Son los precios, ?est¨²pido!

Los psic¨®logos establecieron hace ya tiempo las fases por las que transita una persona despu¨¦s de sufrir la p¨¦rdida de un ser querido: shock, negaci¨®n, culpa, ira, depresi¨®n y, finalmente, aceptaci¨®n. Sin llegar a la fase de aceptaci¨®n no se puede superar el problema. En la crisis econ¨®mica en la que se est¨¢ adentrando la econom¨ªa espa?ola ante la "p¨¦rdida" del sector inmobiliario, el Gobierno contin¨²a anclado en la fase de negaci¨®n: "Todo es opinable"; "el resto de sectores absorber¨¢ el empleo destruido por la construcci¨®n"; "la obra p¨²blica compensar¨¢ la ca¨ªda del sector residencial", y otras excusas sin ning¨²n viso de realidad. La justificaci¨®n de que "hay que generar confianza" es infantil, pues esta actitud mina la credibilidad del Gobierno y destruye no s¨®lo la confianza actual, sino tambi¨¦n la futura.

El Gobierno deber¨ªa ayudar a que el inventario sin vender se transforme en viviendas en alquiler

La ca¨ªda de las ventas en Espa?a comenz¨® en 2006, cuando no exist¨ªa la crisis internacional

Lo primero que hay que aceptar es que se trata de una crisis con un origen inmobiliario. Existe la tentaci¨®n de culpar a la crisis financiera internacional (por tanto, un factor externo) de los problemas econ¨®micos espa?oles. Sin embargo, la ca¨ªda de las ventas de viviendas en Espa?a comenz¨® a finales de 2006, cuando a¨²n no exist¨ªa ning¨²n problema financiero global, pero las expectativas de r¨¢pidos aumentos del precio de la vivienda empezaron a desaparecer. Adem¨¢s, no podemos olvidar que, en todo caso, la causa de los problemas financieros actuales se encuentra en el sector inmobiliario. El supuesto fundamental en el que se basaban los c¨¢lculos del rating y la rentabilidad de las titulizaciones hipotecarias (los precios de la vivienda siempre suben) se ha demostrado falso. Cuando en Estados Unidos las expectativas de subidas de precios se desinflan y el precio de la vivienda comienza a caer, el subyacente de los t¨ªtulos pierde valor y, l¨®gicamente, la financiaci¨®n al sector se hace m¨¢s cara y selectiva, traslad¨¢ndose el aumento en la prima de riesgo a todos los mercados financieros.

Por tanto, los problemas que afectan a la econom¨ªa espa?ola tienen como causa principal la correcci¨®n de los excesos del sector inmobiliario. Para saber qu¨¦ medidas adoptar es preciso un diagn¨®stico adecuado del problema. ?Ha sido la demograf¨ªa el origen del problema? No. La demograf¨ªa tuvo poco que ver con el proceso que ha vivido el sector inmobiliario espa?ol en los ¨²ltimos a?os, aunque algunos informes insistan en olvidar la distinci¨®n entre demanda potencial y demanda efectiva. Es cierto que llegaron varios millones de inmigrantes en los ¨²ltimos a?os pero, ?cu¨¢nta de esa demanda potencial era efectiva? El Ministerio de Vivienda, preocupado por el enorme n¨²mero de viviendas iniciadas durante 2006, encarg¨® un estudio sobre las necesidades demogr¨¢ficas de vivienda. Los resultados eran tranquilizadores: "La demograf¨ªa sostendr¨¢ la demanda de vivienda", rezaba la primera p¨¢gina de un conocido peri¨®dico econ¨®mico espa?ol en junio de 2007. Seg¨²n dicho estudio, eran necesarias 685.000 viviendas anuales (210.000 matrimonios, 13.000 parejas de hecho, 210.000 hogares de inmigrantes, 125.000 j¨®venes emancipados y 127.000 divorciados). Por desgracia, la metodolog¨ªa utilizada para el c¨¢lculo, la cuenta de la vieja, es totalmente inapropiada, y est¨¢ plagada de dobles contabilizaciones. El supuesto impacto de un inexistente baby boom fue otro de los bulos demogr¨¢ficos que corri¨® por los mentideros inmobiliarios. La realidad es que el grupo de edad con mayor propensi¨®n a comprar primera vivienda (espa?oles entre 25 y 35 a?os) ha ca¨ªdo en 150.000 personas entre 2005 y 2007. Y en el futuro caer¨¢ m¨¢s a medida que lleguen a este grupo de edad los nacidos hacia finales de los a?os ochenta, cuando Espa?a tuvo una de las tasas de natalidad m¨¢s bajas del mundo. Otro de los bulos consist¨ªa en asegurar que todos los europeos del norte quer¨ªan comprar una casa en Espa?a para retirarse. A la hora de la verdad ha resultado que muchos de esos extranjeros... ?eran inversores!

Entonces, si no ha sido la demograf¨ªa, ?qu¨¦ ha provocado este elevado ritmo de construcci¨®n de viviendas asociado a un r¨¢pido crecimiento de los precios? Dos factores: las irreales expectativas de revalorizaci¨®n de la vivienda y la facilidad para obtener cr¨¦dito. En 2006 dirig¨ª un estudio sobre los motivos de la compra de vivienda y las expectativas de los compradores. Un 94,5% de los encuestados se?alaban que la vivienda estaba sobrevalorada, pero cre¨ªan que se revalorizar¨ªa en torno al 20% anual durante los siguientes 10 a?os. Es dif¨ªcil encontrar un signo m¨¢s claro de la existencia de una burbuja. Estas expectativas de revalorizaci¨®n atrajeron tanto a compradores de residencia habitual ("si no compro ahora, ya no podr¨¦ comprar") como a miles de inversores. Un "pase" pod¨ªa reportar hasta un 800% de rentabilidad bruta.

?C¨®mo se financi¨® esta espiral inflacionista? A trav¨¦s de unas entidades financieras deseosas de aumentar r¨¢pidamente el volumen de cr¨¦ditos, y que pudieron hacerlo gracias a la titulizaci¨®n masiva de hipotecas. Un estudio reciente de Mian y Sufi, profesores de la Chicago Business School, muestra de manera convincente que en Estados Unidos el incremento de la oferta de cr¨¦dito y la titulizaci¨®n explica gran parte del incremento del precio de la vivienda en los ¨²ltimos a?os y del posterior aumento en la morosidad. El argumento b¨¢sico se puede aplicar a Espa?a.

Por tanto, la causa ¨²ltima del incremento de precios y producci¨®n de viviendas fueron las expectativas de revalorizaci¨®n. ?Puede hacer algo la Administraci¨®n para controlar estas expectativas? No mucho. Adem¨¢s, en la actualidad, no hace falta. Muchos potenciales compradores se encuentran en el proceso opuesto al del boom: esperando a comprar cuando bajen los precios.

?C¨®mo se puede conseguir que los inversores vuelvan y la supuesta "demanda retenida" se haga efectiva? Pues por el viejo y sencillo mecanismo de... ?bajar los precios! Los vendedores deben ser conscientes de que el extraordinario crecimiento del cr¨¦dito hipotecario visto en los ¨²ltimos a?os no volver¨¢ aunque la normalidad retornara a los mercados financieros. Por tanto, no hay ninguna esperanza de que los precios puedan mantenerse a los niveles de final del boom. Tambi¨¦n deben ser conscientes de que con menos cr¨¦dito, el indicador relevante de accesibilidad de la vivienda no es la cuota hipotecaria sobre la renta mensual sino el precio de la vivienda sobre la renta disponible. En estos momentos hacen falta los ingresos de siete a?os para acceder a una vivienda media. Para volver a la normalidad (cuatro a?os), los precios deber¨ªan caer un 42%. Una ca¨ªda de precios algo mayor ser¨ªa la necesaria para que la rentabilidad del alquiler pasara del actual 2% a la media habitual en la econom¨ªa espa?ola (en torno al 4,5%).

?Es necesaria la intervenci¨®n del sector p¨²blico para que los precios bajen? No. Con un inventario acumulado de viviendas nuevas en el mercado cercano a tres a?os de ventas (al ritmo actual) es dif¨ªcil pensar que los precios de transacci¨®n no est¨¦n ya cayendo significativamente. Y m¨¢s teniendo en cuenta que durante 2008 se finalizar¨¢n unas 750.000 viviendas iniciadas entre la segunda mitad de 2006 y la primera parte de 2007. El Gobierno deber¨ªa crear las condiciones para la transformaci¨®n del inventario sin vender en viviendas en alquiler mientras dure el proceso de ajuste de los precios. Otra cosa ser¨¢ el tiempo que tarden los precios de tasaci¨®n (utilizados por el ministerio) en reflejar estas ca¨ªdas, dada la inercia que tiene este indicador como consecuencia de los criterios de tasaci¨®n. En todo caso, cuanto m¨¢s tiempo tarden los vendedores en entender el primer principio de la econom¨ªa (oferta mayor que demanda igual a ca¨ªda de precios), mayor ser¨¢ el tiempo de ajuste y peores sus consecuencias.

Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo es catedr¨¢tico de Econom¨ªa en la Universitat Pompeu Fabra.