El pinchazo de los especuladores

Entre las razones iniciales que se dan para la actual desaceleraci¨®n econ¨®mica (fase previa para las crisis econ¨®micas), tres afectan a los mercados financieros y de materias primas con car¨¢cter internacional: el elevado crecimiento del precio del petr¨®leo, la debilidad del d¨®lar y la crisis financiera iniciada en Estados Unidos con las hipotecas subprime. Pero hay una raz¨®n interna propia de la econom¨ªa espa?ola que es la crisis en la construcci¨®n y, m¨¢s concretamente, en el mercado de la vivienda.

Aunque ya se ha escrito mucho sobre el tema, en este art¨ªculo voy a plantear algunas cuestiones incorporando algunas ideas que aunque no son nuevas pueden clarificar el diagn¨®stico. De momento dejar¨¦ para otra ocasi¨®n el an¨¢lisis de la construcci¨®n de viviendas desde el lado de la oferta para centrarme en algunas consideraciones sobre las razones que han provocado la crisis actual de la demanda de viviendas.

Es necesario incentivar la construcci¨®n de la gama de viviendas con precios m¨¢s bajos y promover el mercado de alquiler

Dentro de la demanda de viviendas voy a distinguir entre diferentes segmentos de la demanda: la demanda para uso personal como primera o segunda vivienda, la demanda como bien de inversi¨®n y, por ¨²ltimo, lo que yo vengo en llamar la demanda por puros motivos especulativos.

Durante los ¨²ltimos a?os ha habido motivos que explican suficientemente el intenso crecimiento de la demanda para uso como primera vivienda. El aumento de la poblaci¨®n, incluidos los extranjeros, la disminuci¨®n del tama?o de los hogares con el aumento de hogares unipersonales en parte como consecuencia del aumento de separaciones de parejas, las facilidades crediticias ofrecidas para su adquisici¨®n y la estrechez del mercado de alquileres, han impulsado una demanda que si en la d¨¦cada anterior se cifraba en el entorno de 250.000 viviendas / a?o puede haberse duplicado en los ¨²ltimos a?os. En la demanda de segunda vivienda, adem¨¢s de los factores mencionados, ha influido el crecimiento de la renta disponible de las clases medias de los espa?oles durante esos a?os.

La demanda motivada por la inversi¨®n como un activo alternativo a otros activos financieros se ha visto favorecida especialmente por los bajos tipos de inter¨¦s, las ya comentadas facilidades crediticias y, sobre todo, por las claras expectativas de aumentos de revalorizaci¨®n de las viviendas que permit¨ªan esperar rendimientos superiores a los del resto de los activos.

Pero me gustar¨ªa se?alar otra demanda adicional que yo califico de especulativa y que creo que debe ser diferenciada de las anteriores por los efectos negativos que causan al distorsionar el mercado. Me refiero al tipo de compra, m¨¢s bien de compromiso inicial de compra, con la aportaci¨®n de escasos recursos monetarios al inicio de la operaci¨®n, con la ¨²nica intenci¨®n de venderla cuando una vez terminada se pone en el mercado y que, gracias al proceso continuo de elevaci¨®n de los precios de las viviendas, aportaba ping¨¹es beneficios y con lo que se cre¨ªa escaso riesgo.

Este tipo de demanda ha dejado de funcionar en el momento que, como en el famoso juego o t¨¦cnica de las pir¨¢mides, se ha roto el ¨²ltimo eslab¨®n y los compradores ten¨ªan que responsabilizarse del pago de las viviendas adquiridas con el solo prop¨®sito de venderlas antes de hipotecarse ni de escriturar. La escasez de liquidez de estos falsos inversores y la dificultad de obtener m¨²ltiples hipotecas les ha impedido continuar con la operaci¨®n de compra. La distorsi¨®n del mercado ha sido inmediata, ya que los promotores que cre¨ªan tener vendida la totalidad o una parte importante de su producto se ha encontrado con que eran falsas compras con unas expectativas de beneficio frustradas y que, ante la imposibilidad de continuar financi¨¢ndolas, han optado por anular la operaci¨®n, incluso perdiendo el dinero aportado. A esta situaci¨®n se han unido las dificultades de refinanciaci¨®n de los pr¨¦stamos obtenidos por los promotores provocando problemas e incluso la crisis de muchas de las empresas promotoras / constructoras.

Al provocarse un exceso de oferta en el mercado han surgido expectativas de bajadas de precios que incitan a esperar a parte de los posibles compradores, tanto para uso como primera y segunda vivienda como por inversi¨®n. El resultado es que, seg¨²n dicen los promotores e inmobiliarias, no se vende nada. Un dato m¨¢s concreto que lo corrobora es el de febrero, con ca¨ªda del n¨²mero de viviendas hipotecadas en un 25,8% en tasa interanual.

?Y qu¨¦ se puede hacer para reanimar la demanda de viviendas? El Gobierno ya ha marcado algunas directrices (Plan Estatal de Viviendas, Ley del Suelo, facilidades crediticias), pero falta rapidez e intensidad en su puesta en pr¨¢ctica. Por una parte, es necesario incentivar la construcci¨®n de la gama de viviendas con precios m¨¢s bajos, para atender a ese derecho constitucional de disponer de una vivienda digna: esto puede hacerse subvencionado las de protecci¨®n oficial. Pero tambi¨¦n podr¨ªa aprovecharse la desfavorable coyuntura actual para promover el mercado de alquiler construyendo, y poner a trav¨¦s de la Agencia Estatal de Alquileres, a disposici¨®n de los j¨®venes y no tan j¨®venes, este tipo de viviendas en alquiler a bajo precio y por un periodo de tiempo limitado. El Estado podr¨ªa invertir en la construcci¨®n de viviendas de este tipo, ayudando, por una parte, a la actividad del sector y, por otra, resolviendo el problema de vivienda de una parte de la poblaci¨®n demandante.

Indudablemente, no es deseable que la demanda de viviendas vuelva a alcanzar las cotas de los a?os pasados, pero deber¨ªa situarse en unos niveles en torno a las 400.000-500.000 viviendas / a?o que, con precios m¨¢s moderados, permita el sostenimiento del sector y la cobertura de las necesidades de los ciudadanos residentes en Espa?a. Si se aplican unas pol¨ªticas adecuadas de ayuda para la reactivaci¨®n se moderan los precios de las viviendas, dando cierta estabilidad a las expectativas y, como algunos analistas financieros comienzan a se?alar, mejoran las condiciones crediticias del sector financiero, la fase de crisis del sector de la vivienda podr¨ªa ser de una duraci¨®n corta, como ya ha ocurrido en otras anteriores. La burbuja inmobiliaria ha pinchado, pero deber¨ªa evitarse que su efecto multiplicador en otras actividades provoque un periodo de crisis m¨¢s largo de lo deseable.

Carmen Alcaide es economista y ex presidenta del INE.