchar la burbuja propici¨® el pinchazo.
Tambi¨¦n ha contribuido el endeudamiento de las familias. En Espa?a, seg¨²n el Banco de Espa?a, el 45% de la renta familiar se destina al pago de las hipotecas. "Una consecuencia de la burbuja ha sido el deterioro de la posici¨®n financiera de los hogares", explican en Oxford.
El estallido de la crisis financiera en verano trajo la restricci¨®n del cr¨¦dito. La crisis se ha agudizado. En Espa?a, se ha pasado del "suave aterrizaje de precios", como lo ha calificado el Gobierno, a la ca¨ªda.
Ahora, la contribuci¨®n al crecimiento se convierte en un freno, y la fuente de empleo comienza a drenarlo. Las miradas se fijan en el futuro. ?Cu¨¢nto durar¨¢ la crisis inmobiliaria? ?Qu¨¦ impacto tendr¨¢? Para Espa?a, los conocedores del sector hablan de dos o tres a?os, y correcci¨®n de precios en torno al 20%. Sobre Estados Unidos, Goldman Sachs ha previsto un ajuste m¨¢s brusco: 18 meses y un descenso del 30% al 35%. -
Otros pinchazos
Si ¨¦sta es o no la primera crisis inmobiliaria global, como se ha preguntado Oxford Economics, lo dir¨¢ el tiempo. De todas formas, el Fondo Monetario Internacional ha hablado de sobrevaloraci¨®n de la vivienda en todo el mundo desarrollado. S¨®lo Canad¨¢ y Austria escapan a esta situaci¨®n a ojos del organismo internacional.
En todo caso, en los ¨²ltimos 35 a?os no hay una crisis en el sector con las dimensiones geogr¨¢ficas que tiene la actual, seg¨²n el banco de inversi¨®n Goldman Sachs.
A comienzos de los ochenta, al calor de la segunda crisis del petr¨®leo, muchos pa¨ªses de Europa occidental sufrieron desplomes en el precio de la vivienda. Sin embargo, entre los afectados no estaba EE UU, que vive ahora el peor momento del sector tras la II Guerra Mundial, lo que resta dimensi¨®n global a coyunturas anteriores.
Entre los afectados de aquel estallido estaba Holanda, que entre el segundo trimestre de 1978 y el tercero de 1985 vio c¨®mo sus inmuebles perd¨ªan una media del 50% de su valor, seg¨²n la entidad estadounidense.
Pero en ning¨²n caso en las ¨²ltimas cuatro d¨¦cadas se ha superado la duraci¨®n de la crisis japonesa, que comenz¨® a comienzos de los noventa y todav¨ªa se prolongaba a finales del a?o pasado. En m¨¢s de 16 a?os, los precios de las viviendas niponas han ca¨ªdo el 44%. -
Consecuencias
- Ca¨ªda de precios. Tras tocar techo, los precios caen. La demanda se retrae a la espera de menores precios.
- Bajada de la inversi¨®n inmobiliaria. La ca¨ªda de precios trae consigo la ca¨ªda de la rentabilidad en el sector. La inversi¨®n decae.
- Subida del desempleo. La bajada de la actividad en un sector con gran demanda de mano de obra supone el aumento del desempleo.
- Frenazo econ¨®mico. El crecimiento se resiente ante la parada de la construcci¨®n.
Causas
- Aumento del precio del dinero. Tras tocar suelo en 2003, los bancos centrales suben los tipos de inter¨¦s.
- Altos precios de la vivienda. En casi una d¨¦cada los precios se disparan en casi todo el mundo desarrollado.
- Exceso de oferta. La construcci¨®n de viviendas supera a la demanda.
- Crecimiento de la deuda familiar. La ¨¦poca del dinero barato lleva el endeudamiento a cotas desconocidas.
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