Vale, el precio de mi piso va a bajar, ?pero cu¨¢nto?

Un empresario del ladrillo comentaba hace unos d¨ªas en una reuni¨®n en la que compart¨ªa desdichas con colegas del ramo que en las cuatro d¨¦cadas que lleva construyendo casas ha sufrido -y sobrevivido- cuatro crisis. Pero que ¨¦sta es, sin duda, la peor de todas. Y puede que tenga raz¨®n: el desplome en la venta de viviendas en lo que va de a?o supera el 30%; muchos de los compradores que firmaron un contrato se echan ahora atr¨¢s, aun a riesgo de perder la entrada; el acceso al cr¨¦dito se ha convertido, tanto para el comprador privado como para el promotor, en una pesadilla; el Eur¨ªbor hipotecario al 5,36% supera no s¨®lo el r¨¦cord hist¨®rico, sino las predicciones de los expertos m¨¢s pesimistas... La lista de desgracias es interminable.

En cinco minutos de negociaci¨®n, un promotor hace una rebaja del 17%

"El equilibrio llegar¨¢ cuando los pisos hayan ca¨ªdo el 25%", dice un experto

Las casetas de venta donde antes hab¨ªa cola, ahora est¨¢n desiertas

Y, sin embargo, los precios de los pisos bajan, pero no tanto como la teor¨ªa dice que deber¨ªan en un mercado con una demanda que se ha venido abajo s¨²bitamente y un exceso de oferta que se estima en torno a 650.000 unidades. La vivienda nueva es hoy tan s¨®lo un 1,2% m¨¢s barata que a principios de a?o, seg¨²n la Sociedad de Tasaci¨®n, mientras que las estad¨ªsticas oficiales se resist¨ªan a certificar una ca¨ªda nominal en el primer trimestre de 2008. El presidente de la sociedad prev¨¦ que el a?o termine con un descenso del 2,5%, y uno mayor en 2009.

Uno de los motivos para este ajuste leve es que el del ladrillo es un mercado especial, donde los movimientos de la demanda tardan dos a?os en materializarse. As¨ª, a pesar de que los promotores han reducido al m¨¢ximo el n¨²mero de viviendas iniciadas -este a?o no llegar¨¢n a las 200.000, mientras que en 2007 fueron 665.000-, el efecto retraso har¨¢ que este a?o salgan al mercado m¨¢s de 700.000 casas.

Y, sin embargo, algo se mueve en los precios. Una promotora ofrec¨ªa esta semana un ¨¢tico en el centro de Madrid por 385.000 euros. "Pero", comentaba el vendedor adoptando el tono de las grandes confidencias, "a ti te lo voy a dejar por 335.000". "No s¨¦. Me gusta, pero sigue siendo caro. ?Qu¨¦ tal si lo dejamos en 320.000?", respond¨ªa el comprador. Un d¨ªa m¨¢s tarde, la promotora llamaba con un s¨ª. Es decir, una rebaja del 17% sobre el precio de cat¨¢logo lograda en no m¨¢s de cinco minutos de negociaci¨®n.

Este ¨¢tico era de los ¨²ltimos resquicios que quedaban para terminar de vender el edificio. Y es f¨¢cil lograr semigangas en estos restos. Otra cosa son las promociones que est¨¢n a medias.

"Los descuentos en este caso son muy arriesgados. Los vecinos que han comprado a un precio mayor pueden enterarse, y al final el remedio es peor que la enfermedad", admiten en el sector. "Por culpa de una acci¨®n comercial racional, se pueden venir abajo muchas ventas todav¨ªa no escrituradas", explica Mikel Echavarren, consejero delegado de la asesor¨ªa inmobiliaria Irea.

Javier Garc¨ªa Mateo, director de an¨¢lisis de Aguirre Newman, considera que el margen de bajada en la vivienda nueva es muy estrecho. "Los promotores que han comprado recientemente suelo muy caro no podr¨¢n rebajar m¨¢s del 10% sin entrar en p¨¦rdidas. Por debajo de ese porcentaje, prefieren entregar la vivienda al banco que venderla", asegura. El ¨²ltimo informe de Aguirre daba cuenta del descenso del 5,8% en los precios del metro cuadrado de nueva construcci¨®n en Madrid en el ¨²ltimo a?o.

Donde el margen para negociar es m¨¢s amplio es cuando el comprador muestra el caramelo m¨¢s preciado para empresarios sedientos de liquidez: el dinero en efectivo. "Cuesta 349.000 euros, pero si adelantas 60.000, te podr¨ªa rebajar 10.000", comentaba la semana pasada un comercial tratando de colocar un piso de un barrio a las afueras de Madrid. La caseta donde se desarrollaba esta conversaci¨®n no hab¨ªa visto entrar un cliente en d¨ªas. En ese mismo lugar, los compradores hac¨ªan cola hace dos a?os.

As¨ª que los pisos de primera mano se resisten a la baja, excepto si los promotores no aguantan m¨¢s la sangr¨ªa que les ocasiona el desplome en las ventas, o les interesa deshacerse de determinadas viviendas, aunque sea sin obtener beneficio. Pero ?qu¨¦ ocurre en la usada? En este mercado, la negociaci¨®n es la reina. Los agentes ven importantes rebajas durante los ¨²ltimos meses. El ¨²ltimo informe del portal idealista.com aseguraba que, tras cuatro trimestres consecutivos de ca¨ªdas, los pisos en Madrid se venden ahora a precios de 2005. Y es que la segunda mano es m¨¢s flexible a los bandazos del mercado. El ajuste en este segmento est¨¢ siendo m¨¢s acusado, pero tambi¨¦n durar¨¢ menos, coinciden los expertos.

Fernando Encinar, de idealista.com, cree que las bajadas en su portal son todav¨ªa leves porque se fijan en los precios de oferta, y no a los que finalmente se cierra la compra. Pero el portavoz de esta p¨¢gina web considera que los propietarios ya se han dado cuenta de los nuevos vientos, y ya est¨¢n ajustando sus peticiones. Esta adaptaci¨®n har¨¢ que en el segundo semestre del a?o los informes de idealista.com ya certificar¨¢n un descenso importante, dice Encinar.

Se ha dado la vuelta al mercado. Antes, era el vendedor el que acaparaba el poder; ahora, ¨¦ste tiene que acercarse al comprador. Adem¨¢s de los precios, que contin¨²an siendo inasumibles para muchos, la banca se ha convertido en el gran obst¨¢culo. Porque las mismas entidades que en el punto ¨¢lgido del boom no s¨®lo financiaban el 100% del piso, sino que animaban a endeudarse todav¨ªa m¨¢s, ahora son muy restrictivos, y si conceden el cr¨¦dito, es a un precio mucho m¨¢s alto. El director de una sucursal bancaria cuenta que hace seis meses aprobaba sin problemas operaciones de hasta 400.000 euros. Ahora, si quiere superar los 200.000, tiene que pedir permiso a gesti¨®n de riesgos.

A la dificultad de conocer con exactitud lo que ocurre en un mercado tan diverso, se une la p¨¦sima calidad de sus estad¨ªsticas. Mikel Echavarren apunta que los datos que se conocen proceden en su mayor¨ªa de operaciones que se escrituran ahora a precios de la ¨¦poca en la que se compraron, hace uno o dos a?os. "Con las estad¨ªsticas pasa como con las estrellas: crees que las est¨¢s viendo, cuando lo que te llega es la luz que emiten", sintetiza.

Pero estas fuentes s¨ª sirven para algo: para conocer la evoluci¨®n de la tendencia. Y ¨¦sta es claramente a la baja. Los expertos coinciden en que as¨ª continuar¨¢, por lo menos, durante 2008 y 2009.

El consejero delegado de Irea augura que el ajuste en los precios ser¨¢ mayor que en la anterior crisis inmobiliaria, la de principios de los noventa. Entonces, las ca¨ªdas nominales no llegaron al 2% anual. "Los precios ya van a la baja. El a?o que viene descender¨¢n entre el 10% y el 15%. Si los tipos de inter¨¦s se mantienen constantes, encontrar¨ªan el punto de equilibrio cuando fueran un 25% o 30% inferiores", calcula Echavarren.

Jos¨¦ Carlos D¨ªez, economista jefe de Intermoney, tambi¨¦n se apunta a la desmitificaci¨®n y contradice el viejo mantra de que la vivienda no puede perder valor. "?ste es un mercado como cualquier otro, que tendr¨¢ que encontrar el equilibrio. Est¨¢ tardando porque los espa?oles han invertido su riqueza en el piso y prefieren alargar el periodo de espera antes que vender r¨¢pido y a la baja", explica D¨ªez, que sit¨²a en el verano de 2009 el final del t¨²nel en el que se ha instalado el ladrillo. Seg¨²n sus previsiones, el stock de viviendas sin vender se estabilizar¨¢ entonces. Primero, por la reactivaci¨®n de la demanda, y m¨¢s tarde, porque despu¨¦s de dos a?os en los que casi no se habr¨¢n iniciado promociones, la oferta comenzar¨¢ a retomar el vuelo. "El ajuste se puede producir a trav¨¦s de la reducci¨®n de la producci¨®n o de los precios. Y para la econom¨ªa espa?ola es mucho m¨¢s sano que se haga v¨ªa precios", concluye.

El caso espa?ol no es ¨²nico. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria ha afectado a Estados Unidos e Irlanda. Una vivienda media en Reino Unido es ahora un 6,3% m¨¢s barata que hace un a?o; y el peri¨®dico Le Monde abr¨ªa este mi¨¦rcoles con la noticia de que los precios comienzan a bajar tambi¨¦n en Francia. Organismos tan respetables como el FMI o la OCDE ya hab¨ªan avisado de que la vivienda en Espa?a est¨¢ sobrevalorada entre un 20% y un 30%.

Tras meses de negaci¨®n, ya nadie contradice estos datos. Incluso los que atienden la caseta de venta que antes estaba a rebosar y en la que ahora no entra un alma. "Con estos precios y con la actitud de los bancos de ahora, aqu¨ª no vendemos nada. Yo, por si acaso, ya me estoy buscando otro trabajo", confiesa el comercial.